PolitiekStedelijke ontwikkeling & architectuur8 november 2016

Woonvisie? Waar gáát dat over?

Alles wat je moet weten voor het woonreferendum vind je hier

Op 30 november vindt er een stadsreferendum plaats over de Woonvisie. De wat? Precies. Wij leggen daarom uit waar dit over gaat via de 12 belangrijkste vragen, zodat je een goede afweging kan maken bij de stembus.

1. Waar gaat het referendum over?
2. Waarom is hier een referendum over?
3. Wie ondervinden directe gevolgen van de Woonvisie?
4. Waar moeten die nieuwe woningen vandaan komen?
5. Welke woningen worden gesloopt of geupgrade?
6. Waar moeten de huurders van de gesloopte woningen heen?
7. Rotterdam is toch een arme stad? Kunnen we dan wel zoveel goedkope woningen missen?
8. Waarom moet er eigenlijk per se gesloopt worden? Kan er niet alleen bijgebouwd worden?
9. Wordt er überhaupt wel genoeg bijgebouwd?
10. Waarom moeten corporaties voor duurdere woningen zorgen, kan de markt dat niet zelf doen?
11. Wat kost zo’n Woonvisie eigenlijk, en wie gaat dat betalen?
12. Wat gebeurt er als er ‘tegen’ de woonvisie wordt gestemd?

Beeld: Nina Fernande

1. Waar gaat het referendum over?

Over ‘De Woonvisie’, een kloek document waarin de gemeente haar plannen voor de woningcorporaties en de Rotterdamse woningmarkt tot aan 2030 vastlegt. Je kunt zelf het hele document hier lezen. Grote kans dat je geen zin hebt je door 75 pagina’s beleidsjargon te worstelen. Daarom vatten wij de woonvisie voor je samen.

Het stadsbestuur vindt dat er te weinig aanbod is voor midden- en hogere inkomens. Het bestuur wil namelijk vooral gezinnen, senioren, studenten, ‘sociale stijgers’ en ‘young potentials’ aantrekken en vasthouden. Bovendien verwacht het bestuur dat de vraag naar duurdere woningen toeneemt, door ontwikkelingen als vergrijzing, bevolkingsgroei, toename van aantal huishoudens en stijging van het opleidingsniveau.

Wethouder Schneider van Stedelijke Ontwikkeling en Integratie wil daarom ‘meer evenwicht’ brengen in de woningvoorraad. Zijn remedie: meer woningen bouwen voor modale en hogere inkomens én het aantal goedkope woningen met 20.000 verminderen. En door goedkope woningen te vervangen door duurdere woningen, wil het college probleemwijken verbeteren. Schneiders doel: als bewoners van dit soort wijken meer gaan verdienen, dan kunnen zij in hun eigen wijk doorverhuizen naar duurdere woningen. Bovendien, zo denkt het bestuur, zorgt een kleiner aanbod goedkope woningen voor een lagere toekomstige instroom van huishoudens met een kleine beurs.

Maar er is meer! In de Woonvisie staat ook dat Rotterdam groener en milieuvriendelijker moet worden door verduurzaming van woningen. Verder bevat de woonvisie maatregelen om ‘woontoestanden’ als overbewoning en uitbuiting aan te pakken. Kortom: de woonvisie gaat over meer dan alleen van de sloop en afname van 20.000 goedkope woningen.

Lees ookDe Kieswijzer WoonreferendumNog geen idee wat je op 30 november moet stemmen bij het Woonreferendum? Of wil je checken of je huidige mening klopt? Geef je mening over 9 stellingen en je krijgt een persoonlijk advies.

2. Waarom is hier een referendum over?

In de 75 pagina’s is één punt dat veel weerstand oproept: de beoogde sloop en afname van 20.000 goedkope woningen. ‘Samenwerkende huurdersorganisaties Rotterdam’ was het daar – eufemistisch gezegd – niet mee eens en vroeg een referendum aan. Dit referendum is er gekomen dankzij de 12.000 handtekeningen die de groep verzamelde. De gemeenteraad besloot niettemin dat het referendum niet alléén over de sloop van die woningen gaat. We mogen daarom voor of tegen de hele Woonvisie stemmen.

3. Wie ondervinden directe gevolgen van de Woonvisie?

Er zijn grofweg drie grote groepen die gevolgen zullen merken:

  1. Huishoudens met een modaal of hoger inkomen (zoeken koopwoningen vanaf € 180.000 en huurwoningen vanaf 711 euro per maand) en ‘sociale stijgers en young potentials’ (zoeken koopwoningen vanaf € 122.000 of huurwoningen vanaf 629 euro per maand.) Voor deze groep moeten er 36.000 woningen bijkomen.
  2. De ‘scheefwoners’: mensen die in een goedkope woning (tot aan 629 euro) wonen maar meer kunnen betalen. Uit het Woononderzoek 2015 blijkt dat er 41.800 van zulke huishoudens zijn. Deze groep moet volgens de woonvisie doorstromen naar duurdere woningen.
  3. Huishoudens met een inkomen onder de 30.000 euro die wonen in één van de goedkope huurwoningen die worden gesloopt (of ‘geupgrade’ worden tot duurdere woningen). Deze groep kan niet meer huurkosten betalen en zal daarom moeten verhuizen.

4. Waar moeten die nieuwe woningen vandaan komen?

Deels uit de voorraad goedkope woningen. Dat zijn volgens het stadsbestuur huizen onder de huurtoeslaggrens van 629 euro per maand én goedkope koopwoningen en particuliere huurwoningen met een WOZ-waarde tot 122.000 euro. 10.000 daarvan krijgen een upgrade, of een huurverhoging. Daarnaast worden er nog 15.000 goedkope woningen gesloopt, en worden er 26.000 nieuwe midden- en hoogsegment woningen bijgebouwd. Daarnaast bouwen ontwikkelaars 5000 nieuwbouwwoningen in het goedkope segment, maar deze zijn vooral bestemd voor ouderen en studenten.

5. Welke woningen worden gesloopt of geupgrade?

De grootste veranderingen zullen plaatsvinden op Rotterdam Zuid. Hier wil de gemeente 10.000 particuliere woningen opkopen en opknappen. De wijken Bloemhof, Hillesluis, Afrikaanderwijk, Feijenoord, Tarwewijk, Carnisse en Oud-Charlois moeten een mix worden van goedkope, middeldure en dure huur- en koopwoningen. In die wijken op Zuid worden vrijwel alle te slopen goedkope woningen vervangen door duurdere varianten, dus met een huur boven de toeslaggrens of voor de vrije sector.

Ook de rest van de stad gaat iets merken van de Woonvisie, hoewel het effect per wijk verschilt. Het centrum moet meer woningen krijgen voor studenten, expats, kleine huishoudens (jong en oud) en gezinnen. Aan de rivier moeten meer woningen komen, zoals op de Kop van Zuid en in de Maashaven. Ook moeten er op langere termijn woningen komen in het Merwe-Vierhavengebied.

In de wijken rondom het centrum moeten er duurdere huur- en koopwoningen komen. Dit gebeurt door woningen te renoveren via een extra ruimte of balkon, of door archaïsche huurprijzen te verhogen bij de aankomst van een nieuwe huurder, gerechtvaardigd door de ligging of kenmerken van het huis. Ook door transformatie van oudere gebouwen en (kleinschalige) herstructurering komen er nieuwe woonplekken bij in deze wijken.

Woont u in Noord of ten westen van de Schie (dus in Spangen, Delfshaven of Nieuw Mathenesse)? Dan kunt u rustig verder slapen. De gemeente wil hier namelijk geen grote ingrepen doen. De markt, zo is haar opvatting, kan hier namelijk prima voor zichzelf zorgen.

6. Waar moeten de huurders van de gesloopte woningen heen?

Ten eerste: de getroffen huurders hebben gewoon recht op een vervangend huis, want daar zorgt het huurrecht voor. De verhuurder, vaak een woningcorporatie, is hiervoor verantwoordelijk. Er zijn alleen twee mogelijke, grote gevolgen voor bewoners. 1: de passende woning kan niet altijd in dezelfde wijk worden toegewezen. En 2: na de verhuizing moeten mensen soms meer huur betalen. Deze zogeheten ‘huursprong’ speelt met name als Rotterdammers al langere tijd in hun huidige woning zitten. Zij betalen dan een relatief lage huur die niet meer van deze tijd is. Wel krijgen mensen een verhuiskostenvergoeding mee van bijna 6 duizend euro.

Daarnaast is doorstroming het toverwoord. Want die ruim 40 duizend scheefhuurders, die moeten verleid worden door de nieuwbouwwoningen in het middensegment. Hierdoor zouden ook goedkope woningen vrij moeten komen die niet gesloopt worden. Opvallend punt: ook door betere ouderenwoningen te bouwen, verwacht het bestuur dat meer ouderen hun goedkope eengezinswoningen verlaten.

En dan is er nog een nieuwe wet die lucht moet creëren in het aanbod goedkope woningen door toekomstige scheefwoners tegen te gaan. De zogeheten ‘95% passendheidsnorm’ verplicht corporaties er namelijk toe om minimaal 95 procent van de vrijgekomen goedkope woningen aan te bieden aan mensen die daar ook echt op zijn aangewezen.

Ten slotte wil de gemeente dat de buurgemeenten, zoals Capelle aan den IJssel en Barendrecht, meer sociale woningen bouwen. Op dit moment hebben die buurgemeenten namelijk relatief weinig sociale woningbouw en veel aanbod voor de middenklasse. Rotterdam heeft daarentegen een ‘aanzuigende werking’ op mensen met een kleine portemonnee, aangezien de stad relatief veel goedkope woningen heeft. Het college vindt dat andere buurgemeenten deze huishoudens meer moeten opvangen in de toekomst.

Maar heeft Rotterdam ook middelen of macht om dit van de buurgemeenten te vragen? Eisen of afdwingen kan niet, maar je kunt er wel afspraken over maken. Dat zegt Frank Wassenberg van Platform 31, de kennis- en netwerkorganisatie voor stedelijke en regionale ontwikkelingscentrum voor stad en regio. “Dat gaat bijvoorbeeld via de Provincie of de Stadsregio. Maar die afspraken zijn nooit in beton gegoten. In Nederland gaat dat vaak op basis van vrijblijvendheid. Veel nieuwbouwwijken die in de jaren ‘90 zijn gepland, hebben zich niet aan dit soort sociale quota gehouden of de afspraken heel vrij geïnterpreteerd.” Adviesbureau Explica ziet bovendien weinig kansen voor deze methode. Volgens haar zijn de verschillende in woningaanbod in de regio helemaal niet zo groot. Een sterke herverdeling van lage inkomens is daarom ‘niet echt’ mogelijk.

Beeld: Nina Fernande

7. Rotterdam is toch een arme stad? Kunnen we dan wel zoveel goedkope woningen missen?

Dat is het grootste discussiepunt. De crux is: het is maar net wat je rekent tot goedkope en betaalbare woningen, sociale woningen en scheefhuurders. De gemeente trekt namelijk andere grenzen dan de Rijksoverheid.

We beginnen bij hoe de Rijksoverheid het ziet. Als je onder de 36.000 euro per jaar verdient, dan kom je volgens haar in aanmerking voor een sociale woning met een huur van onder de 711 euro per maand. In Rotterdam zijn dat 167.000 huishoudens. Volgens de afdeling Onderzoek en Business Intelligence (zeg maar het CBS van Rotterdam) heeft de stad in die categorie zo’n 170.000 huurwoningen, afkomstig van corporaties én particulieren. De situatie is dus redelijk in balans, kun je zeggen.

Wethouder Schneider ziet dat alleen anders. Hij kijkt namelijk alleen naar de ‘primaire doelgroep’: iedereen die onder de 30.000 euro per jaar verdient en daardoor recht heeft op huurtoeslag. Deze groep is aangewezen op de voorraad goedkope woningen, dus huizen onder de huurtoeslag-grens van 629 euro. De (sociale) huurwoningen tussen de 629-711 euro per maand nemen ze niet mee. “Dit woningsegment heet weliswaar nog sociaal, maar is feitelijk niet (goed) betaalbaar voor de primaire doelgroep”, verklaart de woordvoerder van wethouder Schneider.

Extra complicatie bij deze vergelijking, is dat de wethouder voor het aanbod van goedkope woningen onder de huurtoeslaggrens óók kijkt naar koopwoningen met een WOZ-waarde tot 122.000 euro. Dat zijn er zo’n 22 duizend, waarna hij op 168.00 goedkope woningen uitkomt. En aangezien er 125.600 huishoudens in de primaire doelgroep zitten, constateert de wethouder: er is een overschot aan goedkope woningen. Bijkomend discussiepunt is dat mensen met een laag of onregelmatig inkomen niet zo makkelijk een hypotheek kunnen krijgen.

En dan is er nog die grote, ingewikkelde groep van zo’n 40 duizend huishoudens die de Woonvisie het ‘lage middensegment’ noemt. Deze groep verdient tussen de 30.000 en 36.000 euro, heeft geen recht op huurtoeslag, kan een vrije-marktwoning nét niet betalen, maar mag wél wonen in sociale huurwoningen die al dan niet onder de huurtoeslaggrens zitten. In de indeling van de Woonvisie moet deze groep een huurwoning krijgen met een huur tussen de 629 en 711 euro. De wethouder wil ruimte maken voor deze groep door bij huurverhogingen marktconforme huren te vragen of woningen op te waarderen tot boven de huurtoeslaggrens. Hoeveel woningen er precies bij komen in deze categorie zegt de Woonvisie niet. Wel zal veel nieuwbouw voornamelijk in een duurdere categorie vallen (vrije sectorhuur en koop vanaf € 180.000).

Volgens de wethouder is de balans tussen lage en hogere inkomens in Rotterdam aan het veranderen. De Woonvisie gaat er vanuit dat de stad populairder wordt voor midden- en hogere inkomens, daarom komen vooral mensen in de stad wonen die de goedkope woningen ongemoeid laten. Ook stijgt het opleidingsniveau van Rotterdammers waardoor zij minder vaak sociaal gaan wonen. Sociaal geografisch adviesbureau Explica ziet dat anders: “Wij denken dat met het aantrekkelijker worden van de stad, ook de vraag naar goedkopere, sociale huurwoningen stijgt. Je kunt nu eenmaal niet alleen huishoudens met hogere inkomens aantrekken. Daarnaast is kopen minder makkelijk dan vroeger en zie je dat die stap voor jonge huishouden minder makkelijk is. Zij blijven daardoor langer in goedkopere woningen wonen.”

8. Waarom moet er eigenlijk per se gesloopt worden? Kan er niet alleen bijgebouwd worden?

Stel: we slopen niets, maar bouwen er alleen duurdere woningen bij. Ook dan neemt het aantal goedkope woningen relatief af. Die daling gaat het stadsbestuur alleen niet ver genoeg. Het wil sterker ingrijpen in wijken die een eenzijdige, goedkope woningvoorraad hebben. Als deze wijken meer dure woningen hebben, trekken zij ook meer bewoners met hogere inkomens aan. Hierdoor zou de grote sociale problematiek in deze wijken afnemen, redeneren Schneider en collega’s. Daarnaast wil de wethouder, die een overschot aan goedkope woningen constateert, er daar minder van.

9. Wordt er überhaupt wel genoeg bijgebouwd?

Volgens de Woonvisie komen er 36.000 woningen bij, maar door de bijbehorende sloop is de netto groei slechts een ‘bescheiden’ 16.000. Tegelijkertijd voorspelt de Woonvisie tot 2030 een toename van 47.000 inwoners. Wonen we dan gemiddeld nog steeds met 2,3 personen in een huis, dan is dat goed voor 20.000 nieuwe huishoudens. Da’s al een tekort. Bovendien is de trend dat steeds meer mensen alleen wonen, plus dat Rotterdam mogelijk nog veel harder groeit dan verwacht. Ter vergelijking: in de wildste prognoses van het CBS heeft Rotterdam in 2030 niet 676 duizend, maar 714 duizend inwoners, goed voor zo’n 35 duizend extra huishoudens.

Hoe wordt die discrepantie opgelost? Het magische woord daarbij van wethouder Schneider is ‘monitoren’. Zo zegt hij dat de gemeente de bevolkingsontwikkeling jaarlijks zal monitoren en de woonvisie bijstelt wanneer nodig. Bovendien houdt de Woonvisie ruimte open voor meer woningen. De gemeente promoot Rotterdam daarom al in binnen- en buitenland als ontwikkellocatie.

10. Waarom moeten corporaties voor duurdere woningen zorgen, kan de markt dat niet zelf doen?

Het antwoord is simpel: op Zuid is nog geen vraag naar duurdere woningen. De gemeente hoopt dat door ingrepen op Zuid de markt vanzelf volgt. Hanneke Klumpes, woordvoerder van Vestia, merkt dat marktpartijen momenteel sterke voorkeuren hebben voor de buurten in en rondom het centrum. “Dit soort trajecten, waarbij geïnvesteerd wordt in particuliere woningvoorraad, worden gestart om bepaalde wijken op te tillen en zo marktpartijen geïnteresseerd te krijgen.” De woordvoerder van Schneider is het met haar eens: “In aandachtswijken is de situatie op de woningmarkt nog te zwak. Corporaties zijn als voorhoede nodig. Tegelijkertijd zijn we hard bezig om die marktpartijen wel te interesseren.”

Adviesbureau Explica herkent grotendeels de conclusie. “Je kunt wel de ontwikkeling stimuleren en zorgen dat een negatieve spiraal in een positieve verandert. Daarin moet de gemeente inderdaad het initiatief nemen omdat investeerders helaas nu eenmaal de aantrekkelijkste plekken zoeken.”

11. Wat kost zo’n Woonvisie eigenlijk, en wie gaat dat betalen?

De Woonvisie wordt uiteindelijk niet uitgevoerd door de gemeente, maar door corporaties, ontwikkelaars, zorginstellingen en andere marktpartijen. Totale kosten worden niet genoemd, wel zijn her en der posten opgenomen. De grote uitschieter? Het herstructureren van 10.000 particuliere woningen op Zuid. Dat kost 50 miljoen euro per jaar, waarvoor de gemeente zelf jaarlijks 10 miljoen euro inlegt. Het Rijk draagt jaarlijks 35 miljoen euro bij, afkomstig van geld dat beschikbaar is gekomen vanwege het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ).

Lees ookDe Kieswijzer WoonreferendumNog geen idee wat je op 30 november moet stemmen bij het Woonreferendum? Of wil je checken of je huidige mening klopt? Geef je mening over 9 stellingen en je krijgt een persoonlijk advies.

12. Wat gebeurt er als er ‘tegen’ de woonvisie wordt gestemd?

Op 15 december besluit de gemeenteraad over de woonvisie. De uitslag van het referendum wordt als raadgevend meegenomen en is niet bindend. De raad kan het advies, ongeacht de uitslag, daarom altijd naast zich neer leggen.

Het wordt überhaupt een flinke klus om een geldige referendumuitslag te realiseren. Hiervoor moet namelijk minimaal 30 procent van de 451.354 kiesgerechtigden in Rotterdam stemmen. Wanneer de opkomst onder de 30 procent blijft, hoeft de raad in elk geval niets te doen met de uitslag.

Dat die kiesdrempel gehaald wordt, is niet heel waarschijnlijk. Rotterdammers hebben een berucht laag opkomstpercentage bij verkiezingen. Bij de Provinciale Statenverkiezing in 2015 was de opkomst met 35,5 procent het laagst van heel Nederland. Bij het Oekraïne-referendum ging slechts 24,4 procent van de Rotterdamse stemgerechtigden naar de bus.

Mocht het toch lukken, dan zal het merendeel van de partijen in de gemeenteraad zich committeren aan de uitslag van het referendum. Zelfs voormalig fractievoorzitter Anton Molenaar van Leefbaar Rotterdam, de grootste partij én leverancier van verantwoordelijk wethouder Schneider, heeft aangegeven dat een geldige nee-uitslag op 30 november niet zonder consequenties zal blijven. De huidige versie van de Woonvisie zal dan worden aangepast. Hoe precies, dat is niet direct duidelijk, afgezien van één actiepunt: bij een nee-stem stapt de wethouder niet op.

DOSSIER Woonreferendum

In aanloop naar het Woonreferendum op 30 november 2016 besteedt Vers Beton aandacht aan de Woonvisie. Deze artikelen zijn mede mogelijk gemaakt door een subsidie van de Gemeente Rotterdam voor de campagne (categorie ‘neutraal’) rondom het referendum.

Lees meer:

Reageer of deel op Social Media

Tags:referendum, woningcorporaties, woonbeleid, woonreferendum en woonvisie

Secties: Politiek en Stedelijke ontwikkeling & architectuur

Op Vers Beton discussiëren we met liefde. We horen daarom graag je mening. Houd daarbij wel onderstaande richtlijnen in gedachten, dan weet je zeker dat je reactie zichtbaar blijft:

  • draag inhoudelijk bij aan de discussie (en ja, humor mag, graag zelfs!)
  • blijf on-topic
  • speel op de bal, niet op de man

Verdiep de discussie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *