Bestemming RotterdamEconomie14 juli 2016

Je woning als Airbnb? Dit is wat je moet weten

Rotterdamse Airbnb’ers, gemeente en woningcorporaties aan het woord

Zo’n 1900 Rotterdamse huishoudens verhuren hun woning via Airbnb. Maar wanneer is dat toegestaan? Hoeveel mag je eraan verdienen? En hoe groot is de kans dat je gepakt wordt als je het illegaal probeert? Willemijn Sneep en Sharon van Oost zochten het uit.

Momenteel zijn er zo'n 1900 Airbnb-accommodaties te huur in Rotterdam. Dat is een toename van 68 procent ten opzichte van vorig jaar. Beeld: Michael van Kekem

Fred en Louise verhuren hun appartement in het centrum van Rotterdam sinds vier jaar via Airbnb. Het stel heeft naast dit koophuis een volkstuin met een huisje erbij. Bij goede weersvoorspellingen verhuren ze hun optrekje en vertrekken naar de tuin. Ze willen niet met hun echte namen in het artikel, omdat ze, zoals Fred het zelf zegt ‘niet helemaal koosjer zijn qua belastingen’. En daarin zijn ze niet alleen. Maar hoe erg is dat nu eigenlijk?

In Amsterdam wordt er al jaren gesteggeld over Airbnb. In 2013 was het daar nog in vrijwel alle gevallen verboden om je woning te verhuren aan toeristen. Dat beleid werd afgelopen jaren versoepeld, met als hoogtepunt het recente voorstel om de Airbnb-verhuur van sociale huurwoningen mogelijk te maken. Tegelijkertijd lijkt de handhaving in de hoofdstad ook strenger te worden. Alleen al in 2015 zette de gemeente de illegale verhuur van 268 particuliere woningen stop.

Rotterdamse Airbnb’ers halen zelden het nieuws. Is het hier beter geregeld? En wordt er eigenlijk wel gecontroleerd door de gemeente en woningcorporaties? We zochten uit wat de regels zijn en wat er gebeurt als je je daar niet aan houdt.

Een bak ellende

Verhuren via Airbnb mág, zegt de gemeente Rotterdam, als je voldoet aan drie voorwaarden: toestemming van de huurbaas, woningcorporatie of Vereniging van Eigenaren (VvE), dat de hoofdbestemming wonen blijft en dat je toeristenbelasting betaalt.

Bij het verkrijgen van toestemming gaat het vaak al mis. Commercieel gebruik, vakantieverhuur en onderhuur zijn in de meeste contracten met woningbouwcorporaties uitgesloten. Ook veel particuliere huisbazen verbieden het. Als een huisbaas of corporatie merkt dat een huurder zijn woning via Airbnb of een ander platform verhuurt, kan dat een reden zijn om het huurcontract te beëindigen.

"Wie moet ik aanspreken als het in mijn huizen vies is, er overlast is, of als er dingen kapot zijn?"

Huisbaas Gerard Zwolle is bijvoorbeeld heel stellig: “Ik sta absoluut niet toe dat mijn huurders hun kamers op Airbnb zetten.” Dat is namelijk onderhuur, legt hij uit. Dat geeft ‘een bak ellende’ en is bovendien verboden door de gemeente. Zwolle verhuurt twaalf kamers met eigen voorzieningen, verdeeld over vijf panden in Blijdorp. “Ik ken al mijn huurders en wil dat zo houden. Wie moet ik anders aanspreken als het in mijn huizen vies is, er overlast is, of als er dingen kapot zijn?”

Toeristenbeslasting

Onderhuur voor langere termijn staat Zwolle wel toe, bijvoorbeeld als één van de huurders een aantal maanden weggaat. Maar dat wil hij altijd zelf goedkeuren. De onderhuurder kan zich daarnaast niet inschrijven bij de gemeente op dat adres. Ook VvE’s – waar je mee te maken krijgt als je een koophuis bezit – hebben in hun reglementen vaak beperkingen opgenomen voor onderhuur of vakantieverhuur. Vakantieverhuur is volgens de gemeente overigens wel toegestaan. In ieder geval, als het huis niet meer dan zestig dagen per jaar verhuurd wordt. Meer wordt ‘onverenigbaar geacht met de woonbestemming’.

Dan de belastingen. Er zijn twee soorten belasting die je als Airbnb-verhuurder zou moeten betalen: naast de toeristenbelasting moet je, als je meer dan 4.500 euro verdient, inkomstenbelasting afdragen. Verhuurders Fred en Louise doen dat niet. Dat is grotendeels uit luiheid, geeft Fred toe. En ook wel mooi mee genomen natuurlijk. Maar is dat dan zoveel geregel? Als verhuurder moet je de toeristenbelasting nu zelf opgeven via een formulier op de website van de gemeente. In Rotterdam is dat 4,5 procent van de overnachtingsprijs exclusief btw. Het bedrag mag worden doorberekend aan de huurders. Rotterdam steekt de opbrengst in een evenementenfonds.

Linda is Airbnb-verhuurder van haar particuliere appartement op vijftien minuten lopen van Centraal Station. Ze is toch al veel weg en verdient graag wat bij tijdens de vakantie. Net als Fred en Louise draagt zij geen toeristenbelasting af. “Ik zou het niet erg vinden hoor, maar ik heb geen toestemming van mijn huisbaas. Daarom kan ik ook de andere zaken niet officieel regelen.”

De gemiddelde prijs van een Airbnb-woning in Rotterdam is op dit moment 74 euro. Vorig jaar was dit nog 70 euro. Beeld: Michael van Kekem

Nachtclub

Volgens Fred zou het platform er goed aan doen om direct geld van haar verhuurders te innen en dat dan door te betalen aan de gemeente. Dat scheelt geregel voor de verhuurders en ‘het geld wordt dan sowieso betaald’. In Amsterdam wordt de belastingafdracht al ‘automatisch’ geregeld. Ook Rotterdam werkt aan structurele afspraken: economiewethouder Maarten Struijvenberg is daarover in overleg met het platform. Concreet zijn de afspraken nog niet. Zijn woordvoerder laat weten dat Airbnb de aandacht van het Rijk en de vijf grootste steden heeft. De maatregelen die andere steden nemen, hoeven niet perse dezelfde te zijn als in Amsterdam.

De moeilijkheden rondom de handhaving staan in contrast met hoe makkelijk het is om je huis te verhuren via Airbnb. Fred vergelijkt het met het aanmaken van een Facebookaccount: met een paar klikken op de knop ben je binnen. Bij Fred en Louise liepen de aanvragen storm, in het begin. Inmiddels hebben ze hun prijs zo ver opgeschroefd dat een ‘acceptabel aantal’ reageert. Of hij tips heeft voor toekomstige verhuurders? “Zorg dat je iets unieks aanbiedt. Wij hebben ruimte voor zes personen én een dakterras, dat werkt. Mooie – maar waarheidsgetrouwe – foto’s en een sappig verhaaltje doen de rest. Vraag ook altijd door, als je een reserveringsaanvraag krijgt”, adviseert Fred. “Zeker als het om je woonhuis gaat, wil je weten wie je gasten zijn.”

"Via de berichtjes die huurders sturen bij hun aanvraag merk je snel genoeg of iemand chill is"

Het stel is ook altijd aanwezig bij het in- en uitchecken. Gewoon om te weten ‘welk vlees ze in de kuip hebben’. Het is pas één keer een beetje fout gegaan. Dat was toen een groepje Franse jongens die zich bij aankomst gedroegen als de ideale schoonzonen, besloten om een soort nachtclub van het huis te maken. Fred: “Toevallig was ik die nacht zelf uit geweest en fietste ik langs het huis. Toen ben ik toch even naar binnen gegaan. Bij groepjes jongens let ik sindsdien extra op.” Linda beaamt dat: “Via de berichtjes die huurders sturen bij hun aanvraag merk je snel genoeg of iemand chill is. Mijn buren heb ik niet speciaal ingelicht. Als ik mensen genoeg vertrouw om hen in mijn huis te laten, dan kunnen ze vast ook wel door het gebouw lopen zonder overlast te veroorzaken.”

Behoorlijke boete

Zijn alle regeltjes nu reden om je zorgen te maken als verhuurder? Airbnb communiceert, als je je aanmeldt als verhuurder, dat je je moet houden aan de lokale regels, maar controleert verder niet op naleving ervan. Eén keer kregen Fred en Louise via een nepaccount van iemand bij de gemeente een bericht dat ze moesten denken aan de toeristenbelasting, maar daarna hoorden ze niks meer. Ook niet van de Belastingdienst.

De gemeente stelt gedeeltelijk zicht te hebben op het aantal aanbieders. “We weten via welke sites je Airbnb kunt aanbieden”, vertelt een woordvoerder. “Daar kunnen we dus zien hoeveel er aangeboden wordt. Daardoor kunnen we inzetten op de handhaving bij het ontduiken van toeristenbelasting. We sturen verhuurders bijvoorbeeld een brief of mail.” De handhaving bestaat verder uit controles op het aantal bewoners met de inschrijvingen in de basisregistratie. “En aan de hand van signalen die we binnenkrijgen, zoals overlastmeldingen.” Die controles herkent huurbaas Gerard Zwolle wel: “Ze bellen gewoon ’s avonds aan en checken of er inderdaad niet meer dan drie mensen in het pand wonen, het aantal waarvoor ik een vergunning heb.”

Woningcorporatie Woonstad checkt niet actief of huurders zich op Airbnb inschrijven. “Dat is niet te doen met 55.000 woningen.” De corporatie gaat af op klachten of meldingen van buren of pikt soms signalen op tijdens onderhoudswerkzaamheden aan huizen.

De risico’s als je door de mand valt: een behoorlijke boete en procedurekosten die daar bovenop komen. En in het ergste geval uit je woning worden gezet. Zo werd een verhuurder in de Amsterdamse Rivierenbuurt in mei 2016 veroordeeld tot een boete van 7500 euro en moest hij 10.000 euro aftikken aan proceskosten. Uiteindelijk werd hij ook nog uit zijn huis gezet.

Airbnb-huurders die in Rotterdam op bezoek komen, komen voornamelijk uit Duitsland, Groot-Britannië, de Verenigde Staten en Nederland. Beeld: Michael van Kekem

Betrapt

In november 2015 betrapte Woonstad een van haar huurders. De bewoner verhuurde al een jaar lang intensief haar appartement via Airbnb. De zaak kwam aan het licht nadat omwonenden meldden dat er overlast was en ‘wel erg veel aanloop in de portiek’. De woningcorporatie wilde haar daarop uit het appartement laten zetten en startte een rechtszaak. “Onderverhuur mag niet”, stelt de woordvoerder van Woonstad. “In het geval van sociale huurwoningen is de bouw van het pand al gesubsidieerd en woon je ook met kunstmatig lage huur. Het is niet te verantwoorden om daaraan te verdienen of financieel van te profiteren.”

"Er komen vaak genoeg vrienden bij mij slapen. Dus wat is nu eigenlijk het verschil?"

Maar de rechter vond die sanctie te zwaar en stelde de Woonstad niet in het gelijk. “We zijn in hoger beroep gegaan en dat loopt nog”, vertelt de woordvoerder. Sinds de rechtszaak wordt het verbod op onderhuur duidelijker vermeld op de website van de woningcorporatie.

Het is niet automatisch zo dat een huurder uit huis wordt gezet als hij betrapt wordt. Dat hangt van de omstandigheden af. Bij Woonstad komt er altijd eerst een waarschuwing, verzekert de woordvoerder. “Als de omvang dermate groot is, gaan we over tot ontbinding van het huurcontract.”

Linda is niet bang om gesnapt te worden: “Ik heb eerder in een andere stad verhuurd via Airbnb. Het enige wat ik daaraan over heb gehouden zijn een paar hele leuke contacten. Ik hoop dat ik er nu ook gewoon tussendoor glip. Met mijn huisbaas heb ik eigenlijk nooit contact, hij komt ook niet langs. Er komen vaak genoeg vrienden bij mij slapen. Dus wat is nu eigenlijk het verschil?”

De namen van de Airbnb-verhuurders in dit artikel zijn gefingeerd. De echte namen zijn bekend bij de redactie.

Reageer of deel op Social Media

Tags:airbnb, Bestemming Rotterdam, overnachting, toerisme en toeristen

Secties: Bestemming Rotterdam en Economie

Op Vers Beton discussiëren we met liefde. We horen daarom graag je mening. Houd daarbij wel onderstaande richtlijnen in gedachten, dan weet je zeker dat je reactie zichtbaar blijft:

  • Draag inhoudelijk bij aan de discussie
  • Blijf on-topic
  • Speel op de bal, niet op de man
  • Wees respectvol: reacties waarin sprake is van schelden, haat, racisme of seksisme worden verwijderd
  • Reacties over huisregels en toelatingsbeleid worden verwijderd
  • We gaan niet in discussie over verwijderde reacties
  • Zie je reacties die niet aan de huisregels voldoen? Ons controlesysteem is niet waterdicht. Laat het ons weten via info@versbeton.nl

Verdiep de discussie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *