voor de harddenkende Rotterdammer
Vers-Beton-Zomerhofkwartier-Daphne-van-Drenth-6
Beeld door: beeld: Daphne van Drenth

“ZOHO was een putje. Het stond half leeg. Je kwam er ’s avonds niet.” Jeroen Laven van de Rotterdamse gebiedsontwikkelaar Stipo heeft weinig woorden nodig om te schetsen hoe het Zomerhofkwartier er een paar jaar geleden aan toe was. “Hier kwamen vooral bedrijven terecht op zoek naar een lage huur en bij gebrek aan beter.” Zeg maar, de zoveelste tapijthandel of autowasserij. De kaarten liggen inmiddels volledig anders.

Na vijf jaar – van wat zo mooi heet – slow urbanism oftewel het langzaamaan en in samenspraak ontwikkelen van een stuk stad, zijn veel van de commerciële ruimtes weer in gebruik. Creatieven weten het gebied goed te vinden, zoals Mesh Print Club en kunstenaarscollectief Time Window. Daarnaast is de buitenruimte op verschillende plekken opgekalefaterd en zijn er met Gare du Nord en Mono kwalitatieve horecazaken neergestreken.

Grote vraag is wat er met het gebied, grofweg ingeklemd tussen de Vijverhofstraat, Teilingerstraat, Almondestraat en het Schoterboshof, staat te gebeuren. Op dit moment wordt de laatste hand gelegd aan het pak papier dat de basis vormt voor de verkoop van meerdere gebouwen en stukken grond. Het gaat onder meer om zo’n 25.000 m2 aan commercieel, hier en daar verpauperd, vastgoed. Daarvan is de helft momenteel verhuurd. Half december wordt de tender opengesteld. Tegen de zomer hopen Havensteder (eigenaar van meerdere panden, waaronder het Gele Gebouw en het blauw-wit gestreepte Gebouw) en de gemeente (eigenaar van Cruyff Court en de tangoschool) bekend te maken aan wie zij hun bezit overdoen.

Ontwikkelaars in de rij

Meerdere personen die voor dit verhaal los van elkaar zijn benaderd, reppen over grote belangstelling onder ontwikkelaars. “Er staan al 35 belangstellenden op de lijst”, zegt Marije Faber van Havensteder. Vanuit de woningcorporatie is zij verantwoordelijk voor het opstellen van de spelregels voor de tender, waaronder de belangrijke nota van uitgangspunten (zie kader). Faber kent het gebiedje in Noord goed. Ze was eerder drie jaar directeur van Hofbogen bv, de juridische entiteit verantwoordelijk voor de verhuur van duizenden vierkante meters aan vastgoed onder het iconische treinspoor en voor de renovatie en transformatie ervan. Ook Lodewijk Schut, particulier eigenaar van Zomerhofstraat 43 en 45, waarin Marché010 kort was gevestigd, is door verschillende partijen gepolst of hij wil verkopen. “Daarover valt te praten”, luidt zijn bondige commentaar per telefoon.

Vers-Beton-Zomerhofkwartier-Daphne-van-Drenth-18
Beeld door: beeld: Daphne van Drenth

De interesse is begrijpelijk, de inzet naar verwachting hoog. Het Zomerhofkwartier is het laatst overgebleven binnenstedelijke bedrijventerrein. Uitvalswegen zijn nabij. De Coolsingel en Rotterdam CS liggen op een steenworp afstand, net als de Hofbogen. De onderbouw van dit monumentale spoortraject van 1,9 kilometer in lengte ging twee maanden geleden in de verkoop en is eveneens eigendom van Havensteder, samen met Vestia en ProRail (dak). Maar waar ontwikkelaars pas écht voor warmlopen, is woningbouw. Uit de brief die vrijdag 23 november (zie kader onderaan artikel) door wethouder Bas Kurvers (VVD) naar de raadscommissie bouwen, wonen en buitenruimte is gestuurd, blijkt dat 80 procent van het toekomstig programma uit woningen mag bestaan. Een duidelijke trendbreuk met hoe het nu is: vrijwel uitsluitend commercieel vastgoed tegen – wat heet – aantrekkelijke huurprijzen. In eerdere vingeroefeningen is gesproken over 500 tot 600 nieuw te bouwen woningen.

Zo begrijpelijk als de interesse vanuit de markt is, zo onvermijdelijk werd de verkoop. Rechtsvoorgangers van Havensteder kochten jaren geleden panden in het gebied aan om er uiteindelijk woningen te realiseren. Maar toen kwam die verfoeide crisis, met leegstand en verpaupering tot gevolg. Hoewel het slow urbanism nieuw leven in het gebied blies, bleef de stip aan de horizon dezelfde: verkoop. Nu de crisis voorbij is en de markt staat te trappelen, is het proces in een stroomversnelling gekomen.

Wat ook meespeelt, is dat ministerie van Binnenlandse Zaken heel graag ziet dat corporaties bedrijfsonroerendgoed verkopen. Zij moeten zich toeleggen op exploitatie en beheer van sociale huurwoningen en niet zelf ontwikkelen. “Daar past de exploitatie van een industrieterrein op deze schaal niet bij”, vat Faber samen. Uitwassen die aan de Haagse maatregel ten grondslag liggen, zijn welbekend. Wie is immers vergeten dat het Rotterdamse Woonbron 235 miljoen euro verloor op de gedwongen verkoop van de SS Rotterdam?

Vers-Beton-Zomerhofkwartier-Daphne-van-Drenth-15
Beeld door: beeld: Daphne van Drenth

Boze brandbrieven

De verkoop zit velen niet lekker. Ondernemers die voor dit verhaal zijn gesproken, vrezen dat de komst van marktpartijen het definitieve einde inluidt van het gebied zoals ze het kennen. Dat er een einde komt aan de experimenten en de onderlinge synergie. Zo regelen huurders op verschillende plekken zelf wie erbij mag. Noem het een ballotage, waarbij geïnteresseerden zich ten overstaan van de huidige huurders moeten verkopen. Maar ze zijn vooral bang voor het verdwijnen van betaalbare werkruimtes.

De directie van Havensteder heeft inmiddels meerdere boze brieven ontvangen, waaronder die van het bestuur van het Gele Gebouw. Directe aanleiding vormt de eenzijdige contractaanpassing door de corporatie van vrijwel al haar verhuurbare units – er zijn er circa zeventig, het totaal aantal huurders is een veelvoud. Nadat bestaande contracten (veelal 1, 2 of 5 jaar) zijn uitgediend, restten er twee opties: beëindiging of genoegen nemen met een opzegtermijn van 3 maanden.

Medeondertekenaar van de brief Jeroen Laven, die samen met Havensteder tot omstreeks 2016 drijvende kracht was achter de geleidelijke gebiedsontwikkeling van ZOHO, vreest een snelle uitholling van het gebied. “Voor verschillende bedrijven, met name makers, is een opzegtermijn van drie maanden te kort voor het voeren van een bestendige bedrijfsvoering”, zegt hij. “Bovendien voelt het alsof we hier nu ineens tijdelijk zitten.” In de brief dringt het bestuur van het Gele Gebouw onder meer aan op contracten met een opzegtermijn van een half jaar en een verlaging van de huurprijs, passend bij het “anti-kraakkarakter”.

Laven: “Deze groep ondernemers is zó belangrijk voor de stad. Die krijgt niet automatisch een plek.” Marije Faber van Havensteder lijkt zich weinig zorgen te maken. Volgens haar zit er een verschil in wat binnen de corporatie “formeel moet en wat informeel mogelijk is”. Nog deze maand vinden gesprekken plaats tussen woningcorporatie en ondernemers. Faber zegt de “onrust te gaan wegnemen”.

Ondernemers stemmen mee

Architect Raymond van den Broek noemt de communicatie rond de contractwijzigingen “ongelukkig”. Hij is naast wijkraadslid in het Oude Noorden een van de zegsmannen van ZOHO Citizens. Dit collectief van ondernemers heeft sinds begin 2016 nauw overleg gevoerd en samengewerkt met Havensteder en gemeente. In dat jaar werd kraakhelder dat de woningcorporatie de koers definitief wijzigde naar verkoop. “Dat hier ooit gebouwd zou gaan worden, was onvermijdelijk’, zegt hij. “Maar dit mag niet de eerste de beste Vinex-locatie worden. We hebben jarenlang op een experimentele manier ontdekt hoe we het gebied met gevoel kunnen ontwikkelen. Het opzeggen van de huren had anders gekund. Vooral omdat we de afgelopen tijd zo goed hebben samengewerkt.”

Van den Broek doelt erop dat de ondernemers uit het gebied hebben meegeschreven aan de tender, voor Rotterdam een unieke situatie. Ook neemt het ondernemerscollectief ZOHO Citizens straks zitting in de beoordelingscommissie. Daarin hebben gemeente en Havensteder elk twee stemmen, de ondernemers één. Daarnaast zijn vijf eerder door de ZOHO Citizens ingebrachte principes niet alleen omarmd door gemeente en Havensteder maar ook opgenomen in de nota van uitgangspunten. Ze benoemen onder meer dat het nieuwe Zomerhofkwartier duurzaam en experimenteel is en een mix van wonen en ondernemen moet bevatten. Dit document van zo’n veertig bladzijden bevat belangrijke elementen die marktpartijen in hun aanbieding moeten laten terugkomen. Vanwege de vertrouwelijkheid willen betrokkenen geen inzage geven.

Vers-Beton-Zomerhofkwartier-Daphne-van-Drenth-17
Beeld door: beeld: Daphne van Drenth

Via de tender zijn volgens Michel de la Vieter, gemeentelijk projectmanager, verschillende waarborgen ingebouwd om het huidige karakter van het Zomerhofkwartier te behouden. Een mix van woningbouw beslaat 80 procent van de plannen. De resterende 20 procent is bedoeld voor creatieve ondernemers, inclusief een beetje horeca en een beetje retail. Daarvan krijgt de helft een gemaximeerde huurprijs, wat moet zorgen voor ‘relatief betaalbare ruimtes’. Echte zekerheden hebben huidige huurders daarmee niet. “Er is plek voor een soortgelijke doelgroep, zonder dat we terugkeergaranties kunnen geven”, aldus De la Vieter.

Almondestraat

De gebiedsontwikkeling van ZOHO raakt niet alleen zittende ondernemers. Op het laatste moment is de Almondestraat aan de tender toegevoegd. Het gaat om een blok sociale woningbouw haaks op de Heer Bokelweg. De wens om de circa 50 woningen mee te nemen, kwam naar voren tijdens de marktconsultatie, aldus Faber van Havensteder. De woningcorporatie verzekert dat er geen directe link is tussen de consultatie en het gegeven dat bewoners sinds de zomer worden uitgeplaatst. Dat laatste is eerder besloten. Directe aanleiding zijn eerder onopgemerkt gebleven problemen met de fundering, aldus Havensteder.  

Het ligt voor de hand dat het woonblok, waarvan de balkons zijn versierd met vaal geworden afbeeldingen van klaprozen, op termijn gesloopt worden en er nieuwbouw voor in de plaats komt. Faber wil niet op de zaken vooruitlopen: “Dat is aan de ontwikkelaar.” De corporatie is in gesprek met partijen om de leeggekomen woningen tijdelijk op te vullen.

Cappucinowerkplekken

Met het versturen van de commissiebrief en een ronkend persbericht van Havensteder en gemeente samen, is het spel rond het Zomerhofkwartier op de wagen. “We stappen erin met blijmoedige naïviteit en een beetje achterdocht”, zegt Van den Broek van ZOHO Citizens. Hét gevaar blijft volgens hem het dominante aantal woningen. Hij hoopt dat een marktconsortium zich meldt en een “écht, gedurfd en dynamisch stuk stad wil realiseren.” En er niet, zoals Olof van de Wal van SKAR Ateliers het verwoordt, weer een boel ‘cappucinowerkplekken’ bij worden gebouwd waar weinig anders gebeurt dan zzp’ers die hun laptops open- en dichtklappen.

SKAR, dat 400 naar creatieve werkruimte zoekende ontwerpers en kunstenaars op de wachtlijst heeft staan, is in ZOHO betrokken bij initiatief Time Window op de Teilingerstraat. De organisatie huurt de circa 800 m2 waar zo’n 50 podiumkunstenaars werken, van Havensteder. Van de Wal vreest dat de stedelijke focus op wonen, hoe begrijpelijk die op dit moment ook is, ten koste gaat van betaalbare woonruimte en werkplekken. “Ondernemers hebben ruimte nodig om te falen. Dat doe je met plekken waar experiment mogelijk is. Die bestaan alleen bij de gratie van het betaalbaar houden van die ruimtes.”

In de raad

De brief die VVD-wethouder Bas Kurvers naar de raadscommissie bouwen, wonen en buitenruimte heeft gestuurd, benoemt een aantal belangrijke spelregels voor de gebiedsontwikkeling van ZOHO. Die komen regelrecht uit de nota van uitgangspunten. Zo bestaat 80 procent van het maximaal te realiseren oppervlak (67.000 m2 bvo) uit woningen. Daarbinnen moet de uiteindelijke ontwikkelaar onder meer 30% sociale woningbouw (wordt afgenomen door Havensteder), 30% woningen groter dan 85 m2 en minimaal 20% middeldure huur realiseren. Naast de 80 procent woningbouw is 20 procent geoormerkt als niet-wonen. Dit zijn vooral werkruimtes voor creatieve ondernemers met daarnaast een klein percentage retail en horeca. De helft krijgt een gemaximeerde huurprijs. Andere voorwaarden zijn dat er niet hoger gebouwd mag worden dan 50 meter en er klimaatadaptieve maatregelen genomen moeten worden. Het volledige door Havensteder, gemeente Rotterdam en ZOHO Citizens opgestelde pakket van eisen is half december bekend. Dan gaat de tender live.

Vers Beton heeft jouw support nodig!

Voordat je verder leest: Vers Beton kan alleen blijven bestaan dankzij support van onze lezers. Maak jij ook onafhankelijke journalistiek in Rotterdam mogelijk?

Nee, ik lees eerst het stuk verder

Portret-MG-2014-tumbnail

Maurice Geluk

Maurice Geluk (1983) groeide op in Spijkenisse en belandde als student in de Peperklip op Zuid. Zijn hart is sinds een decennium verpand aan Crooswijk. Hij werkt als zelfstandig journalist en schrijver. 

Profiel-pagina
Daphne van Drenth profiel

Daphne van Drenth

Daphne van Drenth (1991) studeert grafische ontwerpen aan de Willem de Kooning. Ze fotografeert en ontwerpt vanuit fascinatie voor storytelling, architectuur en het gedrag van de mens vanuit haar eigen perspectief.

Profiel-pagina
Nog geen reacties