Stedelijke ontwikkeling & architectuur10 maart 2015

ZOHO gaat waar de energie is

De halve vierkante kilometer tussen de Hofbogen en de Agniesebuurt is experimenteel gebied. Woningcorporatie Havensteder en Stipo vormen het grijze bedrijventerrein in tien jaar om tot een levend laboratorium voor stadsmakers.

Zomerhofkwartier ZOHO
Zomerhofkwartier ZOHO Beeld: Edwin van de Velde

Het Zomerhofkwartier biedt ruimte aan innovatieve ondernemers om te wortelen en is een proefgebied voor duurzame projecten. Huurders en bewoners werken samen aan de opleving van hun buurt. Paul Elleswijk is namens Havensteder verantwoordelijk voor het gebied: “ZOHO is een oefening. Hoe gebied te ontwikkelen waarvoor weinig aandacht en geld is? Deze oefening laat zien dat het op meer plekken in Nederland zo kan.”
Toen Havensteder het gebied in 2006 opkocht, stonden er geen experimenten op de planning. De centrale locatie in de stad en het feit dat het Zomerhofkwartier midden tussen de eigendommen van Havensteder ligt, maakten het destijds tot een veelbelovende investering. De bedoeling was om het verpauperde gebied om te toveren tot woonkwartier met huur- en koopwoningen in het hoge segment, compleet met ruim opgezette groenvoorzieningen en ingenieuze verbindingsbruggen.

Dichttimmeren geen optie

Maar toen sloeg de crisis toe. Plannen werden uitgesteld, met leegstand tot gevolg. De gemeente typeerde de grote leegstand in het Zomerhofkwartier zelfs als een Havensteder-probleem. Elleswijk: “De wereld keek naar ons, zo voelde het.” Al snel bleek volledige herontwikkeling geen haalbaar plan. Wat er dan wel met het gebied moest gebeuren, was onduidelijk. “We konden het ons niet veroorloven om deze plek, midden in een gebied waar zich tienduizend huurders van Havensteder bevinden, te verwaarlozen. We moesten hier iets mee doen, dichttimmeren was geen optie. Het is een centraal en rustig gebied. De gebouwen die er zijn, zijn stevig en degelijk. Wat we aanvankelijk deden, was een bord ophangen met ‘TE HUUR’ en wachten tot iemand belde. Dat bleek niet te werken. In 2012 gingen we kijken of we dit ook op een andere manier konden doen.”

Samen met gebiedsontwikkelaar Stipo begon het experiment. Door een geleidelijke manier van stedelijke ontwikkeling, slow urbanism, proberen Havensteder en Stipo sinds twee jaar het gebied weer aantrekkelijk en levendig te maken. Stipo vestigde zich in het gebied en in 2013 volgden onder andere Roodkapje, hostel de Mafkees en Van Schagen Architekten. Jeroen Laven van Stipo: “Het gaat niet om de tijdelijke of goedkope huur, maar om de plek. De partijen die zich melden om te huren, zijn een aanvulling op ons en op elkaar.”
Als geïnteresseerde huurder moet je langs de reeds bestaande huurders om te worden toegelaten: je moet op sollicitatiegesprek. Elleswijk: “Eén van onze speerpunten is om innovatieve partijen aan te trekken. Ondernemers die in hun vakgebied voorlopers zijn en dit ook uitstralen, zoals de Mesh Print Club en Superuse Studios. Het gevolg was dat het gebied een ander imago kreeg dan alleen ‘goedkoop’.” De aantrekkingskracht van ZOHO op ondernemers gaat verder dan alleen de prijs: de centrale locatie, ruimte voor eigen invulling en aanwezigheid van mede-creatievelingen zijn voor veel ondernemers redenen om zich hier te vestigen.

Het groeit gewoon

Het Zomerhofkwartier bestaat voor een groot deel uit uit de kluiten gewassen bedrijfspanden. De wandeling loopt via het Gele Gebouw, zo genoemd vanwege de vaalgele kleur van de gevel, naar het blauw-wit gestreepte Workspot Pand. Op de begane grond wordt druk gewerkt aan een nieuw kantoor van de Wijkcoöperatie: een organisatie die bewoners samenbrengt met de buurt door vraag naar werk en aanbod samen te brengen. Leegstand is er bijna niet meer in het Zomerhofkwartier: van de meer dan tienduizend vierkante meter in het eerste kwartaal van 2013 staat nu minder dan duizend leeg. Elleswijk: “Ik vind organische gebiedsontwikkeling een hele vervelende term, maar dat is wel wat we hier doen. Het groeit hier gewoon. Waar de energie zit, daar gaan we naartoe.”
De crisis bracht ook een collectief gevoel van eigendom met zich mee. Niet langer zijn de gemeente of de corporatie de enige partijen die zich bemoeien met beheer en onderhoud. Die verantwoordelijkheid wordt nu door verschillende partijen ingevuld. Elleswijk: “Huurders voelen zich verantwoordelijk voor de omgeving waarin ze werken. Ze zijn eigenlijk eerder investeerders: ze doen mee als ontwikkelaar, beheerder en co-creator. Toen ze hier kwamen, waren het afgeragde kantoren, waar je als huurder zelf in moest investeren. De meerwaarde is dat je op een plek zit met mensen, die elkaar aanvullen.”
De gemeente is ook veel meer betrokken bij het gebied dan twee jaar geleden. Zonder grootschalige investeringen wordt de buitenruimte aangepakt: de gemeente is actief betrokken bij de ontwikkeling van De Hofbogen en jongerencentrum Basta!, en er wordt geïnvesteerd in het vergroenen van de buurt. Op een typische, innovatieve ZOHO-manier: “De duurzame poot van de gemeente Rotterdam is hier nu ook aan het landen. De Rotterdamse klimaatadaptatiestrategie (RAS) heeft nu wel allemaal slimme dingen bedacht, maar die moeten ook een keer worden toegepast. Dat kan ook heel goed in ZOHO.” Een voorbeeld hiervan is de Rain (a)way-tegel. Steeds vaker krijgt Rotterdam te maken met extreme regenbuien en deze tegel ontlast het rioolsysteem door het regenwater op te slaan.

Stadsmakers

De stedelijke ontwikkeling waar in ZOHO mee geëxperimenteerd wordt, is exemplarisch voor de tijd waarin we leven. De crisis, vergrijzing en de noodzaak van verduurzaming hebben de bouwopgave gewijzigd. De afgelopen decennia is er onafgebroken gebouwd. Nu vragen leegstand en verwaarlozing van deze gebouwen om een nieuwe manier van omgaan met de stedelijke omgeving. Onlangs verzamelden gelijksoortige projecten vanuit heel Europa zich onder de naam re:Kreators in het Zomerhofkwartier. Deze stadsmakers, zoals ze zichzelf noemen, gaan op innovatieve wijze om met hun directe omgeving. Ze geven nieuwe bestemmingen aan oude locaties en betrekken de buurtbewoners daar actief bij. Het lijkt erop dat de stadsmakers zich vooral op één thema goed kunnen vinden: het werken zonder blauwdruk. Want: de tijd van grote budgetten en een vooropgezet plan is voorbij. Christian Grauvogel is er namens het Mörchenpark in Berlijn, een groen recreatie-, werk- en woongebied aan de oever van de Spree, dat een grootschalig nieuwbouwproject heeft vervangen. Grauvogel: “Het gaat erom dat je geeft wat nodig is, in plaats van dat je iets creëert en dat vervolgens ergens neer laat dalen.”
Het biedt steun te horen dat anderen tegen dezelfde soort problemen aanliepen. “Het voelt alsof we een familie zijn die elkaar nooit eerder had ontmoet”, zegt Philippe Barre van Projet Darwin. In Bordeaux vindt op geheel ecologische wijze een herontwikkeling van in onbruik geraakte militaire barakken plaats, compleet met flexwerkplekken, woningen en een skatepark. Balint Kadar slaat met Make A Point in Boekarest twee vliegen in een klap: cultuur komt naar de buitenwijken van en oude industriële gebouwen worden behouden. Hij benadrukt het belang van publieke participatie: “Dat is cruciaal voor het slagen van projecten als deze. Betrek de buurt bij alle onderdelen en beslissingen.” Shuffle uit Londen benadrukt dit. “De gebouwen en straten noemen we het skelet. Maar de mensen die er wonen, werken en recreëren zijn het weefsel. Alleen samen ben je iets.” Een voorbeeld in Kopenhagen toont echter aan dat een dergelijk project niet altijd langdurig kan zijn. Herontwikkeling leidde daar tot hernieuwde interesse van de voorgaande eigenaar en het gebied kreeg een industriële bestemming.

Het grote geld

Dit roept vragen op over de motivatie van Havensteder. De startups en creatievelingen doffen een vergeten stuk grond op, met waardevermeerdering als gevolg. Wie zegt dat de boel uiteindelijk niet wordt verkocht? Niemand, stelt Elleswijk, al gaan de intenties niet die richting uit: “We leren hier ontzettend veel van. Het idee is om de residentiële bestemming van het gebied uit te breiden, bijvoorbeeld met studentenwoningen. Ook zijn er concrete plannen om de plinten, de begane grond van de gebouwen, toegankelijker te maken en zo de stad meer naar het Zomerhofkwartier te lokken. En ja, op een gegeven moment komt wel of niet het grote geld er weer bij. Als er morgen een partij komt, die zegt: ik koop het van jullie, dan verkopen we het. Die transparantie geven we wel. Maar vooralsnog is dat niet aan de orde.”


Dit artikel is mede mogelijk gemaakt door AIR, het architectuurcentrum Rotterdam (wat betekent dit?)

Reageer of deel op Social Media

Tags:havensteder, Stipo, ZOHO en zomerhofkwartier

Sectie: Stedelijke ontwikkeling & architectuur

kaart: zomerhofkwartier, rotterdam

Op Vers Beton discussiëren we met liefde. We horen daarom graag je mening. Houd daarbij wel onderstaande richtlijnen in gedachten, dan weet je zeker dat je reactie zichtbaar blijft:

  • draag inhoudelijk bij aan de discussie (en ja, humor mag, graag zelfs!)
  • blijf on-topic
  • speel op de bal, niet op de man

Verdiep de discussie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *