Stedelijke ontwikkeling & architectuur2 februari 2017

Rotterdam verPOPT: Waarom een POPS visie juist nú van belang is

Rotterdam voert een verdichtingstrategie. Yvonne Rijpers en Tom van Odijk hopen op aandacht voor kwalitatieve ‘Privately Owned Public Spaces’ en onderzoeken het belang ervan in een serie hierover. Deel 1: waarom een POPS visie juist nu belangrijk is.

Beeld: Ossip van Duivenbode

Onlangs was ik bij de opening van een tentoonstelling in het WTC. Ik had geen idee dat het WTC een eigen galerie had! En meer bezoekers met mij, zo merkte ik aan de reacties. De meesten waren via de Meent binnengekomen, terwijl je ook via de hoofdingang aan het Beursplein naar binnen kunt, via de grote hal. Ook hierover uitten verschillende mensen hun verbazing: ze mochten zomaar in die mooie grote hal rondlopen! Ze dachten dat het een gesloten, private ruimte was. Het bleek een onontdekt stukje stad. De hal van het WTC is namelijk één van de vele zogenaamde ‘Privately Owned Public Spaces’ – oftewel POPS – in Rotterdam. Het is de term die wordt gebruikt voor fysieke ruimte in particulier bezit, die op basis van wettelijke afspraken open is voor het publiek.

Trump Tower

POPS ontstaan meestal door middel van een overeenkomst tussen steden en particuliere vastgoedontwikkelaars. Ze zijn de resultanten van een ruilproces: gemeenten verlenen ontwikkelaars waardevolle concessies en (soms) wijzigingen in hun bestemmingsplan; de vastgoedontwikkelaars creëren in ruil hiervoor publiek toegankelijke ruimtes in, of direct in de buurt van, hun gebouwen. Dit kan allerhande vormen aannemen: van pleinen en arcades tot kleine parken en atria. Winkels zijn ook openbaar toegankelijk, maar commercieel vastgoed valt niet onder POPS.

Om maar bij de actualiteit te blijven: een van de momenteel bekendste POPS in New York is de Trump Tower. Donald Trump mocht 20 verdiepingen extra op zijn toren zetten, als hij beloofde bepaalde ruimtes publiek toegankelijk te maken. Maar Trump was zeker niet de eerste die een dergelijke deal sloot. Met name in het dichtbevolkte New York, waar elke te bebouwen vierkante meter goud waard is en waar niet alleen grond, maar ook luchtrechten worden verkocht, staat de privatisering van publieke ruimte al minstens een halve eeuw op de kaart. In ruil voor (extra) hoogbouwrechten (i.e. commerciële vierkante meters) worden ontwikkelaars in New York verplicht publiek toegankelijke ruimte te creëren. Al in 1961 introduceerde New York een stimulans voor ontwikkelaars: het recht om 10 vierkante voet bonus verhuurbare of verkoopbare vloeroppervlakte te bouwen in ruil voor één vierkante voet van de plaza, en drie vierkante voet bonus vloeroppervlak in ruil voor één vierkante voet van de arcade. Inmiddels telt New York meer dan 500 POPS, vooral in en om Manhattan. Veel POPS dus, maar de kwaliteit blijkt vaak niet zo geweldig. Zo is er getouwtrek over het al dan niet aanwezig zijn van de wettelijk afgesproken verplichte bankjes in de Trump Tower, en zijn veel ‘plaza’ vrij troosteloze betonnen veldjes met een paar bloembakken waar je niet of nauwelijks prettig kunt verblijven. Dit brengt me bij de reden waarom POPS op de Rotterdamse agenda moeten.

Juist nú relevant voor Rotterdam

Ook Rotterdam heeft POPS en in de nabije toekomst komen er alleen maar meer bij. Het is dus de hoogste tijd om deze in kaart te brengen én ons af te vragen hoe we met dergelijke ruimtes om willen en moeten gaan. ‘Waarom? Is er momenteel niet juist teveel openbare ruimte?’ vraag je je misschien af. Er is nog geen probleem, maar juist door de zo gewenste stedelijke verdichting wordt dit onderwerp steeds belangrijker. Een groeiende, verdichtende stad heeft behoefte aan ontmoetingsplekken. Dat vraagt iets van de kwaliteit van de openbare ruimte, maar ook van gebouwen, want publiek interieur binnen een gebouw kan ook een ontmoetingsplek zijn. Zoals de hal van het WTC, maar ook de Stationshal, Beurstraverse en een deel van de Willem de Kooning Academie.

 

Beeld: Ossip van Duivenbode

Rotterdam wint aan populariteit onder (inter)nationale bezoekers en nieuwe bewoners, en ook de tevredenheid onder de bestaande bevolking neemt toe. Rotterdam is een van de snelgroeiende gemeenten. Dus wordt de stad steeds populairder voor ontwikkelaars en beleggers in vastgoed. Een visie op POPS is hier van belang, zodat die groei alle bewoners en gebruikers ten goede komt.

Een aantrekkelijke gelaagdheid in het publieke domein is noodzaak!

Velen schrijven het succes van de stad toe aan nieuwe stedelijke iconen als De Rotterdam en de Markthal. Deze projecten zijn echter met name gericht op bezoekers van buiten de stad en dienen vaak als marketing voor de stad. Voor de bewoners zijn verbeteringen op kleinere schaal minstens zo belangrijk; stedelijke ontwikkeling met betrekking tot wonen, werken, ontspannen en consumeren, verbeteringen in de toegankelijkheid en beleving van de stad op lokaal niveau. Om de kwaliteit van leven te waarborgen zal Rotterdam zich meer en meer moeten ontwikkelen tot stad met een sterke en aantrekkelijke gelaagdheid in het publieke domein.

Beeld: Ossip van Duivenbode

De druk op de ontwikkelmarkt wordt opgevoerd. Daarnaast trekt de overheid – traditioneel de bewaker van de publieke ruimte – zich verder terug. Er wordt dus steeds meer aan de markt overgelaten. Dit is niet per definitie slecht, maar vraagt wel om een heldere visie en richtlijnen, zodat niet alleen de markt, maar ook het brede palet aan doelgroepen bediend wordt. Op andere plekken pakt de overheid ook de lead – er wordt meer samen ontwikkeld (publiekprivate samenwerking) dan voorheen. Meer ontwikkeling betekent meer private ruimte in de stad en dus wordt de urgentie van een coherente aanpak ten aanzien van POPS groter.

POPS op de kaart

Tot zover ons pleidooi. Nu is het belangrijk om vragen te stellen. Waar zijn de Rotterdamse POPS? Wat mogen we daar wel en niet? Hoe functioneren ze, en voor wie? Waar moeten nieuwe Rotterdamse POPS aan voldoen? Hoe willen we dat de verdichte binnenstad er over 25 jaar uitziet? Stuk voor stuk vragen die belangrijk zijn voor de gemeentelijke visie en strategie met betrekking tot nieuw te ontwikkelen POPS die in veel grote toekomstige ontwikkelingen zullen ontstaan. Een voorbeeld hiervan in de nabije toekomst is het Collectiegebouw.

Steden als New York, San Francisco, Seattle, Toronto, Seoul en Auckland hebben hier al veel meer ervaring mee. Ervaring waar Rotterdam van kan profiteren. Rotterdam heeft nu de kans nationaal voorloper te worden op het gebied van POPS, door middel van een innovatieve aanpak en gebruikmakend van de goede en slechte voorbeelden die er al zijn. In het volgende artikel: twee Rotterdamse POPS onder de loep.

Beeld: Ossip van Duivenbode

Tom van Odijk van TomDavid Architecten en Yvonne Rijpers en brengen samen met de gemeente Rotterdam de bestaande POPS in kaart, letterlijk. Een fysieke kaart biedt inzicht en vormt het uitgangspunt voor een overzicht, onderzoek en discussie over de do’s en don’ts op dit gebied.

De sectie Stedelijke Ontwikkeling & Architectuur wordt mede mogelijk gemaakt door AIR, het Architectuur Instituut Rotterdam. (meer info)

Reageer of deel op Social Media

Tags:Koopgoot, POPS, Privately Owned Public Spaces, Rotterdam en wtc

Sectie: Stedelijke ontwikkeling & architectuur

Op Vers Beton discussiëren we met liefde. We horen daarom graag je mening. Houd daarbij wel onderstaande richtlijnen in gedachten, dan weet je zeker dat je reactie zichtbaar blijft:

  • Draag inhoudelijk bij aan de discussie
  • Blijf on-topic
  • Speel op de bal, niet op de man
  • Wees respectvol: reacties waarin sprake is van schelden, haat, racisme of seksisme worden verwijderd
  • Reacties over huisregels en toelatingsbeleid worden verwijderd
  • We gaan niet in discussie over verwijderde reacties
  • Zie je reacties die niet aan de huisregels voldoen? Ons controlesysteem is niet waterdicht. Laat het ons weten via info@versbeton.nl

Verdiep de discussie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *