Stedelijke ontwikkeling & architectuur24 november 2016

Wat zijn de woonopgaven van de stad? Drie alternatieve visies op wonen in Rotterdam

Om de Woonvisie ten uitvoer te brengen is het stadsbestuur mede afhankelijk van de inzet van marktpartijen en corporaties. Hoe denken zij over de woonopgaven van Rotterdam? Thijs Barendse analyseert het gesprek hierover tussen drie betrokkenen, met als resultaat: drie verschillende visies op wonen in Rotterdam.

De Rotterdamse Woonvisie moet ervoor zorgen dat Rotterdam zich ook op langere termijn positief ontwikkelt als woonstad. De focus ligt op de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam, het versterken van de balans in de woonvoorraad en een betere woonkwaliteit. De Woonvisie bouwt hierbij voort op een trend die jaren geleden al is ingezet door eerdere Rotterdamse colleges: het aantrekken en behouden van midden- en hogere inkomens voor de stad. Dat kan het stadsbestuur niet alleen en daarom is de visie bovenal een oproep aan marktpartijen, corporaties, en (collectieven van) particulieren om de handschoen op te pakken. Maar hoe kijken deze partijen op hun beurt naar de woonopgaven en het woonklimaat in de stad? Hoe staat de woningmarkt en het woonbestand er volgens hen voor? Welke interventies zijn noodzakelijk? En staan deze in de Woonvisie? Hierover gingen projectontwikkelaar Bianca Seekles, architecte Ninke Happel en corporatiebestuurder Hedy van den Berk in gesprek tijdens het laatste Stadmakerscongres in de Rotterdamse Schouwburg. Drie visies op wonen in Rotterdam, vanuit drie verschillende vakgebieden.

Bianca Seekles Beeld: Richard Beukelaar

De ongedeelde stad

Het zal niemand zijn ontgaan: de Rotterdamse woningmarkt trekt aan. Steeds meer hoge- en middeninkomens weten de stad te vinden. De gemeentelijke Woonvisie signaleert deze ontwikkeling, en zet het mes in de voorraad goedkope woningen in de stad om ruimte te maken voor het aantrekken van de middeninkomens. Volgens de Woonvisie is er een grote voorraad middeldure en dure woningen nodig om de woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen – sociale stijgers en young potentials – te kunnen bedienen.

Bianca Seekles is directeur van projectontwikkelaar ERA Contour en omarmt het momentum waar Rotterdam zich in bevindt: “De stad begint het imago van arbeidersstad van zich af te werpen en het is goed en noodzakelijk dat de Woonvisie aandacht besteed aan het creëren van een nieuw soort aanbod.” Ze maakt het dagelijks in de praktijk mee. Bijvoorbeeld voor het project Little C, op het nu nog lege waterfront van de Coolhaven, meldden zich alleen al 600 mensen voor de klantenpanels. “Er zijn simpelweg steeds meer woonconsumenten die (binnen)stedelijk willen wonen. Zij vragen om een ander woonproduct. Daarop is Little C een antwoord.”

Gezinsvriendelijk wonen in hoge stedelijke dichtheid bestaat hier niet

Ook Ninke Happel, architect bij Happel Cornelisse Verhoeven, signaleert een tekort aan aantrekkelijke woonmilieus, met name voor gezinnen in de stad: “Als architect en liefhebber van duurzame en dierbare gebouwen vind ik dat Rotterdam met zijn hoogbouwstrategie een prachtig silhouet heeft gecreëerd, maar ook een eenzijdig aanbod dat niet meteen het ingrediënt is voor een hele stabiele en sociale stad.” De doorsnee huishoudens, en vooral ook gezinnen, hebben volgens Happel nauwelijks mogelijkheden; voor corporaties verdienen zij teveel en het particuliere huur- en koopaanbod is te duur en niet op de woonwensen afgestemd. Gezinsvriendelijk wonen in hoge stedelijke dichtheid bestaat hier niet.

Hedy van den Berk, bestuursvoorzitter van woningcorporatie Havensteder, herkent het beeld dat er op termijn meer behoefte zal zijn aan woningen voor huishoudens met een midden- of hoger inkomen. Tegelijkertijd pleit ze nadrukkelijk voor een tweesporenbeleid, met zowel aandacht voor de bovenkant als de onderkant van de samenleving. Dat laatste mist ze in de huidige Woonvisie: “Er is binnen de visie te weinig aandacht voor maatwerk, betaalbaarheid, en beschikbaarheid voor deze groepen.” Bovendien neemt de druk op de sociale voorraad eerder toe – dan af: “Er zijn nog steeds wachtlijsten. En die bestaan niet allemaal uit mensen die wachten op een eengezinswoning met een tuin op het zuiden.” Dat dilemma ligt er dus wel degelijk. “Hoe kun je verantwoordelijkheid nemen voor de hoge- en middeninkomens, zonder dat je de lage inkomens vergeet? We moeten blijven streven naar een ongedeelde stad,” aldus Van den Berk.

Ook vindt Van den Berk het jammer dat er binnen de Woonvisie überhaupt in termen van hoge- en lage inkomensgroepen wordt gepraat, want mensen met lage inkomens zijn niet per definitie mensen die niks bijdragen aan de stad: “Ik wil ervoor pleiten dat in die opwaartse beweging van Rotterdam niet vergeten wordt dat we ook een hele grote groep hebben die het recht heeft om hier te wonen. Die groep moeten we niet het gevoel geven dat ze de stad uit moeten.” Het stadsbestuur zou deze mensen volgens Van den Berk beter welkom kunnen heten, en brede arrangementen bieden zodat ook zij hier een bestaan kunnen opbouwen. Deze visie gaat dus uit van een ander mensbeeld: “Iedere bewoner heeft waarde, sommigen hebben een duwtje in de rug nodig, maar iedereen vindt hier per saldo zijn plek.” Precies dat zou ook uitgangspunt moeten zijn bij het stedelijk woonbeleid.

Kwaliteit boven ‘kiloknaller’

Hoe je het ook went of keert: er zal de komende jaren flink bijgebouwd en herontwikkeld worden. Waarschijnlijk met nieuwe uitleg- en herstructureringslocaties en de transformatie van bestaand vastgoed. Maar hoe? En door wie?

Ninke Happel Beeld: Richard Beukelaar

Seekles benadrukt dat juist nu de markt weer aantrekt de gemeente voor een enorme opgave staat. Dat vraagt om heldere keuzes met betrekking tot de besteding van tijd en geld. Bij grotere gebiedsontwikkelingen en beeldbepalende projecten moet de gemeente de regierol naar zich toe trekken, vindt Seekles. Op andere plekken zou ervoor gekozen kunnen worden een minder prominente rol te spelen. Randvoorwaarde is dan wel dat daar marktpartijen geselecteerd worden die het beste voor hebben met de stad én dat al bewezen hebben. Seekles: “Dat zou de gemeente het comfort van een meer faciliterende rol kunnen geven. En dat betekent dus niet alleen maar marktpartijen kiezen die de hoogste bieding doen.” Kwaliteit moet volgens Seekles voorop blijven staan.

“De Hollandse woning is een telmodel geworden, een ‘kiloknaller'"

Of dat daadwerkelijk gaat gebeuren? Happel is sceptisch. Zij ziet de laatste jaren dat de gemeente belangrijke ontwikkellocaties steeds vaker verlaat aan de markt en de aantrekkelijke delen van de stad daarmee in de uitverkoop zet. Dit is een landelijke tendens, met nadelige gevolgen voor het woonbestand. Door financiële motieven voorrang te geven boven kwalitatieve overwegingen zijn er op grote schaal (architectonisch) middelmatige woongebouwen gerealiseerd, waarbij de architect enkel nog zeggenschap heeft over de gevel. De woonplattegrond en het woongenot zijn geen ontwerpopgaven meer. Happel: “De Hollandse woning anno 2016 is daarmee feitelijk een telmodel geworden, een ‘kiloknaller’ van onafgewerkte kuubs die in feite niet meer is dan een stapeling kanaalplaten en kalkzandsteenblokken in een optimale beukbreedte.” Hiermee maken we ons woningbestand niet erfgoedwaardig, vindt Happel. “Het wordt daarom hoog tijd voor nieuwe ontwikkel- en financieringsvormen die dichter bij de eindgebruiker staan. En daarmee de woonmogelijkheden voor die middengroep en gezinnen in de stad te vergroten.”

En de goedkope huizen? Prognoses voor Rotterdam laten zien dat de doelgroep voor de goedkope woningvoorraad in 2030 ongeveer gelijk is aan de huidige 125.000 huishoudens. Hierbij moet volgens Van den Berk extra rekening gehouden worden met nieuwe onzekerheden in ons bestaan, zoals de toename van het aantal statushouders en de flexibilisering van de arbeidsmarkt. De precieze vraag naar goedkope woningen kan daardoor afwijken van de prognoses. Voor Van den Berk is het daarom van cruciaal belang dat er voldoende goedkope huurwoningen beschikbaar zijn voor deze doelgroepen. Voor het kwart goedkope scheefwoners in de sociale voorraad zal een goed alternatief beschikbaar moeten zijn, maar er zal ook sociale woningnieuwbouw bij moeten komen. Ook Havensteder heeft weer voldoende slagkracht en speelruimte om hierin investeren: “We hebben het zwaar gehad en dat is breeduit geventileerd, maar inmiddels is het wel zo dat we weten waar we aan toe zijn. We weten hoever onze financiële polsstok reikt en hebben een investeringsstrategie voor de komende jaren opgesteld. Het investeren van miljoenen in onderhoud, renovatie, maar ook in nieuwbouw, staat gewoon weer op het programma.” Er is dus geld, nu gaat het erom de plannen en ideeën vlot ten uitvoer te brengen en óók in dit segment kwaliteit te bieden.

Stad van het laboratorium

Naast het accommoderen van huishoudens met een modaal en hoger inkomen en een meer gedifferentieerd woonbestand, zet de Woonvisie ook in op het creëren van meer ruimte voor vernieuwing en experiment. Rotterdam – met haar klushuizen en andere innovatieve woonvormen – heeft hierbij een traditie hoog te houden.

“Rotterdam mag als 'stad van het laboratorium' wel wat stoerder zijn"

Passend binnen deze traditie werkt Happel aan de oprichting van Het Rotterdams Woongenootschap. Dit is een Coöperatieve vereniging, naar Zürichs voorbeeld, die in samenspraak met haar leden in centrale wijken van Rotterdam woningen wil bouwen, onderhouden en verhuren voor de middengroep. De doelgroep – vaak tweeverdieners, creatieve ondernemers, ZZP’ers – heeft niet altijd toegang tot een hypotheek, maar wel voldoende eigen middelen om aandelen te kopen in de vereniging in ruil voor woonrecht. Het woonontwerp stopt niet bij de gevel, maar gaat ook over bewust omgaan met hoe die plattegrond optimaal functioneert voor de specifieke doelgroepen. Biedt de Woonvisie handvatten voor een dergelijk experiment? Volgens Happel kan dat beter: “De visie gaat nog teveel uit van standaard manieren van ontwikkelen. Er wordt geen echt appel gedaan op innovatief opdrachtgeverschap en de mogelijkheid om creatief na te denken over het gezinsappartement als typologisch huisvestingsvraagstuk. Het is wat dat betreft een beetje een saai stuk. Rotterdam mag daar als ‘stad van het laboratorium’ wel wat stoerder in zijn.”

Hedy van den Berk Beeld: Richard Beukelaar

Ook voor Van den Berk zou vernieuwing meer een thema moeten zijn, waarbij je nieuwe doelgroepen aanboort met andere woonvormen: “Wij zijn deze groepen als corporatie allang kwijt, die gaan niet meer op een wachtlijst van Woonnet Rijnmond tot ze een keer een bonnetje kunnen invullen. Maar het zou wel goed zijn als de Woonvisie meer ruimte geeft aan dit soort initiatieven.” Van den Berk voegt er wel nog een waarschuwing aan toe: “Je moet met experimenten proberen om op te schalen naar een niveau dat écht betekenis heeft in de stad. Het risico is altijd dat deze experimenten sterven in schoonheid.”

Bianca Seekles  Directeur ERA Contour. Deze projectontwikkelaar is al 20 jaar actief in nieuwbouw, buurtontwikkeling, renovatie en onderhoud en richt zich vooral op de ontwikkeling van koopwoningen in aandachtswijken. Projecten in Rotterdam: Nieuw Crooswijk, Sprankelveld (Zuidwijk), Le Medi, De Hofdame en Little C.

Hedy van den Berk – Bestuursvoorzitter van Havensteder. Havensteder is een van de grotere Rotterdamse woningcorporaties die met name betaalbare woningen verhuurt in Rotterdam en omgeving voor mensen met een laag inkomen.

Ninke Happel – Architect en zaakvoerder bij Happel Cornelisse Verhoeven. Dit Rotterdamse architectencollectief werkt in Nederland en België aan diverse binnenstedelijke bouwopgaven, waaronder het stedelijke herhuisvestingsvraagstuk. Daarnaast is Ninke initiatiefnemer van wooncoöperatie ‘Het Rotterdams Woongenootschap’

Het bovenstaande artikel is gebaseerd op het Live Magazine ‘Wonen in Rotterdam’ tijdens het Stadmakercongres 2016. Een registratie ervan is terug te zien op  www.rotterdamwatvindjeervan.nl

DOSSIER Woonreferendum

In aanloop naar het Woonreferendum op 30 november 2016 besteedt Vers Beton aandacht aan de Woonvisie. Deze artikelen zijn mede mogelijk gemaakt door een subsidie van de Gemeente Rotterdam voor de campagne (categorie ‘neutraal’) rondom het referendum.

De sectie Stedelijke Ontwikkeling & Architectuur wordt mede mogelijk gemaakt door AIR, het Architectuur Instituut Rotterdam. (meer info)

Lees meer:

Reageer of deel op Social Media

Tags:ERA Contour, Happel Cornelisse Verhoeven, havensteder, referendum, woningcorporaties, woonbeleid, woonreferendum en woonvisie

Sectie: Stedelijke ontwikkeling & architectuur

Op Vers Beton discussiëren we met liefde. We horen daarom graag je mening. Houd daarbij wel onderstaande richtlijnen in gedachten, dan weet je zeker dat je reactie zichtbaar blijft:

  • draag inhoudelijk bij aan de discussie (en ja, humor mag, graag zelfs!)
  • blijf on-topic
  • speel op de bal, niet op de man

Verdiep de discussie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *