Stedelijke ontwikkeling & architectuur22 juni 2017

Woont mijn gezinshuis gemeenschappelijk?

Een serie over de zoektocht naar een woning in Rotterdam

Priscilla’s zoektocht naar een andere woning in Rotterdam lijkt een verbeten missie in een waanzinnige woningmarkt te worden. Waar is dat huis waar ze fijn met vriend en dochter kan wonen? In deze serie onderzoekt zij de ontwikkelingen, alternatieven en haar persoonlijke overwegingen. Deel 2: de kracht van een community.

Beeld: Lara Arnoldus

Dat veel Rotterdammers, net als ik, naarstig zoeken naar een woning werd duidelijk na publicatie van mijn vorige artikel hierover. Het bleef even stil, maar dat zat ik niet. Ik vroeg meerdere bezichtigingen aan en vaker wel dan niet kreeg ik de reactie dat het huis zojuist was verkocht. Bij een van de laatsten (Oude Noorden, 200.000 euro, 93 m2, tuin) vroeg ik de dame van NAMACO makelaars gefrustreerd of ze me kon vertellen voor hoeveel meer dan de vraagprijs hun huizen nu verkopen. Exacte gegevens had ze niet paraat en mag ze niet geven, maar ik moest rekenen op minimaal 10% bovenop de vraagprijs. Een andere dubbele benedenwoning (een ‘opknapper’ in West, 235.000,- 150 m2, tuin) verkocht binnen vijf dagen. Volgens de mevrouw van Voorberg makelaars was er slechts één bezichtiging nodig. Perioden van goede moed en nieuwsgierigheid wisselen zich af met frustratie en wanhoop, afhankelijk van de thuissituatie.

Lees ookStedelijke ontwikkeling & architectuurWaar woont mijn huis?Lees hier deel 1

Niet kopen

Rosanne herkent de wanhoop en reageerde op mijn vorige verhaal. Als hogeropgeleide zelfstandige met een studieschuld en handicap is het voor haar lastig iets te vinden rondom het centrum, met genoeg ruimte, gelijkvloers én betaalbaar. “Ook ik ben, zoveel mogelijk met open blik, ‘buiten de stad’ en op Zuid gaan kijken,” laat ze weten. Bijvoorbeeld bij project ‘Het Zuider’ in Vreewijk, de herbestemming van het voormalige Zuiderziekenhuis. Voor 150.000 euro heb je er een casco ‘loftappartement’ van 50 m2, en woon je middenin ‘het Brooklyn van Rotterdam’, zo luidt het promopraatje.

En net zoals ik, bezocht ze de eerste voorlichtingsavond van Het Rotterdams Woongenootschap. Een initiatief van architect Ninke Happel, waarbij je geld inlegt, maar geen eigen woning koopt. Thijs Barendse sprak al eerder met haar voor Vers Beton.

“Leden kopen met eigen geld een aandeel in de nieuwe woongebouwen”

Het Woongenootschap is een coöperatieve vereniging die stedelijke gezinsappartementen gaat bouwen, onderhouden en verhuren middenin Rotterdam. Want precies daaraan ontbreekt het, verklaart Happel. Zelf woont ze in een drielaagse bovenwoning in het Liskwartier met haar man en twee dochters. “We hoeven geen gezinswoning met tuin aan de rand van de stad. Het is een misvatting dat je niet goed kunt wonen in een stadsappartement met een gezin. In andere wereldsteden is het gezinsappartement veel meer geaccepteerd.” Ze hield het woningaanbod binnen de ring van Rotterdam goed in de gaten, maar een echt comfortabele gezinswoning binnen haar budget kwam ze nog niet tegen. Dus nam ze het heft in eigen hand.

Stichting Het Hollands Woongenootschap is in oprichting en de locatiestudie in volle gang. Daarna zijn er leden nodig. Happel: “Het idee komt uit Zürich. Daar verenigden inwoners zich in Genossenschaften, bij gebrek aan aantrekkelijke en betaalbare stedelijke woningbouw. Ook daar is het uit nood geboren, maar ontzettend goed uitgevoerd.”

Woongenootschap

Het Rotterdams Woongenootschap is er dus niet voor mensen die hun geld graag investeren in een eigen huis. Wel is het er voor mensen die fijn willen wonen middenin de stad: betaalbaar, met gemeenschappelijke ruimtes en kwalitatief hoogwaardige woningen. Dat laatste is een stokpaardje van Happel. “Nieuwbouwwoningen bestaan enkel nog uit onafgewerkte kubieke meters, zonder aandacht voor het wonen.” De plattegronden van het Woongenootschap gaan uit van de bewoner. Met een ruime hal bijvoorbeeld, voor schoenen, jassen en kinderwagens. Want op een goede hal wordt in veel nieuwbouwappartementen vaak bezuinigd, licht Happel toe.

Binnen het Woongenootschap krijgt de architect de rol van bouwmeester terug in het ontwerp- en ontwikkelproces. Ze ziet dit als een nieuwe bladzijde in de Rotterdamse traditie van betaalbaar en kwalitatief wonen en vergelijkt veel huidige nieuwbouw met kiloknallers. Als goed voorbeeld noemt Happel het Justus van Effencomplex in Spangen, dat in 1922 ontworpen is door architect Brinkman om een gezonde leefomgeving te bieden op een klein terrein. Vernieuwend waren de gedeelde ruimtes en de brede galerij, een ‘straat op hoogte’ waardoor de melkman ook boven met zijn kar aan de deur kon komen. Net als de Genossenschaften is ook dit Justuscomplex, zoals het tegenwoordig door Woonstad wordt genoemd, voor Happel een vroeg voorbeeld van goede gezinswoningen in de stad.

Haar plannen roepen ook veel vragen op. Waarom worden er geen koopwoningen gebouwd? Happel vertelt dat de corporatie werkt zonder winstoogmerk en zonder speculatie om de beoogde kwaliteit, betaalbaarheid en duurzaamheid te garanderen. Wel onderzoeken ze andere mogelijkheden tot investering, zoals het verstrekken van obligaties. Naar rato van het aantal vierkante meters dat ze huren, brengen leden eigen kapitaal in. Ze leggen dus eigen vermogen in voor de bouw van hun huis en betalen daarna maandelijks huur, die ongeveer 30% lager ligt dan de marktconforme huurprijs. De bouw wordt verder bekostigd met privaat geld of corporatiegeld – het risicodragend vermogen – en door fondsen die recht van hypotheek krijgen op het vastgoed. Als lid betaal je dus huur op basis van de kostprijs.

Stedenbouwkundige Peter Kuenzli, als bestuurslid betrokken bij het Woongenootschap, vertelt me dat in Zwitserland de huurprijzen na verloop van tijd daardoor juist dalen in plaats van stijgen. Het pand wordt afbetaald en onttrekt zich aan marktwerking. Maar voor de financiering is grondwerving nu de belangrijkste horde (er wordt gefluisterd over ZoHo of het Lloydkwartier) en de typologie van het gezinsappartement de belangrijkste stedelijke huisvestingsopgave.

Gezinsvriendelijke hoogbouw

Ook de gemeente Rotterdam richt zich op het aantrekken van meer gezinnen in de stad. De open oproep voor gezinsappartementen die de gemeente vorig jaar deed, werd gewonnen door Laurens Boodt architecten met woontoren BABEL Lloydpier. Opvallend: aan de buitenkant van het gebouw loopt een ‘collectieve straat’ omhoog waarop alle appartementen zijn aangesloten. Ook hier speelt collectieve buitenruimte en die brede straat op hoogte dus een rol, naar voorbeeld van het Justuskwartier.

Waarom werkt deze aanpak goed voor woongebouwen? Hierover hoorde ik meer tijdens de presentatie van ‘Privacy Script’, een publicatie van onder andere Harmen van de Wal (Krill architectuur en onderzoek) en Machiel van Dorst (TU Delft). Zij onderzochten de invloed van architectuur op sociale interactie in woongebouwen. Belangrijk, omdat door de verstedelijking steeds meer mensen in woongebouwen wonen. Met name voor gezinnen is dit niet de gedroomde plek, wat volgens Van de Wal komt omdat er te weinig gezinsvriendelijke hoogbouw bestaat.

Dorps is goed

Een woonomgeving moet meer bieden dan de mogelijkheid je terug te trekken. Net zo belangrijk is de mogelijkheid om contacten aan te gaan, en daar wordt vaak te weinig rekening mee gehouden. Waaraan voldoet een ‘sociaal woongebouw’ precies? Van de Wal: “Een sociaal woongebouw maakt een ‘parochiaal domein’ mogelijk. Dat betekent dat bewoners binnen het gebouw op dezelfde manier met elkaar kunnen omgaan als binnen een ‘reguliere’ stadsbuurt of een dorp.” Fysieke voorwaarden zijn: brede gemeenschappelijke ruimtes, overzichtelijkheid en een ‘persoonlijk plekje’ rondom de voordeuren. Gemeenschappelijkheid zonder verplichte intimiteit, dat houdt het in een notendop in. Een beetje zoals in een park, waar je naast elkaar eet, zonder iets met elkaar te moeten. En zoals in het Justus van Effenblok, waar de galerijen breed genoeg zijn om plek te geven aan een groepje mensen dat staat te praten, zonder dat ze anderen in de weg staan.

"Een goed woongebouw herken je aan een verpersoonlijkte voordeur"

Een ander belangrijk punt is sociale controle. Van de Wal: “Als er geen direct zicht is op mensen die er misschien niet horen, kan een gevoel van onveiligheid ontstaan.” Het beheer is minstens zo belangrijk, en wordt vaak een probleem doordat het eigenaarschap niet duidelijk is. Afstandelijk beheer is vaak het gevolg. Hoe herken je een goed woongebouw? Aan een verpersoonlijkte voordeur, volgens Van de Wal. “De meeste mensen voegen graag een geveltuin of bankje toe. Als galerijen niet verpersoonlijkt zijn, is dat vaak geen goed teken.”

Justus van Effencomplex

Hoewel Het Rotterdams Woongenootschap me aanspreekt, zal ik er niet wonen voor 2020. Op dit moment ben ik er dus niet mee geholpen. Wél ben ik enthousiast geworden over een wooncomplex met gedeelde faciliteiten. Wat zijn mijn opties? De huidige huizenmarkt stemt me weinig positief. Bovendien vind ik het idee een eigen huis te bezitten ook beklemmend, met al het onderhoud dat erbij komt kijken. Deze gedachten jagen me richting Spangen, naar het bejubelde Justuscomplex.

Eén appartement (82 m2) wordt daar te huur aangeboden. Wie het eerst komt, die het eerst maalt is de werkwijze. De minimale inkomenseis is 45.000 per jaar. Het complex is prachtig, de binnentuin ruim, het huis wat hokkerig, maar wél met nieuwe keuken en vloerverwarming. Bij de aanwezige dame informeer ik naar de verhoogde huurprijs. Woonstad mag niet meer ontwikkelen voor de middeninkomens, maar waarom dan wel de huur verhogen? Ze geeft aan het zelf ook wat aan de hoge kant te vinden, en vertelt dat er bovenop de huur maandelijks nog ruim 200,- bijkomt voor warmte-koudeopslag.

“Oh ironie: de huurprijs staat gelijk aan de maandelijkse kosten bij een hypotheek van drie ton”

Dat betekent een maandelijkse huurprijs van bijna 1050,- euro, ruim 400,- euro meer dan ik nu betaal in Blijdorp (90 m2, 630,- per maand). Oh ironie, voor dat bedrag heb je een hypotheek van ruim drie ton. Een illusie armer druipen we af om, eenmaal thuis op ons balkon, weer even blij te zijn met wat we wel hebben.

Het gezinshuis in een gemeenschap gaat in de ijskast. Het Rotterdams Woongenootschap laat nog op zich wachten en het Justuscomplex is prachtig, maar ons te prijzig. Met beperkte middelen je droomhuis najagen in Rotterdam is op dit moment zinloos. Maar wat is een droomhuis eigenlijk? Moet ik mijn wensen bijstellen of mijn zoekgebied uitbreiden? Dit vraag ik mezelf af terwijl ik langs foto’s swipe van een charmante woning (123 m2, 5 kamers, tuin, 250.000) in… Schiedam.

Lees ook deel 1 in deze serie: waar woont mijn huis?

Reageer of deel op Social Media

Tags:Blijdorp, Justus van Effencomplex, Rotterdams Woongenootschap, Schiedam, Spangen, woningmarkt, wooncooperaties en zoektocht

Sectie: Stedelijke ontwikkeling & architectuur

kaart: Justus van Effenstraat, Rotterdam, Nederland

Op Vers Beton discussiëren we met liefde. We horen daarom graag je mening. Houd daarbij wel onderstaande richtlijnen in gedachten, dan weet je zeker dat je reactie zichtbaar blijft:

  • Draag inhoudelijk bij aan de discussie
  • Blijf on-topic
  • Speel op de bal, niet op de man
  • Wees respectvol: reacties waarin sprake is van schelden, haat, racisme of seksisme worden verwijderd
  • Reacties over huisregels en toelatingsbeleid worden verwijderd
  • We gaan niet in discussie over verwijderde reacties
  • Zie je reacties die niet aan de huisregels voldoen? Ons controlesysteem is niet waterdicht. Laat het ons weten via info@versbeton.nl

Verdiep de discussie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *