Voor de harddenkende Rotterdammer
Impressie: Forum aan de Lijnbaan (OMA)
Impressie: Forum aan de Lijnbaan (OMA)

Forum Rotterdam, kent u het nog? Vorige maand maakte ontwikkelaar Multi Vastgoed na een langdurige radiostilte bekend een hoofdhuurder gevonden te hebben voor de enorme kubus voor winkels, woningen en kantoren die tussen Coolsingel, Koopgoot en Lijnbaan moet verrijzen. Daarnaast werd bekend dat het plan verkleind én aan de wensen van de nieuwe huurder aangepast zal worden. Een nieuw ontwerp wordt in januari verwacht. De hoofdhuurder in kwestie: Primark. Eind goed al goed?

Dat valt nog te bezien. Wie zich de oorspronkelijke plannen voor het gebouw herinnert kan in ieder geval vaststellen dat de ambitie flink naar beneden bijgeschroefd is. In 2010 werd het project nog gepresenteerd als een uniek, multifunctioneel concept, dat met zijn combinatie van winkels, woningen, kantoren, horeca en culturele functies een impuls zou geven aan een verloederd stukje stad en het Rotterdamse centrum in het algemeen. Om de plannen in een gepast spectaculaire vorm te gieten werd Rem Koolhaas’ bureau OMA ingeschakeld, dat een glinsterende kubus met zwierige gaten ontwierp. Een passende bijnaam volgde: de Kaas van Koolhaas. De gatenkaas werden uiteindelijk vervangen door een ‘verpixelde’ vierkante variant met minder schwung, maar de naam bleef.

In 2013 besloot de gemeenteraad in te stemmen met de plannen. Eén van de belangrijkste argumenten: met Forum zouden winkels uit het hogere segment, die op dit moment in de stad nog ontbreken, verleid kunnen worden zich in Rotterdam te vestigen. Goed voor de aantrekkingskracht van het centrum, en bovendien zou de kubus op die manier ook niet concurreren met het bestaande winkelaanbod.

Hoe anders ziet de wereld er een jaar later uit. Van Prada naar Primark, het kan verkeren. Voorstanders, waaronder wethouder Schneider, zijn blij met de verwachte toestroom: „Vestigingen elders hebben aangetoond dat deze winkelketen zorgt voor grote bezoekersstromen en extra werkgelegenheid.” Ook Multi Vastgoed is verheugd en noemt Primark „de krachtigst denkbare winkelformule van dit moment”. Dat zal zeker zo zijn, want in de huidige tijden verkoopt goedkoop. Bij de verwachte positieve effecten op de binnenstad zijn echter wel wat kanttekeningen te plaatsen. De ambitie van een hoogwaardig winkelsegment is in ieder geval definitief naar de prullenbak verwezen.

Met Primark als hoofdhuurder zal het overige winkeloppervlak vooral gevuld worden met andere dumpwinkels, die kunnen profiteren van de shoppers die Primark op de been brengt. Het gebouw boort zo geen nieuw segment aan, maar is vooral meer van hetzelfde, en zou zomaar een aanzuigende werking kunnen hebben op de H&M’s en Zara’s elders in het centrum, met leegstand tot gevolg. Daarnaast zal het voor veel winkels moeilijk concurreren zijn met zo’n shopping mall vol goedkope waar. Een ontwikkeling die elders al zichtbaar is: winkelgebieden leunen steeds meer op enkele grote, internationale (mode)ketens, en kleinere of lokale winkeliers verdwijnen langzaam uit het straatbeeld.

Ook verontrustend is invloed die Primark op de ontwikkeling van het gebouw krijgt. In tijden waar steden én ontwikkelaars moeten vechten om hun gebouwen vol te krijgen, kunnen huurders hoge eisen stellen. Zo ook hier: Multi Vastgoed maakte bekend het concept van de kubus te verlaten en de plannen aan te passen aan de wensen van de huurder. Het is te hopen dat het belang van de stad niet op een zijspoor komt. Een huurder is zo weer weg, maar met een gebouw zul je het veel langer moeten doen. Even verderop, op de hoek Coolsingel en Kruiskade, werd dat onlangs nog pijnlijk duidelijk: Cool 63 kwam al voor oplevering zonder invulling te zitten omdat de hoofdhuurder (elektronicazaak Saturn) zich terugtrok.

Omdat men in Rotterdam (vanuit een soort minderwaardigheidscomplex?) vaak allang blij is als er überhaupt partijen in de binnenstad willen investeren, wordt ontwikkelaars gewoonlijk weinig in de weg gelegd. Zo was het geen probleem dat Robeco op een steenworp afstand van hun huidige locatie naar een nieuw te bouwen toren verhuist (First Rotterdam) terwijl de oude leeg achter zal blijven. Ook mag ontwikkelaar Vervat ondanks een renovatieplicht een tweetal wederopbouwpanden slopen om studentenwoningen neer te zetten. Desalniettemin is het te hopen dat het nieuwe plan voor Forum Rotterdam als zodanig beoordeeld wordt: als nieuw plan, dat kritisch tegen het licht gehouden dient te worden, en dat de steun van de gemeenteraad hernieuwd zal moet verdienen. Want een mall in marktconform vastgoed waar het dumpaanbod de omringende winkeliers eruit concurreert zou zomaar een giftig geschenk kunnen blijken.

Deze opinie verscheen afgelopen vrijdag in de Rotterdam bijlage van NRC Handelsblad.

De sectie Stedelijke Ontwikkeling & Architectuur wordt mede mogelijk gemaakt door AIR, het Architectuur Instituut Rotterdam. (meer info)

Vers Beton heeft jouw support nodig!

Voordat je verder leest: Vers Beton kan alleen blijven bestaan dankzij support van onze lezers. Maak jij ook onafhankelijke journalistiek in Rotterdam mogelijk?

Nee, ik lees eerst het stuk verder

Sereh Mandias

Sereh Mandias

Na studies wijsbegeerte en bouwkunde laveert Sereh Mandias (1987) in haar werk tussen ontwerp en theorie, met een specifieke interesse voor de totstandkoming van de hedendaagse stad. Ze is werkzaam als docent en coördinator bij de leerstoel Interiors Buildings Cities (faculteit Bouwkunde, TU Delft) en redacteur van podium voor stadscultuur De Dépendance.

Profiel-pagina
Lees 24 reacties
  1. Profielbeeld van Ard Buijsen
    Ard Buijsen

    Ach ja de Primark als verbetering van het aanbod zien. De ambitie klotst over de rand in Rotterdam…

    1. Profielbeeld van Vanessa
      Vanessa

      Ad,kan jij prada spullen kopen?en zorgen dat pradawinkels goed omzetten maken door JOUW koopgedrag?nee!
      Zulke winkels staan in de pieter cornelis hoofdstraat,heb je gezien welke zeer welgestelde superrijke klanten daar komen?die wonen niet in rotterdam omdat ze al zeer mooie villas en miljoenenhuizen in het gooi en andere zeer dure wijken en dorpen hebben,
      Loop niet naast je schoenen zo rijk ben jij wellicht niet en je vrindjes ook niet.
      Prada en gucci niet voor jou besteed dus wat moet jij? Ermee aub?

      1. Profielbeeld van Ard Buijsen
        Ard Buijsen

        Of ik wel of niet Prada kan betalen is volgens mij helemaal niet interessant. Daar gaat dit ook helemaal niet over. Het gaat hier om een ambitieniveau die je als gemeente wilt. En die ambitie was iets anders dan wat er nu komt. Dat is waar het om gaat. En er zit tussen Primark en Prada nog heel veel andere opties. Opties die duurzamere producten maken.

  2. Profielbeeld van Daan
    Daan

    Goed dat met de komst van de Primark de Rdam-Zuidcultuur nu definitief voet aan wal heeft gezet op de noordoever van de Maas. De Erasmusbrug kan nu echt zijn rol gaan vervullen als verbindingsschakel tussen deze ooit door de Maas gespleten stad. ‘Zuid’ is nu overal. Als we nu de Coolsingel herinrichten volgens de signatuur van de Dordtselaan zal het beoogde koperspubliek zich ook nog eens thuis kunnen voelen in de omgeving. Straks hoeven we alleen nog maar de naam van deze stad te wijzigen in ‘Rotterdam-Zuid’. Dat je vanaf Delft over de A13 zo direct Rotterdam-Zuid inrijdt.

    1. Profielbeeld van Daniel
      Daniel

      Dit klinkt zo walgelijk elitair. Je lijkt zowaar te pleiten voor segregatie.

      1. Profielbeeld van Vanessa
        Vanessa

        Daan voelt zich verheven,wellicht enorm naast zijn schoentjes lopend.
        Ik vermoed dat ie zelf ook geen ene cent te makken heeft,wellicht ligt er een andere grondslag in zijn politieke? Gevoel om over zuid te mekkeren,gaat niet om primark of gucci maar om politieke gedachten,duidelijk!
        Daan zal echt de prada winkels niet leeglopen hoor,dus die ondernemer moet niet op daan rekenen,laat de binnnestad maar lekker wel omzet maken met winkels die kunnen bestaan omdat er behoefte aan is.
        Daan waar koop jij je garderobe?haha

  3. Profielbeeld van Jasper Homan
    Jasper Homan

    Een Primark is wel het laatste waar het centrum behoefte aan heeft nu dit alles behalve een nieuw , vooral koopkrachtiger publiek, naar de stad zal trekken, zeker nu de Primark zo snel uitbreidt dat straks elke grotere (provincie)stad , (bijv Den Haag ook sinds kort), is voorzien van deze keten dus dit niet meer de trekker zal zijn die het enkel jaren geleden nog was met o.a. georganiseerde bustours uit de provincie naar de toen nog schaarse vestigingen op R’dam Zuidplein, Hoofddorp en Zaandam. Waar Rotterdam behoefte aan heeft zijn een Marks & Spencer, de duurdere brands van het H&M concern zoals Other Stories en Cos, Topshop, een Apple store e.t.c. Voor deze buitenlandse ketens geldt echter dat ze zeer selectief zijn in waar ze gaan zitten en met één of twee vestigingen, meestal in Amsterdam en Den Haag genoegen nemen nu je daarmee binnen een straal van 50 kilometer 70% van hun Nederlandse kapitaalkrachtige doelgroep kan bereiken. Rotterdam heeft dus de pech dat vooral Den Haag de genoemde buitenlandse aanwinsten voor het meer koopkrachtige al inpikt !

  4. Profielbeeld van je moeder
    je moeder

    Rotterdam consumeer-stad. Alsof we nog niet genoeg winkels hadden. Wat een ellende.

  5. Profielbeeld van Tim de Bruijn
    Tim de Bruijn

    Even los van het feit dat ik niet op een Primark zit te wachten, is er natuurlijk nooit sprake van geweest dat zaken als Prada zich hier zouden gaan vestigen. Dat is dus echt een verkeerde voorstelling van zaken. En dat was dus ook helemaal niet de reden dat de raad er mee in stemde, als je de stukken er op na leest.

    Volgens de laatste geruchten op Skyscrapercity komt er nu alleen nog een Primark in de huidige bevoorradingsstraat en is er van het verdere plan eigenlijk niets meer over. Maar goed, dat zijn geruchten we wachten de echte plannen af maar de voortekenen beloven niet veel goeds. Hopelijk kan en wil de gemeente de plannen alsnog dwarsbomen als het echt zo erg is.

    1. Profielbeeld van Daan
      Daan

      Ik verdenk de schrijfster ervan dat ze de titel heeft gekozen vanwege de fijne alliteratie. Ik zou niet meteen aan zware zaken als misleiding gaan denken. De titel dekt de gang van zaken verder uitstekend: van hoge ambities naar lage.

    2. Profielbeeld van Ard Buijsen
      Ard Buijsen

      Of er wel of niet een Prada zou komen is eigenlijk niet boeiend. Forum is wel degelijk echter aan de raad ‘verkocht’ onder het motto dat er een hoger segment retail in zou komen. Er zou een segment komen dat in de stad onvoldoende tot niet aanwezig is. Die worst is de raad voorgehouden en om die worst heeft de raad ingestemd. Echter ook toen waren er al voldoende geluiden die aangaven dat het een fata morgana was. Toen was ook al vrij duidelijk dat die grote winkeloppervlakken voor flagship stores niet zo 1 2 3 gevuld zouden zijn. Sterker nog voldoende mensen gaven aan dat die helemaal niet gevuld zouden worden. En dan nog even afgezien van het feit dat het een concept was dat bepaal niet uitlok door uniciteit. Na een paar jaar geleurd te hebben met het plan blijkt alleen een Primark haalbaar. Dat is bepaald niet het hogere segment dat nog niet aanwezig is in de stad. Sterker nog de Lijnbaan bestaat voor het grootste deel uit retail dat in dat segment verkeerd.

      De stad doet er goed aan gewoon een tijd helemaal niets te doen met dit stukje. Ja ze moeten wel de ABN bank aan de Coolsingel herontwikkelen. Maar nu enthousiast worden omdat er een Primark komt (de 3e in Rotterdam) is bizar. En dat Ronald Schneider nu wel zegt dat het een impuls is daar waar hij een 1,5 jaar gelden nog tegen Forum was is natuurlijk heel bijzonder te noemen. Laat Rotterdam zo ambitieus zijn door deze ontwikkeling gewoon een jaar of wat in de diepvries te zetten en als de tijd er rijp voor is het uit die diepvries te halen en er een geweldige impuls voor de stad van te maken dan. Dus veel wonen er in bijvoorbeeld. Maar stop met deze ontwikkeling. Vertel de Primark dat er aan het begin van de Coolsingel ruimte voldoende is om een 3e filiaal in Roterdam te openen (als dat dan toch moet).

      1. Profielbeeld van Daan
        Daan

        Voor de liefhebbers: r.o. 7.4 e.v. van de uitspraak van de ABRvS gaan over het winkelaanbod, voorzieningenniveau etc.

      2. Profielbeeld van robin
        robin

        Ben het helemaal met je eens Ard. Nou ben ik wel deels subjectief omdat ik een redelijke hekel heb aan dergelijke zaken (en de uitzending van de ‘slag om de klerewereld’ bevestigd dit allren maar). Daarnaast denk ik dat de Primark nu nog even leuk is voor de mensen die daar kopen, maar binnen 5 jaar dezelfde status heeft als Zeeman en Wibra…
        Maar ik denk dat Forum ook niet had kunnen slagen als het hoogste segment er in had gezeten, de Meent met mooie klassieke (kleine) panden sluit veel beter aan op het imago van deze merken.

      3. Profielbeeld van Tim de Bruijn
        Tim de Bruijn

        Zoals ik al zei is dat ook nooit de bedoeling geweest. Er zou ruimte komen in Forum voor ketens die nu geen plek konden vinden in (het centrum van) Rotterdam. Daarbij werd niet gemikt op Prada of Louis Vuitton. Dat past namelijk helemaal niet bij omgeving Koopgoot. Wel werd gemikt op grotere ketens zoals Primark, Forever 21, Urban Outfitters, Victoria’s Secret etc. etc. Voor zulke ketens zijn de Lijnbaanwinkels te klein of te onaantrekkelijk (lage verdiepingen) en er is ook geen ander aanbod voor zulke ketens behalve de vrijgekomen Saturn die dan weer totaal uit de loop ligt.

        Dat dat andere soort winkels in de media vaak is uitgelegd als dure merkwinkels kan ik ook niets aan doen. Maar dat is nooit de bedoeling geweest van de ontwikkelaar en dat is ook niet waar de gemeenteraad mee heeft ingestemd, zoals ook blijkt uit de raadstukken omtrent de goedkeuring van de plannen.

        Laat onverlet dat de ambitie van het project tot ongekende diepte lijkt te zijn gezonken waardoor een serieuze heroverweging wel op zijn plaats lijkt. Maar daarvoor moeten wel eerst de nieuwe plannen bekend zijn natuurlijk. Daarna kan je ze pas echt beoordelen.

      4. Profielbeeld van robin
        robin

        Hoe moet ik Forum zien? Als een nieuw Tivoli met een paar grote winkels (is toe te juichen!) of als een shopping mall (ala oosterhof 2.0)?

      5. Profielbeeld van Tim de Bruijn
        Tim de Bruijn

        Zoals het er nu naar uitziet komt er alleen een winkel van Primark dus moet je het zien als een winkel.

        Het oude plan zou je kunnen zien als een passage wat opgaat in het omliggende stedelijk weefsel. In Dusseldorf heb je daar mooie voorbeelden van bij de Konigsallee. In Den Haag zie je wat andere, kleinere, voorbeelden.

        Een losse naar binnen gekeerde mall zoals Oosterhof zou het natuurlijk nooit worden aangezien het onderdeel uitmaakt van een veel groter winkelgebied en juist niet naar binnen gekeerd is maar enkel voorkanten heeft.

      6. Profielbeeld van Vanessa
        Vanessa

        Ze hebben zo weinig klanten?
        Op de meent zie ik drie of wat klanten langs lopen thats it,daar kan rotterdam NIET economisch van draaien!
        Zeer koopkrachtigen wie zijn dat tegenwoordig?
        Of de primark of de prada nou voor veel omzet zorgen en de rotterdamse economie draaiend houden zou toch niet moeten uitmaken?
        Punt is dat primark WEL draait.
        Stel er komen bussen vol zeer koopkrachtigen met chequeboek speciaal elke dag? naar rotterdam voor de eventueel gevestigde marks en spencer of gucci store..en dan?oke de ondernemer kan dan omzet maken,doet primark ook….en meer?gaan die bussen vol super rijken dan nog meer in de stad doen?de hema,kruidvat,xenos,etos,the sting,miss etam,c&ao ok leegkopen?merken de rotterdammers er wat van?behalve de ondernemer?
        Loop niet naast uw schoenen,kijk in uw eigen beursje of je zelf gucci en armani kan betalen en dan vaak omdat die winkels elke dag omzet moeten maken en huur betalen en eneco en personeelskosten en belasting!
        Rotterdam is een havenstad met doodgewone burgers geen Cote de azur of monaco..
        Kan je het betalen?wil je zo wonen?wil je enkel mensen zien die daar wonen?ben je het rotterdamse zat,ik zeg houdoe bye ik hou u niet tegen.als….je het kan betalen he?

  6. Profielbeeld van Tim de Bruijn
    Tim de Bruijn

    Wat ik jammer vind is dat het alleen over winkels gaat dit stuk. Als er zoals het er nu naar uitziet alleen een Primark komt dan zal dat op het winkelbestand weinig invloed hebben. Er zullen alleen wat meer mensen naar Rotterdam komen die op zoek zijn naar uit elkaar vallende wegwerpkleding. Geen verbetering voor de stad, maar ook geen verslechtering. Zelf zal ik er in een boog omheen lopen.

    Wat veel erger is aan deze ontwikkeling is dat een enorme verdichting en herpositionering van dit stuk stad waarschijnlijk in de prullenbak verdwijnt. Er zouden 50 woningen komen (veel te weinig, maar toch) een bioscoop, een flink hotel, een museum, een foodcourt en nog wat kantoren. Ook zou er een extra looproute komen waardoor een fijnmaziger voetgangersnetwerk zou ontstaan. Maar wat blijft er straks nog van deze plannen over? Het ziet er naar uit dat er bijna niets van over blijft. En waarschijnlijk blokkeert de uitvoering van dat plan dan ook nog toekomstige ontwikkelingen in dit bouwblok waardoor je dus nooit meer dat kunt maken wat door de ontwikkelaar jaren lang belooft is. Met deze ontwikkeling zou je deze belangrijke plek weggeven voor lange tijd, puur omdat Primark haast heeft.

    Volgens mij gaat het daar om, en die winkeldiscussie is eigenlijk helemaal niet zo interessant. Winkels schuiven altijd. Die Primark kan ook zo over 10 jaar weer vervangen worden door Prada ( ;) ). Voor de stedelijke ontwikkeling totaal niet relevant.

  7. Profielbeeld van zsa Zsa
    zsa Zsa

    Toeslagen korten,huren omhoog,zorgkosten omhoog en dan allerlei andere maatregels om uitgaven in te perken invoeren en aan de andere kant prada winkels willen?
    Lijk twilight zone wel.
    Kan iemand van de rekenkamer onderzoeken of? en hoe die bewoners in de onlangs gebouwde dure woontorens de stad hebben opgekrikt.ik bedoel met economische middelen.
    De exclusieve woontorens die er de laatste jaren zijn bijgekomen plus de hoge huren die ingevoerd zijn in de meeste huurwoningen zouden dan toch bewoners hebben aangetrokken die meer te besteden zouden hebben?

    Kan men dat bewijzen en hoe zien we dat?
    Markthal loopt leeg,winkels in de karel doorman en meent lopen ook niet echt storm.
    Veel flats staan te koop ook nog in die gebouwen,terwijl menig persoon riep dat met de komst van deze dure flatgebouwen en huurders en kopers daarvan er enorm besteed zou worden.
    Echt?
    Dit is toch wel een grote vergissing lijkt me.
    Wat wil je?hypotheeklasten,hoge huren,tweeverdieners die krom liggen van de werkdruk en te betalen vaste lasten met middeninkomen gaan echt niet shoppen in die exclusieve shops.
    Dan moet je filmsterren,oliesjeiks,vastgoedmagnaten,televisiebonzen,grootland bezitters,advocaten,ziekenhuisdirecteuren of royalty de stad in willen hebben:-):-) ja hoor staan in de rij:-):-)
    Doe maar gewoon!

  8. Profielbeeld van Jan Naves
    Jan Naves

    Met Primarkbouw wordt de Coolsingel armetierig.
    Onze laatste redding is misschien RIEK BAKKER, tegen verpaupering.
    Net nu Rotterdam weer aantrekkelijk wordt.
    Het is nog niet te laat, besmeur het ABN/AMRO-gebouw met het nieuwe Donnerinitiatief niet.
    Wordt wakker, de laatste kans is RIEK BAKKER.

Reageren is voorbehouden aan Vers Beton-supporters. Meld je hier aan als supporter of log in.