Stedelijke ontwikkeling & architectuur20 mei 2013

“Rotterdam moet stoppen met de bouwwoede en een nieuwe identiteit ontwikkelen”

Interview met architectuurhistoricus Wouter Vanstiphout

In februari besteedde het VPRO programma De Slag om Nederland een onderwerp aan de leegstand in Rotterdam en voorspelde dat Rotterdam een spookstad zou worden. Architectuurhistoricus Wouter Vanstiphout bekritiseerde in dit programma het bouwbeleid van de gemeente Rotterdam. Op Vers Beton reageerde Tim de Bruijn vervolgens met een opiniestuk waarin hij Vanstiphout feitelijke onjuistheden verweet. Is het allemaal echt zo hopeloos gesteld met de stad? Of is er toch nog hoop? Vooruitlopend op het debat ‘De Bouwbubbel van Rotterdam’ op dinsdag 21 mei in Arminius, sprak Vers Beton alvast met Wouter Vanstiphout.

Wouter Vanstiphout Beeld: Frank Hanswijk

Om te beginnen bij het begin: gaat het echt zo slecht met Rotterdam zoals geschetst in de uitzending? Hoe staat het bijvoorbeeld met de leegstand aan de Coolsingel?
“Toen ik op die flat dat interview aan DSON gaf zei ik dat er zo’n vier of vijf gebouwen aan de Coolsingel leegstaan. Ten eerste: de Hofpoort staat helemaal leeg; dat is 15.500 m2. Hofplein 15 staat ook helemaal leeg, om de hoek staat de Blaak Office Tower (voorheen Fortis) bijna volledig leeg, dat is 18.365 m2. De Robecotoren staat nog niet leeg maar er wordt nu al 19.000 m2 op de markt aangeboden per 2016. Onlangs heb ik ook vernomen dat Allianz, een grote Duitse verzekeraar, aan het overleggen is om de Coolse Poort te verlaten. Dan zijn er ook nog twee gebouwen in de Aert van Nesstraat die voor een kwart leeg staan. Het gaat om tienduizenden vierkante meters. Het is echt niet overdreven.”

Leegstand in de kantorenmarkt is een probleem in heel Nederland. Welke reden heb je om extra alarmerend te zijn over Rotterdam?
“Wat betreft de leegstandspercentages is Rotterdam géén geval apart, ze zitten met 15,5 % iets boven het landelijke gemiddelde. Rotterdam is in twee dingen apart, en volgens mij hebben die met elkaar te maken: het eerste is dat van alle grote Randstadgemeenten, de leegstand in Rotterdam in 2011 met 20 % is gestegen. In Amsterdam, Den Haag en Utrecht is de leegstand maar een beetje gestegen met 2, 3 of 4 %. Het tweede is dat in Rotterdam er nog steeds wordt doorgebouwd, en dat er nog steeds veel projecten in voorbereiding zijn, waar de gemeente financieel al diep inzit.”
“Veel steden hebben een héél actief leegstandsbeleid, dat het probleem bij de bron probeert aan te pakken, namelijk de productie van nieuwe leegstand door nieuwbouw. Dat is niet alleen een kwestie van keiharde regulering. Het gaat ook om kennis en monitoring, de gemeente moet echt iedere verdieping in de gaten houden en het zien als een positieve uitdaging. Vooral in Amsterdam zien ze het bestrijden van leegstand als een cultuuromslag.”
“Anderhalf jaar geleden was er een bijeenkomst in het Schieblock waar mijn studenten bij waren. Iemand opperde het idee om een kaart te ontwikkelen waarmee je die leegstand in de gaten kunt houden. Wethouder Karakus heeft toen gezegd: dat moeten we niet doen, want daarmee vererger je het imagoprobleem van Rotterdam alleen maar. Dat is dus een geheel andere filosofie over stadsontwikkeling.”

In maart heeft de gemeente bekend gemaakt dat er een kwart van de leegstand in kantoorruimte is weggewerkt, dankzij het Transformatieteam Rotterdam, dat in 2010 is opgericht. Vind je nog steeds dat Rotterdam geen actief leegstandsbeleid voert?
“In Rotterdam wordt wel hoog opgegeven van het feit dat 150.000m2 leegstand is hergebruikt, maar ten eerste is een groot deel van dit hergebruik tijdelijk. Ten tweede is het een ‘end of pipe’-oplossing. Een echt leegstandbeleid begint bij de bron en gaat niet met pleisters en stopverf de gaten dichten, maar probeert ze te vermijden. Dat zie ik in Rotterdam niet, integendeel: men bouwt door en verwacht dat het straks allemaal wel weer goed komt.”

Tim de Bruijn zei in zijn artikel op Vers Beton dat er nu juist een trend is dat kantoren uit randgebieden terug naar het centrum gaan.
“Ja, Shell is teruggekomen, maar vergelijk dat eens met de twee gebouwen die ze 15 jaar geleden hebben verlaten. Ik zie nog steeds structurele problemen. De kantorenmarkt in het centrum is nog steeds voor het overgrote deel een verplaatsingsmarkt. Ik las een rapport van Bert Rietmeijer van CBRE, een van de grootste makelaars van kantoren, waarin staat dat door het nieuwe werken er de komende vijf jaar 8 miljoen m2 kantoorruimte bij komt in heel Nederland. Dat is een verdubbeling van de leegstand. Dat zegt een man met een stropdas en een leaseauto hè, geen schreeuwlelijk zoals ik. We gaan naar 30% leegstand in heel Nederland in 2016.”

Kun je uitleggen waarom leegstand erg is? Als een privaat gebouw leeg staat, is het ook niet een privaat probleem? Zal er niet vanuit de markt uiteindelijk een financiële noodzaak ontstaan om die gebouwen te herontwikkelen?
“Uiteraard is de leegstand een symptoom, niet de kwaal zelf. De ziekte is de overgedimensioneerde actieve grondpolitiek, waar de gemeente nu per jaar tientallen miljoenen op verliest. In gemeentes als Apeldoorn en Lansingerland heeft het geleid tot keiharde bezuinigingen, die de burgers echt treffen. Rotterdam kan nog enkele jaren teren op haar reserves, maar dan zullen de mensen hier ook de tekorten van honderden miljoenen gaan merken.”
“Maar leegstand zelf is ook een probleem: ten eerste financieel, voor al die pensioenfondsen en de Duitse en Nederlandse beleggers die eigenaar zijn gaat het enorme impact hebben als ze moeten afschrijven. Ten tweede: je kunt het niet eeuwig in de mottenballen laten zitten: je moet er iets mee. Maar wie gaat dat betalen en ontwikkelen? Daar is leiderschap voor vereist, die deels ook de wethouders ten boven gaat, dat kan Karakus niet oplossen.”
“Er zijn grote blokkades om te herontwikkelen. Die gebouwen zijn officieel iets waard. En dat moet terugkomen in de huurprijs. Stel dat je zegt: dan kunnen we daar toch studentenwoningen van maken, dan moet eerst het hele gebouw afgewaardeerd worden. Je mag niet een gebouw dat zoveel waard is voor zoveel onder de prijs verhuren. Partijen zullen dus hun verlies moeten gaan nemen op die gebouwen.”

In het programma DSON werden winkelruimtes en de kantorenmarkt op één hoop gegooid. Zijn dat niet twee verschillende zaken?
“Het winkelverhaal en het kantorenverhaal hebben veel met elkaar te maken. Mensen zeggen: ‘er is geen probleem met de winkels, want er is geen leegstand’. Nee, dat klopt! Leegstand is nu het acute probleem bij de kantoren. Leegstand is nu niet het acute probleem bij de winkels, maar wél in de toekomst. Bovendien komen beide zaken samen bij de totaal overgedimensioneerde grondpolitiek die door gemeenten al jaren wordt gefaciliteerd; dat heeft niet eens zoveel met de crisis te maken, maar met de perverse prikkels in het systeem.”
“Mensen verschuilen zich achter de crisis als een incident, dat we zullen overleven en waarna we weer doorgaan. Maar we zitten allang niet meer in de crisis… dit is de nieuwe situatie. Stel dat die crisis er niet was geweest, dan hadden we nog steeds te maken met internetwinkelen en het nieuwe werken: twee structurele, behoorlijk fundamentele veranderingen die effecten gaan hebben op de kantoren en de winkels.”

In de discussie in DSON over het bouwen van Forum aan de Coolsingel wordt dit nieuwe winkelcentrum vaak tegenover kleinere winkels op de Nieuwe Binnenweg geplaatst. Maar is dat niet een heel ander segment van winkelen?
“Ontwikkelaars die grote nieuwe projecten neerzetten zijn gebaat bij het creëren van een unieke sfeer. Zo is Koekela bijvoorbeeld gevraagd om in de markthal te gaan zitten. In het raadsdebat over Forum ontstond iets interessants. Karakus benadrukte dat Forum bedoeld is om winkelconcepten naar Rotterdam te halen die wij nu missen, het ‘plussegment’. Eén van de sprekers, de belegger van Syntrus Achmea en eigenaar van de Lijnbaan wilde daarom officieel afspreken dat er geen winkels van binnen Rotterdam daar naartoe verhuizen. De reactie van MultiVastgoed was: wij gaan dat niet afspreken want we zijn privaat ondernemer. En bovendien: winkels hebben ook het recht om te verhuizen. Karakus vindt dus dat wij Forum moeten ondersteunen omdat het iets toevoegt aan de stad wat er nog niet is. Vervolgens blijkt dat daar geen enkele garantie voor is.”

Om een ander argument van De Bruijn aan te halen: het is toch niet de taak van de gemeente om die winkeliersvereniging van de Lijnbaan het hand boven het hoofd te houden?
“Nee, maar wat is dan wél de rol van de gemeente? Karakus staat nu met zijn portret in het prachtig glossy aanbiedingsboek van MuliVastgoed. Hij verdedigt het project alsof hij het zelf heeft bedacht. Hij stopt al zijn politiek kapitaal in dat project. Is het dan zijn rol om de projectontwikkelaars wél de hand boven het hoofd te houden?”

Als een ontwikkelaar wil investeren, mag je daar als wethouder bouwen toch blij mee zijn?
“Ik zou willen dat een wethouder met zijn portefeuille zich zou bezig houden met de stad als geheel. De stad wordt nu gezien als een serie projecten achter elkaar die ieder met een economisch verhaal worden rond gerekend. Ik vind dat hij daarin tegelijkertijd een meer afstandelijke rol moet hebben ten aanzien van die projecten zélf. Dat betekent dus niet met zijn portret in het boek van MultiVastgoed, en ook niet actief geld van de gemeente gaan investeren in projecten als Markthal en Calypso om ze weer van de grond te krijgen.”
De gemeente opereert met twee petten op: die van de verdediger en controleur van de publieke belangen én die van een partij die op winst uit is. Dat vind ik één van de grootste problemen van dit beleid. Dat kan eigenlijk niet in een democratisch bestel. Het leidt tot achterkamertjespolitiek, tot een wethouder die de raadsleden veel te ‘tactisch’ voorlicht. Veel gemeenten in Nederland – die minder financiële reserves hebben dan Rotterdam – zijn hier op een keiharde manier achtergekomen en proberen dat te veranderen. Zolang Rotterdam nog niet door haar reserves heen is, kan zij nog steeds doorgaan alsof er niets aan de hand is.”
“Rotterdam wordt nog steeds gezien als een grote blauwschuimen maquette. Ik vind dat er nog steeds wordt gehandeld alsof de wederopbouw nog in volle gang is, dat we nog steeds van die grote gebouwen moeten neerzetten.”

Met het actief investeren van geld van de gemeente in die projecten doel je op het terugkopen van erfpacht. Dat geld komt toch op de lange termijn weer terug bij de gemeente?
“Dat lukt toch niet helemaal. Bij Calypso is er een dikke kans dat de gemeente die canon van 25 miljoen nooit terug gaat krijgen. Bij het Central District is het nog erger. Ik zou vier jaar bedrijfskunde en rechten willen studeren alléén maar om die zaak van LSI (projectontwikkelaar, red.) te begrijpen. LSI heeft die grond gekocht voor 26 miljoen euro, één jaar later heeft de gemeente die grond teruggekocht voor 52 miljoen euro. Want in een jaar was kennelijk die grond enorm in prijs gestegen. Waarom is die prijs gestegen? Vanwege het Central Districtproject. Waarom is dat Central Districtproject er? Omdat de gemeente dat wilde faciliteren. Nu het project is stilgevallen, kunnen ze fluiten naar de canon van die 52 miljoen. Maar ik ben niet geschikt om daar of moreel of technisch over te oordelen. Wat ik belangrijker vind, is het idee erachter: dat Rotterdam denkt door te bouwen beter uit de crisis te komen.”

Je denkt dus niet dat er snode plannenmakers achter zitten?
“Was het maar zo! Het is een systeemfout en een gebrek aan verbeelding van de gemeente Rotterdam. We moeten een nieuw beeld gaan bedenken van Rotterdam en een nieuw verhaal. Ik wil niet worden gereduceerd tot ‘Hoor hier bonkt het nieuwe hart van Rotterdam’. Als iemand die ongelooflijk van Rotterdam houdt herken ik me daar niet in.”
“Het woord ‘durven’ is vaak gevallen in deze discussie. Je hebt mensen die durven en mensen die niet durven. Maar wat veel meer moed vergt is het stopzetten van die machine. In Rotterdam is dat misschien wel extra moeilijk. Andere steden hebben nooit zo hun identiteit verbonden aan het bouwen van grote projecten. Dus als Rotterdam die machine moet stopzetten is dat bijna een ideologisch probleem. Want wat hebben we dan? Als we niet kunnen bouwen, wat zijn we dan wel?”

Wat zou dat nieuwe verhaal van Rotterdam dan moeten zijn?
“De klushuizen, de vernieuwing van de Nieuwe Binnenweg en het Stadsinititaief vind ik goede projecten. Het zijn kleine dingen; maar ik zie ze als de kleine zoogdiertjes die rondscharrelen terwijl de dinosauriërs aan het uitsterven zijn. Het nieuwe verhaal van Rotterdam moet in bredere zin gaan over de toenemende rol van de bevolking van Rotterdam in de planning en inrichting van de stad, na decennia van een veel te top down gericht beleid van stoere wethouders, architecten en grote ondernemers. Het moet gaan om de identiteit van Rotterdam, als een gelaagde, diverse, complexe stad, in plaats van die simplistische bouwputtenheroïek. Het gaat ook over een nieuwe economie, die niet langer is gebaseerd op brute kwantiteiten van het grootste gebouw of de meeste containers, maar over hergebruik, waardetoevoeging, duurzaamheid en historisch erfgoed. Het is niet uitgesloten dat er geen grote gebouwen gemaakt meer zullen worden maar die zullen vanuit een andere vraag worden gemaakt.”

Als je nu terugkijkt op jouw deelname aan het programma van DSON, heb je spijt van dingen die je zelf daar hebt gezegd, of de manier waarop het programma het probleem in kaart heeft gebracht?
“Het had langer gekund, met meer analyse. Ik ben heel blij met de commotie. Het is ongelofelijk hoe weinig interesse en kritiek er bestond in Rotterdam op de bouwwoede en De Slag om Nederland heeft daar echt veel aan kunnen doen. Van één ding maar heb ik echt spijt: ik heb gezegd dat de Marconipleintorens zijn bedekt met Cararamarmer, maar dat is travertijn!” [lacht]

Zou je zelf misschien wethouder bouwen willen worden in Rotterdam?
[lacht] “Natuurlijk moet ik nu ja zeggen: anders zou mijn verhaal ontzettend makkelijk en flauw zijn. Ja dus…maar dan alléén in Rotterdam.”

Dinsdag 21 mei 2013 organiseren Arminius en AIR een debat over ‘De bouwbubbel van Rotterdam’ met onder andere wethouder Karakus,  Wouter Vanstiphout, Tim de Bruijn en Anke Griffioen.

Lees meer:

Reageer of deel op Social Media

Tags:bouwbeleid, bouwen, Calypso, De Slag om Nederland, Hamit Karakus, leegstand, LSI, nieuwbouw, wethouder Karakus en Wouter Vanstiphout

Sectie: Stedelijke ontwikkeling & architectuur

Op Vers Beton discussiëren we met liefde. We horen daarom graag je mening. Houd daarbij wel onderstaande richtlijnen in gedachten, dan weet je zeker dat je reactie zichtbaar blijft:

  • Draag inhoudelijk bij aan de discussie
  • Blijf on-topic
  • Speel op de bal, niet op de man
  • Wees respectvol: reacties waarin sprake is van schelden, haat, racisme of seksisme worden verwijderd
  • Reacties over huisregels en toelatingsbeleid worden verwijderd
  • We gaan niet in discussie over verwijderde reacties
  • Zie je reacties die niet aan de huisregels voldoen? Ons controlesysteem is niet waterdicht. Laat het ons weten via info@versbeton.nl

Verdiep de discussie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *