Stedelijke ontwikkeling & architectuur12 juni 2017

De Rotterdamse High Line: op het juiste spoor, maar met wat vertraging

Bewoners en ondernemers in de Agniesebuurt, Bergpolder en het Liskwartier kunnen niet wachten tot het zover is: de voltooiing van de herontwikkeling van de Hofbogen en de Hofpleinlijn. Wanneer kunnen we het dak op?

In een zaaltje van de Wijkcoöperatie Noord in het opvallende blauw met witte gebouw aan de Zomerhofstraat is het ongeduld bijna fysiek voelbaar. Werkgroep ‘Vrienden van de Hofpleinlijn’ organiseert een bewonersavond om de ontwikkelingen rondom de Hofbogen te bespreken. De bewoners van de Agniesebuurt, Bergpolder en het Liskwartier zijn al jarenlang in afwachting van de toekomst van het Rijksmonument dat deze wijken doorkruist, van het Hofplein tot aan de A20. Hoe staat het ervoor? En hoe nu verder?

Beeld: Loes van Duijvendijk

Juiste spoor

Sinds januari 2017 is er weer activiteit te zien op het dak van de bogen; bouwvakkers, werktuig, containers. Komt er dan eindelijk dat felbegeerde dakpark, onze eigen High Line? Dat ligt complex, blijkt ook weer tijdens deze avond. Er zit schot in de zaak, maar het geduld van de omwonenden wordt nog een tijd op de proef gesteld. De reden? De complexe eigendomssituaties van het bouwwerk, in handen van verschillende eigenaren die er collectief van af willen en moéten. Het dak, het voormalige spoor dus, is eigendom van spoorbeheerder ProRail. Prorail is ook degene die momenteel alle spoorelementen verwijdert en het dak waterdicht maakt. Zo wordt dat deel klaar voor de verkoop gemaakt. Het heeft geen spoorfunctie meer, logisch dat Prorail het wil verkopen.

Het gebouw zelf, alles behalve het dak, is eigendom van Hofbogen BV. Binnen deze BV werken corporaties Vestia en Havensteder samen sinds 2006, destijds met als doel de aankoop en herontwikkeling ervan. Zij wilden daarmee bijdragen aan de gebiedsontwikkeling. Maar sindsdien zijn de corporatie-activiteiten aan banden gelegd (een gevolg van meerdere schandalen waarbij corporatiegeld onverantwoordelijk over de balk werd gesmeten). Met de komst van de woningwet in 2015 beperken corporaties hun activiteiten daarom tot ‘diensten van algemeen economisch belang’. Daar valt ook investeren in leefbaarheid onder, maar die investering moet in verhouding staan tot het woningbezit van de corporatie in een wijk. Bovendien is die investering gebonden aan een maximaal bedrag van 125,- euro per woning. Het gevolg? Vestia en Havensteder zijn nu wettelijk verplicht tot verkoop van de Hofbogen.

Pas met een nieuwe eigenaar komt de ontwikkeling van de Hofbogen op gang

Tijdens de bijeenkomst van de Vrienden van de Hofpleinlijn legt Michel de la Vieter, projectmanager bij Stadsontwikkeling, aan de zaal uit dat er voor die voorgenomen verkoop al een samenwerkingsovereenkomst bestaat tussen Hofbogen BV, Prorail en de Gemeente Rotterdam. Die overeenkomst houdt in dat het als één geheel op de markt komt, waarbij de Gemeente recht van opstal krijgt van het dak, om dat te ontwikkelen. Zoals het er nu naar uit ziet vindt die verkoop op zijn vroegst in 2018 plaats. Pas met een nieuwe eigenaar zullen er voor de ontwikkeling van het dak concrete plannen gemaakt en uitgevoerd kunnen worden. Met dit vooruitzicht lijkt flaneren over de Rotterdamse Highline ver weg.

Beeld: Loes van Duijvendijk

Groene Promenade op de Hofpleinlijn

Tot die tijd wordt er gelukkig niet stilgezeten. Piet Vollaard presenteert tijdens de bewonersavond ontwikkelingsstrategie ‘Groene Promenade op de Hofpleinlijn’, die hij in opdracht van de Gemeente maakte met collectief De Natuurlijke Stad. Het is geen definitief ontwerp, maar een stappenplan dat – juist door de onzekere toekomst – flexibel toegepast kan worden. Op minutieuze wijze namen zij het project en de ambities voor de ontwikkeling van het Hofbogendak onder de loep. Het plan benoemt de vele factoren en belanghebbenden die een rol spelen bij een succesvolle ontwikkeling en omschrijft vijf fasen: van de invulling van een aantal ‘testvlakken’ tot een volledig ingevuld dak, inclusief opgangen en programma. Ook mogelijke spelregels voor de ontwikkeling, een kostenraming, mogelijke beheer- en financieringsmodellen en vervolgstappen zijn toegelicht. Alles dus voor de realisatie van een volwaardige Groene Promenade waar alle ‘vrienden’ in de zaal zo naar verlangen.

Beeld: Loes van Duijvendijk

Eén van de genoemde vervolgstappen is een vooronderzoek voor de projectorganisatie. Hoe zorg je ervoor dat alle belanghebbenden ook betrokken worden bij de ontwikkeling? Erwin Heurkens onderzoekt dergelijke processen binnen de afdeling ‘Management in the built environment’ aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Hij promoveerde in 2012 op het onderwerp ‘Private-sector led urban development projects’ en hield zich ook daarna bezig met nieuwe modellen van gebiedsontwikkeling. In een tijd waarin de overheid steeds minder de traditionele aansturende rol inneemt in gebiedsontwikkeling, pakken andere partijen dat namelijk op; burgercollectieven, grote bedrijven, beleggers en ontwikkelaars. De overheid doet een stapje terug naar een stimulerende en faciliterende rol.

Harde afspraken

Bij de Hofbogen zien we eenzelfde mix van uiteenlopende (potentiële) partijen die zich over de ontwikkeling ontfermen. Een goed plan en heldere afspraken zijn in zo’n situatie van cruciaal belang. Hoe ziet een goed vooronderzoek er dan uit? Heurkens: “Er is een formele en een informele kant. Het formele zit in de harde afspraken die gemaakt moeten worden, over eigendom, beheer en financiering. Het informele zit daar een stap voor, je wilt namelijk in samenwerking met alle partijen tot die formele afspraken komen. Om dat goed te doen moeten er coalities tussen de verschillende partijen gesmeed worden. Ik zou dus eerst onderzoeken in hoeverre die coalities er al zijn en nog gestimuleerd kunnen worden. Uiteindelijk zou een goed vooronderzoek voor de Hofbogen uit moeten komen op een haalbare ontwikkelstrategie, wellicht met een paar alternatieven. Daarin moeten alle invloedssferen – juridisch, organisatorisch en financieel – in kaart worden gebracht, net als hoe ze op elkaar aansluiten.”

Heurkens geeft toe dat de Hofbogen een complexe case is vanwege de grote hoeveelheid belanghebbenden, maar ook vanwege de afmeting van dit langste gebouwde monument in Nederland. “Het is daarom belangrijk om zorgvuldig in kaart te brengen wie dat zijn, wat die belangen zijn, en ook wat de kunde en interesses van die partijen zijn. Zo kan je iedereen op de beste plek in het proces krijgen.” Daar zit ook een financieel aspect aan. “Om de Hofbogen heen zitten genoeg locaties die belang hebben bij een goede ontwikkeling ervan. Zoals de woningen die in het te herontwikkelen Spoorpunt aan de Insulindestraat komen. Als je die locaties en partijen bij elkaar krijgt, is er financieel gezien misschien meer mogelijk. Waardestijging van vastgoed als gevolg van een mooi park kan ook slim gebruikt worden om dat park te mede te betalen. In het buitenland is dat heel normaal. In Engeland dragen ontwikkelaars standaard bij aan ‘the public good’ doordat gemeenten dat als eis stellen voor een bouwvergunning. Dat kan door als private partij zelf publieke ruimte te ontwikkelen of door een financiële afdracht aan de gemeente die dat bedrag dan elders kan besteden.”

 

Kunnen we leren van de High Line?

De New Yorkse High Line komt ook snel ter sprake als het om de Hofbogen gaat. Kunnen we leren van die ontwikkeling? “De historie is natuurlijk anders, maar feitelijk gaat het hier ook om een in onbruik geraakt spoor. Bij de High Line zijn er heel actieve omwonenden die zich hard maakten voor behoud en herontwikkeling, en een gemeente die mee wil werken aan private en burgerinitiatieven. Zo’n stichting als ‘Friends of the Highline’ die zich onder andere bezighoudt met crowdfunding en het beheer van het dakpark, is denk ik wel een interessante vondst. Daardoor creëer je een maatschappelijke betrokkenheid, maar het vraagt ook om een andere publiek-private rolverdeling. Maar vergeet niet dat New York wel een heel andere stad is, met een heel andere vastgoedmarkt en ontwikkelcultuur.”

Beeld: Loes van Duijvendijk

Work-in-progress

Tijdens de bijeenkomst blijkt het enthousiasme van de buurt voor de ontwikkeling, maar ook de onvrede over de lange periode van onzekerheid. Een oudere dame in de zaal is bang dat een park op het dak voor overlast zal zorgen. Weer iemand anders merkt op dat de mensen die aanwezig zijn bij de bijeenkomst géén goede representatie van de bewoners van de wijk zijn. Op deze opmerkingen, vragen en onzekerheden is op dit moment nog geen eenduidig antwoord. Casus De Hofbogen is duidelijk een work-in-progress.

Toch alvast het dak op?
Er was een plan om deze zomer ter hoogte van het viaduct over de Heer Bokelweg een tijdelijke expositie te organiseren, waar bezoekers de nieuwe aankleding van het dak konden uitproberen. Dit gaat helaas niet door. Op het dak van het oude Station Hofplein maakte Stichting in oprichting Groen Goed (ook verantwoordelijk voor o.a. Park Pompenburg) op 16 mei een begin met het aanleggen van een gemeenschappelijke tuin. Elke dinsdag van 11:00 uur tot 14:00 uur is iedereen hier welkom om mee te tuinieren.

De sectie Stedelijke Ontwikkeling & Architectuur wordt mede mogelijk gemaakt door AIR, het Architectuur Instituut Rotterdam. (meer info)

Lees meer:

Reageer of deel op Social Media

Tags:Dakpark, Hofbogen, Hofpleinlijn, stadlabs en Vrienden van de Hofbogen

Sectie: Stedelijke ontwikkeling & architectuur

Op Vers Beton discussiëren we met liefde. We horen daarom graag je mening. Houd daarbij wel onderstaande richtlijnen in gedachten, dan weet je zeker dat je reactie zichtbaar blijft:

  • Draag inhoudelijk bij aan de discussie
  • Blijf on-topic
  • Speel op de bal, niet op de man
  • Wees respectvol: reacties waarin sprake is van schelden, haat, racisme of seksisme worden verwijderd
  • Reacties over huisregels en toelatingsbeleid worden verwijderd
  • We gaan niet in discussie over verwijderde reacties
  • Zie je reacties die niet aan de huisregels voldoen? Ons controlesysteem is niet waterdicht. Laat het ons weten via info@versbeton.nl

Verdiep de discussie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *