Stedelijke ontwikkeling & architectuur19 juni 2013

Interview: Forum wint koopkracht terug

Morgen vindt in de gemeenteraad de besluitvorming plaats over Forum Rotterdam, een groot multifunctioneel complex tussen Binnenwegplein en Beursplein. Ivan Thung en Tim de Bruijn spraken spraken daarom met Mark Veldman (architect, OMA), Wessel de Jonge (architect), Arno Ruigrok (Multi Vastgoed) en Aerjen Koeneman (Multi Vastgoed) over alle vragen die er over het project leven. “We denken dat Forum een vergelijkbaar effect heeft op de stad als de Koopgoot.”

3D-doorsnede Forum
3D-doorsnede Forum

Vers Beton: Hoe en waarom zijn jullie op deze locatie gekomen?

Ruigrok: “Met het hele team van Multi zijn we op een vrijdagmiddag op pad gegaan in Rotterdam, op zoek naar plekken waar iets mist en iets kan. Hier, bij de ABN op de kruising van de Coolsingel en de Lijnbaan, komen de grootste passantenstromen van de stad samen. Dit is dus de beste plek om je als stad te presenteren. Maar er staat al een kantoorgebouw dat zich als een blind ding in de stad manifesteert. Het hele bouwblok had alleen aan de Lijnbaan veel ingangen. De andere kanten waren dood en gesloten. Toen was voor ons al snel duidelijk dat hier veel kan gebeuren. Vervolgens hebben we dit vastgoed verworven en zijn we met onze eigen ontwerpers en in samenwerking met Rotterdam aan de slag gegaan om een ruimtelijk en programmatisch concept te bedenken.”

Koeneman: “In het concept ging het vooral over invulling en aansluiting op de stad. Ook was duidelijk dat het een overdekte winkelstraat moest worden en zeker geen ‘afgesloten winkelcentrum’ met schuifdeuren ervoor. Door de extreme programmamix, en omdat we voor deze cruciale locatie middenin Rotterdam een project met metropolitane allure wilden, zijn we uiteindelijk al vrij snel bij architectenbureau OMA van Rem Koolhaas uitgekomen.”

VB: Hoe zag OMA de ontwerpopgave?

Veldman: “Er lag een waanzinnige ambitie met een zeer divers programma. We zagen het in beginsel vooral als een stedenbouwkundige opgave. De locatie is een resultante van verschillende stedenbouwkundige en architectonische ideeën met een heel complex bouwblok tot gevolg. Het oude ABN-pand is een overblijfsel van het eerste wederopbouwplan van Witteveen en staat daardoor nog met de rooilijn op de oude loop van de Coolsingel. Dit pand is al in de oorlog ontwikkeld als de start van een bouwblok, maar na het herziene wederopbouwplan van Van Traa is het nooit afgemaakt. Dit herziene plan was veel modernistischer, en op deze plek botst dat en levert het vreemde hoeken op.”

De Jonge: “Eigenlijk is het een stedenbouwkundige ontsporing die geprobeerd is op te lossen met architectuur, zoals later ook met de Coolse Poort is gebeurd. Daardoor is het een heel rommelig gebiedje geworden.”

Veldman: “De locatie ligt middenin de door Rotterdam vastgestelde hoogbouwzone. Bij voormalig Jungerhans kan je tot 150 meter, maar nog een toren tussen al die torens zetten voegt naar ons idee niet veel toe. Hoe kun je op een andere manier iets toevoegen aan het publieke domein, aan de stedelijkheid? Dat doe je met een gebouw dat zich veel meer hecht op het maaiveld. Op deze centrale plek waar belangrijke winkelstraten samenkomen wilden we een ‘gedrukt’ gebouw maken, een kubus in dit geval. We hebben verschillende modellen ontwikkeld, en uiteindelijk zijn we op een redelijk eenvoudig model uitgekomen met een stapeling van balken die kunnen veranderen van invulling. De onderkant bevat publieke programma’s met een winkelpassage en sluit volledig aan op de gebouwde omgeving. Daar bovenop ligt een combinatie van vier volumes met gelijke afmetingen. In deze balken zitten kantoren, woningen en een hotel. Door de voids ontstaan er terrassen in het gebouw en een indrukwekkende atriumruimte. De kubus ligt in het midden van het bestaande bouwblok, grenzend aan de Coolsingel en de Lijnbaan, en wordt omsloten door een krans van het bestaande ABN-gebouw en een aantal nieuwe volumes. Die kleinere volumes sluiten beter aan bij de bestaande gebouwde omgeving, en de kubus staat in de tweede lijn.”

“In dit project doen we het tegenovergestelde van het oorspronkelijke modernistische plan voorschrijft: we verweven verschillende gebruiksfuncties zonder daar een hele nieuwe vormentaal aan toe te voegen. Dat is belangrijk voor de ontwikkeling van de stad: je kunt geen mono-functionele blokken meer maken, zoals een kantoortoren met een lobby, maar je moet zoeken naar oplossingen waarbij publieke en private functies worden gecombineerd.”

VB: Wat gebeurt er met de randen van het gebouw? Komt er publiek programma in?

De Jonge: “In de oorspronkelijke situatie net na de oorlog waren er winkels gepland in het ABN-pand, maar de bank was het daar niet mee eens. Een bank moet een loodzware natuurstenen plint hebben, vonden zij, om de suggestie te wekken: hier is je geld veilig. Die winkels waren dus al snel weer verdwenen. In Forum komen ze terug, maar het is wel een uitdaging om zo’n bastion te hergebruiken en te perforeren.”

VB: Een vraag die erg leeft in de stad is wat de relatie van Forum is tot de economische realiteit. Bijvoorbeeld de discussie over leegstand. Hoe zien jullie dat?

Ruigrok: “Er spelen een aantal zaken in de winkelmarkt. Er is demografische krimp gaande, maar dat geldt zeker niet voor de grotere steden, want die groeien nog. Dan is er de kwakkelende economie, maar deze zal weer aantrekken. De belangrijkste onzekerheid waar we mee te maken hebben is echter internetverkoop. Wat is het effect hiervan en wat gaat dat betekenen voor winkelvastgoed? Er zullen meer bestedingen via internet gaan, maar dat wil dus niet zeggen dat er geen winkelvastgoed meer nodig is. Een voorbeeld: H&M is erg succesvol op internet maar heeft op de Dam in Amsterdam een enorm flagshipstore geopend. Als die keten zou geloven dat alles via internet gaat, dan zet hij niet zo’n winkel neer.”

“Ketens houden hun winkels in de grote steden voor het contact met klanten. Ook al kopen meer mensen via internet, ze houden ze nog steeds de behoefte om iets te doen, en winkelen is in de grotere steden de belangrijkste vrijetijdsbesteding. Maar de steden redden het niet met winkels alleen. Ze moeten zich verbinden met historie, met bijzondere gebouwen, een hoogwaardige openbare ruimte met horeca, en zorgen dat er permanent iets op straat is te doen. Met Forum kun je die nieuwe winkels toevoegen die niet alleen dienst doen als aankoopplaats maar ook als showroom. En hier kun je ook functies toevoegen die mensen in de toekomst steeds meer met winkelen zullen gaan verbinden, zoals horeca, bioscoop en musea. We zullen uiteindelijk veel minder winkelprojecten gaan maken in Nederland, maar op de plek waar je dat doet moet je vaak naar een extreme programmamix toe. Dit is ook van belang voor de concurrentie met de andere grote steden.”

VB: Verliest Rotterdam het in die concurrentieslag als Forum niet gebouwd wordt?

Ruigrok: “Uit koopstromenonderzoek blijkt dat Rotterdam tussen 2004 en 2011 veel koopkrachtbinding heeft verloren. De besteding per Rotterdammer in de binnenstad is voor zijn non-food-aankopen van 26 naar 19 euro op 100 gegaan. Rotterdammers winkelen dus vaak niet meer in Rotterdam. Maar terwijl Den Haag en Rotterdam Alexandrium flink investeerden, gebeurde er op winkelgebied in Rotterdam bijna niks.”

VB: Maar waarom ga je dan winkelprogramma toevoegen in Rotterdam als de koopkrachtbinding zo sterk is afgenomen? Bouw je dan niet voor de leegstand?

Ruigrok: “Als je niks doet, zoals de afgelopen tien jaar, dan zie je dat je achteruit gaat. Daarom moet er nu wat gebeuren. En wij geloven erin dat we met Forum een goed plan hebben liggen om die koopkracht weer terug te winnen voor Rotterdam.”

VB: Maar de angst is natuurlijk dat koopkracht op andere plekken in Rotterdam juist verdwijnt.

Ruigrok: “Een binnenstad is geen ballon waar allemaal winkels in zitten, maar het is eigenlijk pindakaas met pitjes. Elk pitje heeft een aparte structuur, een ander winkelaanbod dus en elk deelgebied heeft zo zijn eigen doelgroep. En hoe meer verschillende pitjes je als stad te bieden hebt, hoe groter de aantrekkingskracht van je stad zal zijn.”

“Op bijvoorbeeld de Nieuwe Binnenweg zitten winkels met een huur van soms nog geen 200 euro. Die draaien bij de gratie van het feit dat ze heel specifieke doelgroepen trekken. Zulke winkels kunnen niet gedijen in Forum omdat ze de huur niet kunnen betalen, maar ook omdat consumenten die in Rotterdam gaan winkelen voor dergelijke winkels juist naar de Nieuwe Binnenweg en de Meent willen en niet naar Forum.”

“We denken dat Forum een vergelijkbaar effect kan hebben op de stad als de Koopgoot destijds. Ook toen was er veel weerstand in de stad en angst dat de  Lijnbaan zou worden leeggetrokken, maar uiteindelijk heeft die Koopgoot veel meer mensen naar de stad getrokken.”

VB: De verbinding van Lijnbaan naar Hoogstraat is dan ook een heel logische. Maar geldt dat ook voor de passage in Forum?

Ruigrok: “Ja, Forum sluit aan op de grote loopstromen in de stad. De hoofd-winkelstructuur is de Lijnbaan en dwars daarop de Korte Lijnbaan, de Binnenweg en de Koopgoot-Hoogstraat. Forum ligt centraal op de plek waar al deze lijnen samenkomen en kan mensen daar als het ware rondpompen. We hebben bewust niet halverwege Forum een extra verbinding gemaakt naar de Lijnbaan, omdat je daarmee mensen vanaf de Lijnbaan Forum in trekt. Daardoor komen die mensen niet meer op het Binnenwegplein, wat onwenselijk is.”

Impressie: Forum aan de Lijnbaan (OMA)
Impressie: Forum aan de Lijnbaan (OMA)

VB: Komen er ook bestaande winkels uit Rotterdam in het Forum?

Ruigrok: “Wij zijn op dit moment niet bezig om bestaande winkels uit te nodigen, maar alleen nieuwe formules die nog niet in de Rotterdamse binnenstad zitten. Maar als er ondernemers zijn die eindelijk de winkel kunnen maken die ze op hun huidige locatie niet kunnen realiseren, gaan wij niet zeggen: verboden terrein. Overigens komt de verhuur van winkels normaliter pas 1,5 a 2 jaar voor de oplevering echt op gang.”

VB: Er moet ook een bioscoop in Forum komen. Nu hebben bioscopen als Cinerama het al lang moeilijk. Is er wel vraag naar nog een bioscoop? 

Ruigrok: “Gek genoeg is bioscoopbezoek de laatste tien, vijftien jaar alleen maar toegenomen. Wel is er schaalvergroting waardoor het aantal bioscopen is afgenomen. Er valt echter een doelgroep buitenboord, namelijk de oudere bezoeker. Daarom willen we een ‘dertig-plus-bioscoop’. Hier worden dezelfde films vertoond als in een gewone bioscoop, maar met kleinere zalen en meer luxe.”

VB: Forum gaat daarnaast kantoren en woningen bieden. Kantoren staan alleen leeg en ook luxe woningen worden moeilijk verkocht. Moet je die nu wel bouwen?

Koeneman: “De woningen zijn allemaal al verkocht aan een investeerder. Die gelooft er in dat ze die kunnen verhuren, anders zou deze ze niet kopen. En kantoren gaan meestal pas anderhalf jaar voor het verhuizen een nieuwe locatie zoeken, dus die kunnen we pas verhuren tijdens de bouw. Eenderde van de kantoren is in ieder geval verhuurd aan ABN Amro. Daarnaast gaat Accor hier een Novotel-hotel starten met een viersterrenformule.”

VB: Hoe voorkom je dat Forum mensen uit de stad opzuigt om ze een paar uur later weer uit te poepen?

Ruigrok: “We hebben een tijdje geleden een skyscraper-groundscraper-discussie gehad. Een skyscraper tilt je op en houdt je in de lucht, terwijl een groundscraper contact houdt met de grond. Tegelijkertijd is een typisch winkelcentrum er op gericht mensen het contact met buiten te laten verliezen. In zulke centra haal je mensen op de hoeken binnen en leid je ze naar een plein om ze zo binnen te houden. Maar de laatste jaren zien steeds meer winkels in dat je mensen niet voor de gek moet houden. Het essentiële verschil met een normaal winkelcentrum is hier dus dat je niet door een deur hoeft. Je loopt er zo in. Forum slokt de bezoeker niet op: als je binnenkomt zie je direct weer waar je eruit kunt.”

VB: Terug naar het ontwerp. Hoe zijn jullie van de ‘koolkaas’ met de ronde gaten naar het model met opgestapelde blokken gekomen? 

Veldman: “Het eerste plaatje was een verbeelding van het concept: hoe kun je zoveel mogelijk verschillende functies op een compacte manier verweven zodat het echt een deel van de stad wordt? Uiteindelijk levert het model met gestapelde blokken een flexibiliteit met invulling van functies op die veel waardevoller is dan de specifieke vormentaal.”

VB: Waarom hebben jullie gekozen om ook de openingen in het gebouw te voorzien van een gevel?

Veldman: “Het is een soort stapeling van blokken waar een gevel omheen getrokken is. Hierdoor zorgt het voor een ambigue conditie: maken we een kubus, of maken we een stapeling van blokken? Dat is een spel dat we continue aan het spelen zijn. En met projecties of kunstvoorstellingen op die gevels kan het gebouw contact gaan maken met de omgeving.”

Reageer of deel op Social Media

Tags:Forum, interview, leegstand, Lijnbaan, OMA en Rem Koolhaas

Sectie: Stedelijke ontwikkeling & architectuur

kaart: Westersingel 10, 3014 GM Rotterdam, Nederland

Op Vers Beton discussiëren we met liefde. We horen daarom graag je mening. Houd daarbij wel onderstaande richtlijnen in gedachten, dan weet je zeker dat je reactie zichtbaar blijft:

  • Draag inhoudelijk bij aan de discussie
  • Blijf on-topic
  • Speel op de bal, niet op de man
  • Wees respectvol: reacties waarin sprake is van schelden, haat, racisme of seksisme worden verwijderd
  • Reacties over huisregels en toelatingsbeleid worden verwijderd
  • We gaan niet in discussie over verwijderde reacties
  • Zie je reacties die niet aan de huisregels voldoen? Ons controlesysteem is niet waterdicht. Laat het ons weten via info@versbeton.nl

Verdiep de discussie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *