Voor de harddenkende Rotterdammer

De sfeer in het toekomstige hoogbouwgebied is ontspannen, als een uitgewoonde studentenkamer met een vers bosje tulpen in een longdrinkglas in de vensterbank. Eenvoudige ateliers achter versleten deurpanelen. Een paar gekleurde stoeltjes tegen een oude pui. Muziek achter garagedeuren. Echte stedelijkheid; rauw en rommelig.

Baankwartier-Rotterdam-Rosanne-Dubbeld-045381
Baankwartier Beeld door: beeld: Rosanne Dubbeld

“Natuurlijk hoop ik dat het nog een tijdje duurt voor de bouw begint, maar als Jan zegt dat-ie wil gaan bouwen, dan gáán we bouwen. Ik werk tenslotte voor Jan Ultee.” Bart van Beurden heeft zich helemaal toegelegd op het ontwikkelen van tijdelijk leegstaand vastgoed. Met zijn bedrijf Contemporary Rotterdam investeert hij zelf in tijdelijk leegstaand vastgoed, en biedt huurders tijdelijke contracten aan. Liefst voor een paar jaar, maar soms kan hij zulke toezeggingen niet doen. Net als anderen in het Baankwartier geeft hij invulling aan het gebied dat straks goeddeels tegen de vlakte gaat om plaats te maken voor hoogbouw.

Ratjetoe aan wederopbouwarchitectuur

Het Baankwartier is het buurtje in het oostelijk deel van het populaire Witte de Withkwartier, achter het Oogziekenhuis. Het ligt in de luwte van de Schiedamsedijk en wordt verder omsloten door de Schiedamse Vest, Westblaak en Vasteland. Het kwartier heeft een rijke geschiedenis. Voor de oorlog was het een bruisend deel van de stad met luxe danszalen en meer dan honderd cafés. Het bombardement liet er weinig van heel.

De wederopbouw van de binnenstad is hier begonnen. De Schiedamsedijk is een markante wederopbouwstraat, ook al is hij nu niet in zijn meest glorieuze jaren vanwege alle leegstand in de plinten. Het gebied rondom de Schiedamse Vest is prachtig geworden met monumentale wederopbouwgebouwen zoals de Bazar, de karakteristieke expeditiehoven, en het Oogziekenhuis dat internationaal bezoekers trekt.

Maar het gebied heeft ook een aantal rommelige straten. De wederopbouw ging hier pandje-voor-pandje; historisch interessant, maar het levert wel een ratjetoe aan wederopbouwarchitectuur op. Dit zie je vooral aan de Baan, de hoofdstraat van het kwartier, en in de twee lange smalle expeditiestraten erachter: de Hoornbrekersstraat en 1e Blekerhof. In deze straten is hoogbouw gepland.

Baankwartier-Rotterdam-Rosanne-Dubbeld-045380
Baankwartier

Bestemmingsplan Cool

In 2010 legt de gemeente in bestemmingsplan Cool vast dat in het Baankwartier zes woontorens gebouwd mogen worden, tot 150 meter hoog. Dat is even hoog als het gebouw van Nationale Nederlanden aan het stationsplein; geen kattenpis. Het Baankwartier wordt beschreven als een gebied dat bij uitstek kan transformeren van introverte stadswijk naar een levendig stedelijk gebied.

Het oorspronkelijke plan staat toe dat er vier torens aan de Baan komen, met de 1e Blekerhof als achterkant, dus ‘over’ de Hoornbrekersstraat heen. Daarnaast mogen er in het noorden en zuiden nog elk een toren gebouwd worden.

Het is een aantrekkelijk gebied voor woningbouw. De Baan ligt vlakbij de populaire Witte de Withstraat, een van de drukste horecastraten van Rotterdam. Aan de Baan zelf liggen bijzondere gebouwen als het Oogziekenhuis. En als je het ‘afgehekte’ stenen pleintje tussen Waalse Kerk en Oogziekenhuis aan laat sluiten op het lapje groen daarachter, krijg je vanaf de Baan zicht op de negentiende-eeuwse herenhuizen van de Schiedamsesingel die daar prachtig in een bocht liggen. Bepaald geen slecht voorportaal voor je nieuwe woning, met uitzicht over Maas en centrale stad.

Op de lange baan

Het zijn mooie plannen, maar papier is geduldig: van bouwen is het nog niet gekomen. Jan Ultee kocht al jaren geleden vrijwel alle panden in het plangebied aan de Baan op, maar heeft nog geen steen kunnen leggen. De markt is ongunstig voor woningbouw en als de vraag weer aantrekt is hij niet de enige met ambitieuze woningbouwplannen in Rotterdam.
Bovendien: een echte hoogbouwwijk is volgens de gemeente echt niet meer reëel in het Baankwartier. De hoogbouwvisie van 2012 heeft aangescherpte eisen ten aanzien van onderlinge afstand tussen de torens, de maatvoering en de bezonning. Dit heeft nogal wat consequenties voor de hoogbouw. De facto betekent het dat er hooguit vier torens zouden kunnen komen – waarschijnlijk minder – van maximaal 100 meter. En als de eerste toren de maximale ruimte pakt, beperkt dat de ontwikkelingsmogelijkheden voor de overige torens.
De planvorming voor de eerste toren, aan Baan 50, is al jaren bezig. Architectenbureau Casanova+Hernandez ontwierp een extravagant bouwsel met veel balkons en een ruime ligging aan het plein. Hoogbouwliefhebbers waren enthousiast, maar er kwam ruzie tussen de bouwer BAM en de architecten. Het plan ligt nu in handen van Van Wilsum Van Loon architecten.

Ultee wil het liefst alvast gaan slopen, want hij betaalt flink veel belasting aan de gemeente voor het niet renderende vastgoed. De gemeente kan sloop juridisch niet tegenhouden, maar wil liever geen braakliggend terrein. Ze hebben afgesproken om snel met de bouw van de eerste toren te beginnen, maar zelfs als dat lukt, staat het gebied voor de overige torens aan de Baan nog jarenlang braak.

Baankwartier-Rotterdam-Rosanne-Dubbeld-045387
Baankwartier Beeld door: beeld: Rosanne Dubbeld

Tussentijd

Het wil dus niet zo vlotten met die hoogbouw. Ondertussen dreigt het Baankwartier te verpauperen. Veel pandjes zijn rijp voor de sloop en al jaren niet echt onderhouden. Wat te doen in de tussentijd? Niemand zit te wachten op een verloederde wijk.

Bewoners, gebruikers en ondernemers zoeken elkaar steeds meer op om invulling te geven aan de ‘tijdelijkheid’. Ze hebben zich georganiseerd in een werkgroep, ‘In de ban van de baan’. De hoogbouwplannen zijn ze overkomen, vinden ze. Door elkaar op te zoeken bouwen ze aan een sociale infrastructuur en een buurtidentiteit. Ze geven rondleidingen en er zijn fraaie fotoseries over de bewogen geschiedenis van de wijk. Eens hoeven ze het niet te worden, maar ze weten elkaar wel te vinden. “We zijn absoluut geen anti-hoogbouwgroepje, we organiseren alleen de samenwerking”, benadrukt de voorzitter van de werkgroep Menno Rosier. Slim, want zo houden ze ook Ultee en de gemeente binnenboord.

Investeren in het tijdelijk gebied blijft lastig; het is meer een kwestie van uitwonen. Dit merk je als je door de straten loopt. Het wegdek is oud, er is weinig onderhoud aan de panden. Er zijn plannen om de Hoornbrekersstraat helemaal blauw te verven, een eenvoudige ingreep om de boel een beetje op te kalefateren, vergelijkbaar met het gele pad in het Schieblock. Maar daar is ook weerstand tegen: misschien verklieder je wederopbouwerfgoed dat nog van een wisse sloop gered kan worden.

Een interessant initiatief van de werkgroep is om aan te knopen bij de rijke historie in armenzorg in de wijk. Er zijn veel zorginstellingen in de wijk. Denk aan instellingen zoals de GGD, BoumanGGZ, Oogziekenhuis en de Pameierstichting (o.a. galerie Herenplaats). En er zijn veel eenpitters op het gebied van de zorg: een yogastudio, een dyslexiecentrum, een winkel voor steunzolen. De werkgroep brengt ze allemaal bij elkaar; misschien is er voedingsbodem voor innovatieve sociale zorg in de het Baankwartier.

Van Beurden, betrokken bij de werkgroep, verhuurt ondertussen vrijwel alle slooppanden. Geen spectaculaire startups, maar het brengt wel leven in de brouwerij. In nachtclub Bahn kun je de hele nacht door dansen en muziek luisteren. Met Jochem Paap (SpeedyJ) en Ruben Kruit ontwikkelt hij het oude gebouw van de Keuringsdienst van Waren tot een ruimte voor creatieve bedrijven, van muzikanten tot IT-specialisten. De lege panden aan de Schiedamsedijk zouden op termijn kunnen gaan fungeren als uitventplaats voor de producten die in de straten erachter gemaakt worden. Een oud parkeerwachtershuisje zou best een leuk koffiehuis kunnen worden.

Zen

Dat hier in de toekomst hoog gebouwd gaat worden, daar twijfelt haast niemand over. Minder dan eerst de bedoeling was, maar de meeste gebouwen hier gaan vroeger of later tegen de vlakte. Dat vraagt flink wat zen, want je weet dat wat je hier opbouwt, niet voor de eeuwigheid zal zijn.

Maar hoe erg is dat? De tijdelijke situatie zorgt enerzijds voor nieuwe energie in de buurt en trekt creatieve stadsbewoners aan die wel gecharmeerd zijn van rommeligheid en aantrekkelijke huren. Ze creëren een scene die aantrekkelijk kan zijn voor nieuwkomers. Er zijn wel verschillen: de ‘tussentijders’ trekken straks weer weg, de blijvers gaan een onzekere toekomst tegemoet.

Wanneer is iets tijdelijk en wanneer niet? De grenzen zijn vaag en een stad is sowieso voortdurend in verandering. De Zwarte Madonna in Den Haag werd na twintig jaar afgebroken, terwijl hij was gebouwd voor de eeuwigheid. Het Schieblock leeft al vijf jaar in tijdelijkheid, maar er zijn nieuwe contracten voor nog eens vijf of misschien wel tien jaar. “Drie jaar weinig? Over drie jaar ben ik veertig, dat is een leven verder hoor”, vat Van Beurden met een grijns samen.

(Met dank aan Menno Rosier, Bart van Beurden, Willem-Paul Dreesmann en Emiel Arends)
 
 

De sectie Stedelijke Ontwikkeling & Architectuur wordt mede mogelijk gemaakt door AIR, het Architectuur Instituut Rotterdam. (meer info)

Vers Beton heeft jouw support nodig!

Voordat je verder leest: Vers Beton kan alleen blijven bestaan dankzij support van onze lezers. Maak jij ook onafhankelijke journalistiek in Rotterdam mogelijk?

Nee, ik lees eerst het stuk verder

Melissa

Melissa van Amerongen

Een stad komt pas echt tot leven als mensen er in woord of beeld betekenis aan geven. Daarom vindt Melissa Vers Beton zo leuk. Melissa is socioloog en wetenschapsfilosoof en houdt zich voor Vers Beton onder andere bezig met wetenschappelijke artikelen op de site.

Profiel-pagina
Rosanne Dubbeld

Rosanne Dubbeld

Rosanne Dubbeld (1987) is psycholoog en fotograaf, en combineert die twee identiteiten graag in haar werk en privéleven. Denk aan het fotograferen van ‘mens en gedrag’, of series als ‘hoe kijken verschillende mensen naar hetzelfde kunstwerk?’ Momenteel maakt ze buiten Vers Beton websites voor mensen met autisme. Verder kun je haar verblijden met spannende kunst en pure chocola.

Profiel-pagina
Lees 36 reacties
  1. Profielbeeld van Daan
    Daan

    Krankzinnig dat zo’n gebied stil ligt in afwachting van de luchtkasteelplannen van de vastgoed-glamourboys. Omdat zij over 10 jaar, of over 20, of over 30 jaar een toren willen bouwen, wordt zo’n heel gebied voor die duur gevangen gehouden.

    Hoe lang houdt die jaren 90-mentaliteit nog aan? Wanneer vinden de afdelingen bouwen en ruimtelijke ordening van gemeente en ontwikkelaars aansluiting bij de werkelijkheid?

    Dit is die werkelijkheid: De Woningmarktanalyse Stadsregio Rotterdam 2013. Dit rapport beschrijft een grote luchtbel op de Rdamse bouwmarkt: Een veel grotere planvoorraad dan planbehoefte.

    Een gevaarlijke ontwikkeling voor een gemeente die al voor tientallen miljoenen euro’s het schip inging inzake LSI / Central District.

      1. Profielbeeld van Daan
        Daan

        Ja, en in 2013 met 2.000, in 2012 met -150 (afname), etc.
        Tussen 2004 en 2014 is sprake van een toename van ca 8.000 inwoners. 800 per jaar.

        Statistisch gezien doen piekjes en dalletjes er natuurlijk niet toe. Cijfers over een jaar zeggen niets. Althans niet voor mensen die rationeel beleid willen maken.

        CBS: 2015: 625.000 inwoners in Rdam; 2040: 647.000 inwoners. Dat is een voorziene groei van 1.000 inwoners per jaar. Voor heel Rdam, en niet alleen centrum…

        Op die basis kun je geen woontorens in een centrum gaan bouwen.

      2. Profielbeeld van Dirk
        Dirk

        Heb je je stokpaardje weer van stal gehaald Daan? Kijken naar bevolkingscijfers uit het verleden heeft geen enkele zin. Op basis van jouw redenatie zou Rotterdam een gigantisch overschot aan woningen hebben, aangezien het op dit moment minder inwoners heeft dan in de jaren ’60. Iedereen weet natuurlijk dat dit niet het geval is. Overigens zijn de voorspellingen van het CBS altijd veel te voorzichtig voor Rotterdam, want daar dachten ze een aantal jaar geleden nog dat de stad op dit moment nog slechts zo’n 585.000 inwoners zou hebben.

        Daarnaast is de voorspelling dat Rotterdam, net zoals vrijwel iedere grote stad op aarde, fors gaat groeien de komende jaren. De stad is weer aantrekkelijk om te wonen namelijk! Er worden kwalitatief goede woningen toegevoegd, er is meer groen in het straatbeeld en het centrum van de stad is ook een stuk aangenamer om te verblijven dan in de jaren ’80 om maar iets te noemen.

      3. Profielbeeld van Tim de Bruijn
        Tim de Bruijn

        In 1964 had Rotterdam 731.000 inwoners. En daar zat Rozenburg niet bij. Dus volgens Daan zullen we wel in rap tempo afstevenen op de 500.000. ;)

        Maar leuk stuk! Hoop als liefhebber van het hoge bouwen natuurlijk dat we snel wat woontorens gaan zien in dit gebied. Wel graag van erg hoge kwaliteit graag. Tot die tijd is het altijd leuk dat er op zo’n plek mooie dingen kunnen ontstaan, zoals ook bij het Schieblock en vele andere plekken in de stad.

      4. Profielbeeld van Daan
        Daan

        Heren Dirk en Tim!
        Tsja, een ‘stokpaardje’… Is twijfel over de haalbaarheid van luchtkastelen niet net zozeer een stokpaardje van mij als de wens om die dingen overal om ons heen omhoog te zien schieten er een van jullie is?

        Jullie zijn liefhebbers van gebouwen. En dat ben ik ook. Sterker, ik heb 25 jaar in die branche gewerkt, en ken het zogezegde klappen van de zweep.

        En juist die ervaring en info uit mijn omgeving leert mij dat Rdam qua bouw volledig dreigt te ontsporen. De lucht die nu al in de planvoorraad zit wordt steeds verder opgeblazen, en dat gaat hoe dan ook tot grote financiele problemen voor alle betrokkenen leiden. Niet in de laatste plaats voor de huidige woningeigenaren. En dat laatste is iets waar nog maar weinig van die eigenaren kennis over hebben.

        De aanstaande ‘ellende’ die de beleidsmakers (nog levend in de jaren 90-systematiek) kan mede worden verklaard door het denkproces waarvan hierboven @Dirk blijk geeft: nl. het wegzetten van de CBS-cijfers als ‘voorzichtig’ en het in de plaats daarvan leunen op makelaarstaal a la “De stad is weer aantrekkelijk om te wonen namelijk!”

        Werkelijk waar jongens, ik zie graag bloei in de bouw, maar het zit er gewoon niet meer in. En dat ontkennen blijkt vreselijk veel geld te kosten (zie LSI / Central District).

      5. Profielbeeld van Jaap T.
        Jaap T.

        Grote financiele problemen voor betrokkenen? De huizenprijzen zijn in Rotterdam het afgelopen jaar best flink gestegen. Vooral de vraag naar binnenstedelijke woningen is erg hoog. Juist als je maatschappelijk betrokken bent pleit je voor woningbouw in Rotterdam-Centrum om het betaalbaar te houden voor een breder publiek en Amsterdamse toestanden te voorkomen.

        Je betoog raakt kant noch wal.

      6. Profielbeeld van Ed Schelvis
        Ed Schelvis

        Voor een ieder is hier inzichtelijk hoe de bevolkingsgroei in Rotterdam er momenteel uitziet:
        http://www.rotterdam.nl/Clusters/RSO/Document2015/OBI/Publicaties/4085%20Bevolkingsmonitor%20Rotterdam%202014-4.pdf
        De projectie van de groene kolommen betreft de CBS-prognose 2013-2030 voor de gemeente Rotterdam. Met alle administratieve correcties erbij had Rotterdam op 1 januari 2015 precies 624.815 inwoners.
        Dat CBS-prognoses soms heel anders uitpakken kan je het beste zien bij de gemeente Almere. Het is dus maar de vraag of die CBS-projectie wordt gevolgd. Vorig jaar zijn er dus 6706 personen bijgekomen. T.o.v. het dieptepunt in 2008 groeit Rotterdam met gemiddeld 4150 inwoners per jaar. Het afgelopen jaar werd dus de grootste groei in 20 jaar gerealiseerd.

      7. Profielbeeld van Daan
        Daan

        @Schelvis
        Cijfer 624.815 klopt precies, komt naadloos met CBS-scenario overeen. Vlgs CBS zou het 625.700 zijn, dus CBS zit er zelfs nog iets boven qua voorspelling.

        “Sterkste groei in 20 jaar” geeft al aan dat je er statistisch niks mee kunt. In 2004 was het 600.000. Volgens CBS middelt het over een langere termijn uit op 1.000 per jaar.

        Vastgoedplannen worden gemaakt voor circa 50 jaar (en veelal langer). Bij ruimtelijke planning moet je dus rekening houden met tijdshorizons van dergelijke omvang. Bouwen op basis van pieken en het negeren van gemiddelden en dalen is slecht beleid.

        @Jaap T.
        Huizenprijzen zijn alleen maar gedaald. Daarover heb ik zoveel info dat ik niet eens weet waar te beginnen. In het FD heette Rdam laatst nog ‘kopersparadijs’. Het overschot aan woningen drukt de prijzen van particulier woningbezit enorm. Ik zie niet in hoe je in een dergelijke situatie kunt stellen dat het bijbouwen van woningen ‘maatschappelijk betrokken’ zou zijn. Want dat ‘laag’ houden van de huizenprijzen – wat dus de factor verliezen van 25% zijn – wordt allemaal bekostigd door particuliere woningeigenaren.

        Dat vind ik een hoge prijs voor ‘maatschappelijke betrokkenheid’..

      8. Profielbeeld van Ed Schelvis
        Ed Schelvis

        Rotterdam kende tot 2007/2008 een sterke trek richting de randgemeenten. In de buurt van Rotterdam, toch tuintjes voor de kinderen en minder last van de “grootstedelijke problematiek”. Lansingerland, Barendrecht, Carnisse en ook nog Capelle en Krimpen waren allemaal flink in trek en zijn tot die tijd juist gegroeid. Vanaf 2009 tot vandaag is die hele nieuwbouw vrijwel tot stilstand gekomen en zitten een paar van die gemeenten goed in de financiële problemen doordat dure bouwkavels worden gebruikt door grazende koeien. Bovendien beginnen al die gebieden (net zo als een honderd jaar geleden met Charlois en Delfshaven) aardig naar elkaar toe te groeien tot één groot stedelijk gebied van ongeveer 1,15 miljoen inwoners, met Rotterdam in het centrum daarvan. Je loopt tegenwoordig van het oosten van Krimpen naar het westen van Vlaardingen zonder dat je het stedelijk gebied verlaat. Het zou mij beslist niet verbazen als de huidige trek naar dat centrum juist doorzet. Ik betrap mij zelf er wel eens op dat bij mij ‘de wens de vader van de gedachte’ is maar de afgelopen 6 jaar zijn er wel een kleine 30.000 inwoners in Rotterdam bijgekomen. En dat is toch best wel trendbreuk te noemen vanaf 2008.

      9. Profielbeeld van Ed Schelvis
        Ed Schelvis

        Beste Daan, de huizenprijzen zijn overal gedaald maar het tegenovergestelde wat je beweert is waar. We stevenen af op een enorm woningtekort in Nederland en al helemaal in de Randstad. Er is de afgelopen jaren heel weinig bijgebouwd. De laatste keer dat het streefaantal is gehaald is 18 jaar geleden en de afgelopen 10 jaar is de bevolking ieder jaar gegroeid met de omvang van een stad als Middelburg. Amsterdam is de eerste grote stad die nu al met dit verschijnsel te maken heeft en de andere grote steden in het Westen zullen spoedig volgen. Op Funda zie weliswaar een groot aanbod maar die huizen staan beslist niet leeg. Op Funda steeg het aanbod terwijl de bevolking groeide en de nieuwbouw van huizen in elkaar stortte. Het zijn zichtbare effecten van een financiële crisis

      10. Profielbeeld van Daan
        Daan

        @Ed
        Stel je nu in de voorlaatste post niet eigenlijk dat de bevolkingstoename vanaf het dal 2008 is te wijten aan het feit dat in 2009 de bouw in de omringende gemeenten is stilgevallen?

        Want als dat zo is, dan is de bevolkingstoename er kennelijk een tegen wil en dank van de bewoners. Oftewel: ze willen wel weg uit Rdam maar kunnen niet.

        Dat zou op zich goed passen in de tendens die ik waarneem op de markt: veel woningen hebben te kampen met een waardedaling van 25%. De eigenaren willen / kunnen hem voor die prijs niet van de hand doen. Dus blijven ze maar zitten.

        Intussen bouwt de gemeente om hen heen nieuwbouw die met deze particuliere woningen concurreert.

        Dat we naar een woningtekort zouden toegaan is niet wat ik hoor. Dat zijn geluiden die je tot voor kort enkel hoorde van Eelco Brinkman / de bouwbranche. Of van mensen die hoogbouw als hobby hebben.

        Maar ik wijs enkel op feiten en cijfers: CBS en andere rapporten. En daaruit blijkt dat die verwachte groei dus vrij summier is. Terwijl in al die rapporten wel steeds wordt verwezen naar ‘globale urbanisatietendensen’. Het is dus niet zo dat ze met dat fenomeen geen rekening houden of zo.

        Feit mbt mondiale urbanisatie is natuurlijk wel dat du moment dat je NL binnenkomt, je direct bent geurbaniseerd. NL = urbaan. In slechts Nederlands: we zijn hier al uitgeurbaniseerd.

        Ten slotte: iedere vergelijking met Amsterdam gaat mank, kan ik je vertellen na 25 jaar in A’dam te hebben gewoond.. ;-) Waarmee ik niet wil zeggen dat Rdam minder is. Alleen maar ‘anders’…

      11. Profielbeeld van Ed Schelvis
        Ed Schelvis

        Hoi Daan,
        Jazeker, en sterker nog, het begint binnenlandse migratiesaldo wordt steeds duidelijker positief, terwijl het in de jaren daarvoor negatief was. Standaard vertrok met naar omliggende gemeenten binnen de stadsregio. Veel afgestudeerden maakten zo’n move. Daar is weleens iets geschreven bij Vers Beton. Dus, men trekt dus nu juist weer naar Rotterdam toe, vanuit de rest van Nederland, terwijl trek naar de randgemeenten uit de stadsregio grotendeels is stilgevallen. Het zijn dus 2 bewegingen die elkaar versterken. De groep buitenlandse immigratiesaldo maakt de helft uit van de groei maar wordt juist steeds minder in vergelijking met voorgaande jaren. Daarnaast is het aantal geboortes minus sterfgevallen positief (vergroening). Er zijn in 2014 nauwelijks administratieve correcties uitgevoerd. De boel lijkt dus (eindelijk) op orde.
        De mensen van wie de woning onder water staat, ja die blijven veelal zitten, dat klopt. Maar nieuwkomers op de woningmarkt, huur en koop, maken blijkbaar keuzes ten voordele van Rotterdam.
        Woningtekort, jazeker, het wordt eerder een Woningnood 2.0! Jaarlijks worden door het ministerie van BZK de primos prognoses bekend gemaakt. Die zijn uiteraard gebaseerd op de CBS-data: http://www.abfresearch.nl/nieuws/primos-prognose-2013-afgerond.aspx
        Er zal wel ergens weer een nieuwe .pdf-versie zijn, maar het linkje kon ik niet zo snel vinden. Dus: een kleine 300.000 woningen tekort richting 2020. Dit is het statische plaatje. De 2e orde effecten zijn interessanter. Een woningtekort leidt tot stijgende huizenprijzen en levert verdringingseffecten naar andere delen van de Randstad op. Voor de goede orde: het tekort van 300.000 woningen ontstaat dus terwijl men gewoon doorbouwt en de maximale planning haalt!

        Voor een ieder die geïnteresseerd is, primos-online is echt fantastisch. Ik werk er al jaren mee. Sommige data-pakketten zijn vrij beschikbaar.

        Tot slot: Na ruim 50 jaar in Rotterdam te hebben gewoond moet ik inderdaad toegeven dat ook iedere vergelijking met Rotterdam mank gaat. R’dam is inderdaad anders, heel anders ;-))

      12. Profielbeeld van Daan
        Daan

        @Ed
        Je post gaat deels ook over de ontwikkelingen in heel NL.

        Wat Rdam betreft: je hebt het over primos prognoses die uitgaan van CBS-data. Dus neem ik aan dat je de CBS-gegevens voor valide houdt.

        Als dat zo is, dan moeten we toch vaststellen dat Rdam de komende jaren met gemiddeld 1.000 inwoners per jaar groeit. Dat is wat CBS stelt. 2015: 625M en 2040: 647M.

        CBS laat zelf ook een behoorlijk verschil tussen Rdam en Adam zien:
        Adam groeit tussen 2015 en 2040 met 80M
        Rdam groei in dezelfde periode met 25M

        Kortom, CBS steunt jouw en mijn stellingen. Kennelijk zijn ze niet in tegenspraak met elkaar.

        Overigens las ik dit in de WBR2013 (Woningbehoefteraming van de provincie Z-H):

        “De ruim 400.000 inwoners die er (volgens WBR2013) in Zuid-Holland bij komen tussen 2012 en 2040 zijn allemaal 65 jaar en ouder. Het aantal inwoners jonger dan 65 jaar neemt af met 9.000. De leeftijdsgroep 65-79 jaar neemt in die periode toe met 236.000 mensen (58 %). De 80+ers groeien met 178.000 (121 %). Vergrijzing is de belangrijkste trend in de komende decennia”

        Dat geeft ook wel weer te denken… ;-)

      13. Profielbeeld van Ed Schelvis
        Ed Schelvis

        Beste Daan,
        Ja, ik schets eerst het geheel en zoom vervolgens in, deels naar de steden Rotterdam en Amsterdam. De WBR2013 maakt trouwens gewoon gebruik van dezelfde primos-databank en maken bij hun analyses beredeneerde keuzes wat ze als uitgangspunt nemen. Vergrijzing (en ontgroening!) is inderdaad de belangrijkste ontwikkeling. Vooral tussen 2030 en 2040 zal de groei daarvan “explosief” zijn. Als je de primos-data bekijkt tot 2030, en daar ben ik hiervoor vanuit gegaan, dan zie ik een andere ontwikkeling van de woningbehoefte. Bovendien is de ontwikkeling in Rotterdam volstrekt afwijkend van die van ZH. Net zozeer als de ontwikkeling in Amsterdam volstrekt afwijkend is van die in NH.
        Het punt wat ik o.a. probeer te maken is dat CBS-data zogenaamde statische prognoses weergeven. Op basis daarvan wordt een projectie gemaakt. Het is dus niet zo dat je kan zeggen dat tot 2040 de bevolking in A’dam met 80k groeit. Nee, je kan wel zeggen dat op basis van een analyse van de huidige (woning)behoefteontwikkeling er verwacht kan worden dat er zich de komende 25 jaar een surplus van 80k aan mensen zich in A’dam wil vestigen. Vergelijkbaar geldt die redenatie ook voor R’dam.
        Als A’dam nu (was 2012) al zegt dat zij in 2020 (door falend beleid?) al een achterstand hebben van een kleine 100.000 woningen dan mag op basis daarvan vanaf 2012 verwacht worden dat zowel de koopprijzen als huurprijzen in Amsterdam snel zullen stijgen. Momenteel zien we dat dus ook gebeuren. En pas dan wordt het voor beleidsmakers leuk want dan gaan er 2e orde effecten ontstaan. Mensen en bedrijven reageren op de nieuwe situatie en gaan uitwijken. M.a.w. ze wijken af van datgene waar ze eerst het CBS mee hebben gevoed. Het CBS pikt dat over een jaar weer op en stelt op basis daarvan haar prognoses weer bij. Je kan het een klein beetje vergelijken met de macro-economische verkenningen van het CPB. Die geven ook ramingen af(bij ongewijzigd beleid!!). Als je nu ziet wat voor een afwijkingen zijn ontstaan door de lage stand van Euro en de ingestorte olieprijs dan kan je hun rapporten van Prinsjesdag 2014 zó in de prullenbak gooien.
        Terug naar de woningbouw. Het is dus een statische prognose met een projectie 25 jaar vooruit. De primos-data werkt ook nog met bandbreedtes maar die worden niet meegenomen in de meeste rapporten. Dan wordt de boel echt onleesbaar.

      14. Profielbeeld van Ed Schelvis
        Ed Schelvis

        Opnieuw, met excuus, een nabrandertje: Het Funda-effect.
        Het zogenaamde Funda-effect is het verschijnsel dat grote groepen mensen het idee krijgen dat er voorlopig ruim voldoende woningen zijn terwijl funda.nl ‘slechts’ een weergave is van het aanbod van woningen. Het geeft geen enkel zicht op de achterliggende vraagontwikkeling, oorzaken van vraaguitval en keuze van beleidsmakers en werkt daarom extreem versluierend. Verkopers moeten immers haast altijd ook weer wat kopen. Theoretisch kan het zelfs zo zijn dat zonder dat er ook maar één woning wordt bijgebouwd bijna alle aanbiedingen op Funda verdwijnen….men neemt elkaars woning over.

      15. Profielbeeld van Ed Schelvis
        Ed Schelvis

        Almere, een mooier voorbeeld is er niet. Almere stond op de lijst als grootste groeigemeente van Nederland. In 2030 zou die stad 350.000 inwoners hebben. Het CBS steunde toen nog die visie volmondig. In 2009 verscheen daar nog een schitterend rapport over: https://almere20.almere.nl/fileadmin/files/almere/subsites/almere_20/LR_Folder_Structuurvisie.pdf
        De werkelijkheid is anders zo bleek een paar jaar en een stevige crisis later: http://www.flevoland.nl/flevoland-in-beeld-en-cij/Feiten-en-cijfers/bevolking/aantal-inwoners-en-progno/ En zelfs die prognose voor 2013 bleek nog te positief: http://nos.nl/artikel/669715-laagste-groei-almere-in-jaren.html met als gevolg de eerste kritische kanttekeningen http://www.volkskrant.nl/dossier-martin-sommer/fixatie-op-groei-van-almere-bracht-verloedering-van-almere~a3760762/ want Almere krimpt zelfs in 2014.
        De IJmeerlijn is nu geschrapt. Geplande nieuwbouw van 25.000 woningen is afgeblazen en de wegverbreding van de A1 staat onder druk. Heeft het CBS gelogen?? Nee hoor, mensen en bedrijven hebben in weerwil van allerlei prognoses hele andere keuzes gemaakt. Statistiek kan je uitstekend gebruiken als uitstekend maar je moet het niet gebruiken als een handleiding om Nostradamus te interpreteren.

      16. Profielbeeld van Ed Schelvis
        Ed Schelvis

        @Tim
        Ik ken een paar van die investeerders. Die zogenaamde glamourboys. En dat valt wel mee hoor. Het zijn echte denkers en ze wachten nog even want ze zien dat de vraag in Rotterdam fors aan het toenemen is. Dat levert stijgende huizenprijzen op en zodra dat eenmaal definitief aan het doorrollen is, dan komen die torens als paddenstoelen uit de grond.

      17. Profielbeeld van Daan
        Daan

        hehe, Nostradamus! Moest ik net aan denken: De boel valt niet te voorspellen. Sterker, ik heb ooit begrepen dat historici het zelfs niet eens zijn over de loop van de geschiedenis. En wat er momenteel gebeurt moet nog tot de koppies doordringen.

        …om het eens een filosofische draai te geven… ;-)

        Wat Funda-effect betreft: Ik heb ooit van een volkshuisvestingmeneer gehoord dat wanneer je alle Nederlanders op het strand zou zetten, en ze vervolgens ‘Oklohoma-style’ het land in zou laten rennen, ze allemaal met gemak een woning zouden kunnen vinden…

        Woningnood (if any) zou wat dat betreft een subgroep-aangelegenheid zijn; vooral iets bij starters en sociale sector. Een groep die ook erg gevoelig is voor economische schommelingen.Maar woningnood is er niet mbt hoogbouwappartementen. Terwijl je momenteel ziet dat ontwikkelaars vooral die ‘krenten in de pap’ willen bouwen. Kennelijk heeft men centen genoeg om in stenen te steken (toont even goed op de balans: centen ruilen voor stenen) en – en vooral dat vind ik een vervelende ontwikkeling – kan men flexibel omgaan met vraagprijzen. Flexibeler dan particuliere eigenaars.

        Wat dat laatste betreft vernam ik laatst dat ontwikkelaars fikse kortingen geven, en keukens kado doen, om maar kopers te trekken. Maar dat is per saldo wegtrekken bij particuliere eigenaars. En die laatsten worden mede daardoor geconfronteerd met waardedalingen van 25%.

      18. Profielbeeld van Ed Schelvis
        Ed Schelvis

        Je hebt in zoverre gelijk dat de woningnood die zich momenteel aan het ontwikkelen is deels meer een woningmatchprobleem is. Deels, want voor zowel Amsterdam als Rotterdam zal dat zeker niet het geval zijn.
        Een korte rondgang door de kleinere steden in het oosten en het noorden leerde mij trouwens al snel dat woningen ook een beperkte levensduur hebben, zeker die jaren ’50 exemplaren met enkelsteens muren en kozijnen van waaibomenhout. Maar de rust en ruimte die ze daar hebben, die zal er nooit zijn in de Randstad.

        Hoe dan ook, mijn vermoeden is dat de groei in Rotterdam zich de komende jaren veel sterker zal ontwikkelen dan op basis van de huidige cijfers valt te verwachten. We kunnen hier namelijk nog groeien. Amsterdam prijst zich de komende jaren letterlijk uit de markt, zeker voor jongeren die daar willen gaan studeren. Almere is een gigantisch betondorp dat meer en meer wordt gemeden door Amsterdammers. Het wordt een Bijlmer 2.0.
        En Daan, als je een paar centen wilt verdienen, dan koop je een oud pandje in Rotterdam-West maar voorlopig nog ten oosten van ongeveer de Heemraadssingel en dan ga je dat eigenhandig opknappen en over 10 jaar verkoop je het dan voor het 3-dubbele en dan kan jij weer heerlijk in Amsterdam gaan wonen. ;-)).

      19. Profielbeeld van Daan
        Daan

        @Ed
        Tsja, ‘vermoedens’… Dat komt – met alle respect – gevaarlijk dicht in de buurt van de makelaarstaal en roze bril van het duo Tim en Dirk hierboven. Zoals je zelf boven al aangaf: “Ik betrap mij zelf er wel eens op dat bij mij ‘de wens de vader van de gedachte’ is.” En ik vraag me dus af of dergelijk wensdenken een goede grondslag is voor beleid.

        Aan de TU Delft leerden we dat woningen in wezen 100 jaar moeten staan. Maar je moet ze natuurlijk wel een beetje onderhouden… ;-)

      20. Profielbeeld van Ed Schelvis
        Ed Schelvis

        @Daan
        Jazeker, vermoedens! Ik verwachte al dat je op dat woord zou aanslaan. Ik gebruik het bewust omdat ik, ondanks dat ik verdraaid goed weet welke prognoses, projecties en analyses er allemaal zijn gemaakt, gewoon voorzichtig blijf met mijn uitspraken. Daarom dus vermoedens, uit bescheidenheid, the future is not for me to see.
        En misschien doen Tim en Dirk dat ook wel op die manier en doe je ze misschien feitelijk dus tekort. Maar dat kunnen ze zelf wel aangeven
        Makelaars, investeerders en aannemers. Ze hebben gezorgd voor een overschot aan kantoorruimte waar we mogelijk in 20 jaar nog niet vanaf komen. Maar niet in woningen.
        100 jaar, tja, de Bijlmer heeft het tegendeel bewezen. Het grootste nieuwbouw-fiasco van de 20e eeuw. En dan nog, met 7,4 miljoen woningen zou bij gelijkblijvende bevolking ieder jaar gemiddeld 74.000 woningen moeten worden gebouwd. Dat hebben we nog nooit gehaald.

      21. Profielbeeld van Daan
        Daan

        @Ed
        Ik sla natuurlijk niet op het woord ‘vermoeden’ aan vanwege het feit dat ik het te zachtjes uitgedrukt vind.

        Punt is dat ik mensen uit de bouwwereld en aanverwante gebieden allerhande de eigen belangen dienende vermoedens, blije vooruitzichten, groteske bevolkingsaanwassen en Manhattans aan de Maas hoor verkondigen, terwijl ze intussen een dossier met cijfers onder de arm dragen die daarvoor bepaald geen grondslag bieden.

        En juist die mentaliteit heeft tot LSI / Central District-fiasco’s geleid. Niet alleen mbt kantoren. Want dat de grondtransacties inzake Calypso voor de gemeente goed afliepen mag gerust een wonder worden genoemd. Intussen staat De Rotterdam qua appartementen ook grotendeels leeg terwijl de buren op de pier twee nieuwe torens aan het bouwen zijn. En ondanks alle juichverhalen zijn de appartementen in de Markthal ook nog niet verkocht.

        De grote vraag is natuurlijk wat de gevolgen zijn van het feit dat er in het centrum van Rdam totaal geen druk op de grond bestaat, dat men desondanks hoogbouw pleegt (die veel te kostbaar is), en er slechts mondjesmaat nieuwe mensen in het centrum bijkomen.

        Straks willen ze een megatoren bouwen in het Scheepvaartkwartier. Ik kan je nu al vertellen dat dat project voor miljoenen euro’s moet worden gesteund door de gemeente omdat mensen er niet willen wonen.

        Dat is eigenlijk continu het geval bij hoogbouw in het centrum. Die komt niet van de grond zonder miljoenensteun van de gemeente. De Rotterdam werd gebouwd vanwege het feit dat de ontwikkelaar zijn principe van 70% verkoop voor startbouw liet varen (omdat de gemeente steunde). De Markthal kwam enkel van de grond omdat de gemeente de parkeergarage in eigendom nam. Calypso moest ook door een grondtransactie door de gemeente worden gered.

      22. Profielbeeld van Ed Schelvis
        Ed Schelvis

        Tja tja, het zijn ontegenzeggelijk lastige tijden geweest die de nodige financiële inventiviteit kostte. Ik moet zeggen dat ik de ontwikkelingen van LSI ook met argusogen volg maar vooralsnog is er nog niets definitief mis gegaan. Maar laat ik ook hier de nodige voorzichtigheid betrachten. Dat stuk van Peter de Jong leest lekker maar is het ook daadwerkelijk ergens gepubliceerd?
        Voor de rest heb ik het idee dat we in een kringetje lopen dus het voegt niet heel veel meer toe als ik nu verder reageer. Ik heb mijn argumenten trachten aan te dragen en dat stopt nu. Het is misschien aan te raden weer verder te lezen bij het stuk van Jaap T. van 9 februari. Beginnen bij zijn laatste zinnetje “Je betoog raakt kant, noch wal” en dan weer verder door naar beneden.

  2. Profielbeeld van Joey
    Joey

    Kunnen we er niet gewoon grootschalige sociale huurwoningen bouwen? Mogen die mensen ook in een mooie grote flat wonen? Dan heb je tenminste gebouwen die aan een behoefte voldoen, in plaats van de zoveelste leegstandsflat.

    1. Profielbeeld van Ed Schelvis
      Ed Schelvis

      In Rotterdam is het beleid ingezet om dat juist niet te doen. Er zijn hier ruim voldoende woningen voorhanden die in die categorie valt. Echter, je hebt deels wel degelijk gelijk omdat er nog steeds te weinig woningen uit die categorie zijn. Maar juist bij de omliggende gemeenten moet dat worden gestimuleerd. capelle, barendrecht, landsingerland lopen ook wat dat betreft ver achter.

      1. Profielbeeld van Alicia Hobbel
        Alicia Hobbel

        Ruim voldoende woningen in die categorie? Kun je mij dan uitleggen waarom ik op de website van Woonnet alleen maar mensen met inschrijfdatum uit 2007 bovenaan zie staan?

      2. Profielbeeld van Tim de Bruijn
        Tim de Bruijn

        Omdat er veel mensen in deze met belastinggeld gesubsidieerde woningen (!!) wonen die dat helemaal niet nodig hebben. Het grote aanbod van grote sociale woningen verstoort de markt. Voor private partijen is het daardoor veel minder interessant om vergelijkbare woningen op de particuliere markt aan te bieden. Daardoor is er te weinig aanbod in zulke betaalbare woningen, maar zijn er naar mijn mening meer dan voldoende gesubsidieerde sociale woningen.

  3. Profielbeeld van Daan
    Daan

    Hoorde dat de gemeente een woontoren van 200 meter wil bouwen (Zalmhaven project). Mede-ontwikkelaars: LSI. Bekend van: Central District. Gaat de gemeente weer voor miljoenen in het schip? Dit bericht is iig niet bepaald geruststellend…

    1. Profielbeeld van Tim de Bruijn
      Tim de Bruijn

      Wat heb je je feiten weer slecht op orde Daan. Je bent toch zo’n expert? Dan zou je weten dat de gemeente geen torens bouwt.

      De toren wordt ontwikkeld (niet gebouwd, dat doet de aannemer) door Amvest en AM. Hij wordt 188 meter hoog, 212 met mast. LSI is sinds 5 jaar niet betrokken bij dit plan.

      De gemeente kan hier ook niet voor miljoenen het schip in gaan. In tegenstelling tot het RCD heeft de gemeente hier geen grond opgekocht. Die grond en het vastgoed wat erop staat is in bezit van de betreffende ontwikkelaars.

      Val jij even door de mand.

      1. Profielbeeld van Daan
        Daan

        de feiten zijn precies zoals ik ze geef, nl. Dat op een gegeven moment in die ontwikkelingen de gemeente moet inspringen en risico moet gaan nemen. In central district is dat gebeurd, calypso en markthal. En dat gaat straks ook gebeuren bij zalmhaven. De Rotterdam kon ook niet worden gebouwd zonder gemeente participatie.

        Hoogbouw komt in Rdam niet meer van de grond zonder dat de gemeente verregaand participeert.

      2. Profielbeeld van Tim de Bruijn
        Tim de Bruijn

        Ik weet niet welke feiten je allemaal in je glazen bolletje haalt, maar feiten zijn het iig niet zolang ze in jouw glazen bolletje zitten.

        Je laatste opmerking is ook weer bewezen onjuist. In First zit geen gemeentegeld. In New Orleans ook niet, noch in de Maastoren, Montevideo, Delftse Poort… moet ik nog even doorgaan. Volgens mij is het zo wel duidelijk. :)

        Er is werkelijk geen enkele reden noch aanwijzing dat de gemeente bij Zalmhaven moet of wil bijspringen. Private investeerders staan op dit moment zelfs te springen om te kunnen investeren in dit soort vastgoed, wat ze dan ook doen. Dat zijn dan weer wel feiten.

      3. Profielbeeld van Daan
        Daan

        Je blik is erg beperkt. Het probleem zit hem in de samenhang tussen de deelaspecten van de stad. Neem nou zo’n First. Ik heb begrepen dat daar een partij in gaat zitten die elders uit de stad komt en dus elders een toren leeg achterlaat. Zo schuiven alle huurders door de stad, van nieuwbouw naar nieuwbouw. Een spoor van lege decors achter zich latend.

        Verder noem je een aantal gebouwen die al jaren geleden, in een oude werkelijkheid, zijn gebouwd. Op het topmoment van de vastgoedluchtbel. Ik noem recente gebouwen.

        Je laatste alinea is niet onderbouwd. Kan ik niks mee. Enige dat ik zie is een appartementenmarkt met een gigantisch overaanbod. En daar gaan ze er 500 van bijbouwen. Wel, do the math…

  4. Profielbeeld van Alicia Hobbel
    Alicia Hobbel

    Erg leuk artikel. Ik werk in het Baankwartier en heb het meteen op ons intranet gezet. :-)

Reageren is voorbehouden aan Vers Beton-supporters. Meld je hier aan als supporter of log in.

Advertentie

Logo_giraffe_01_600x500