Voor de harddenkende Rotterdammer

Het is een favoriete hashtag van @NPRZ, het twitteraccount van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid: #iedereenkomtnaarzuid. Rotterdam werd al aantrekkelijker voor hogeropgeleide en kapitaalkrachtige huishoudens – ‘zelfs’ Amsterdammers weten Rotterdam te vinden. En nu wordt ook Rotterdam Zuid aantrekkelijk. De communicatieadviseur van NPRZ vat de reden hiervoor “enthousiast” samen: “Steeds meer mensen komen naar Zuid omdat het nog betaalbaar is en er ruimte is om te bouwen. De prijzen op Noord zijn bovendien zo hoog geworden dat veel kopers denken: ‘dan maar op Zuid’”.

Bestuurders en makelaars jubelen dat Zuid eindelijk ‘in de lift zit’, maar het is in de eerste plaats de overspannen woningmarkt die ervoor zorgt dat ‘iedereen’ naar Zuid komt. In Rotterdam is nu nog maar 11 procent van het aanbod van koopwoningen toegankelijk voor huishoudens met een modaal inkomen, tegenover 50 procent in 2016. In het afgelopen jaar stegen zowel de koopprijzen (16 procent) als de huren in de vrije sector (14 procent) in Rotterdam het hardst van alle Nederlandse steden.

RM_Op_naar_Zuid2
‘De Kiefhoek’, gebouwd als goedkope woningen, maar inmiddels gewilde architectuur.

De Woonvisie uit 2016 is echter nauwelijks bijgesteld. De nieuwe coalitie kondigde aan in plaats van 15.000 goedkope woningen (huurprijs tot 629 euro) er ‘slechts’ 12.000 te willen slopen, in heel Rotterdam. Nog eens 5000 goedkope woningen worden ‘opgewaardeerd’ naar het lage middensegment. Van de 18.000 woningen die die de coalitie tot 2022 wil bouwen wordt de helft in het hogere of topsegment verhuurd of verkocht (huurprijs vanaf 1000 euro, koopprijs vanaf 265.000 euro).

‘Omdat de bewoners het verdienen’

De Woonvisie verhoudt zich slecht tot de doelen van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). Al jarenlang wordt geïnvesteerd in het verbeteren van de levens van mensen op Zuid met als doel dat opleidingsniveau, arbeidsparticipatie en woonkwaliteit in 20 jaar stijgen naar het gemiddelde van de vier grote steden in Nederland.” Met nadruk richt NPRZ zich op de huidige bewoners: “Omdat de bewoners van Zuid het verdienen.” Uitkeringsontvangers moeten aan het werk, schoolverlaters weer naar school, meer jongeren moeten een startkwalificatie behalen (havo, vwo, of mbo niveau 2 of hoger).

Maar die inspanningen maken van de ‘kansarme’ bewoners op Zuid nog geen middeninkomens. Veel werkenden zijn arm, veel banen zijn onzeker. Hun inkomenspositie verbetert misschien, maar zij blijven aangewezen op goedkope woningen. Driekwart van de leerlingen op Zuid gaat naar het vmbo waarna zij worden gestimuleerd om een mbo-opleiding op gebied van techniek, haven of zorg te doen, aangezien daar de meeste arbeidskansen liggen.

Het gaat om stappen die veelal leiden tot middelbare opleidingen en dito inkomens – inkomens waarmee zij niet automatisch een woning in het midden- of dure segment kunnen betalen. Alleenverdienende verpleegkundigen, technici, agenten en docenten met een modaal inkomen kunnen met hun partner en twee kinderen een huur van 900 euro betalen, maar de Boex Huur Wijzer van het Nibud slaat dan al oranje uit. 

Sociale stijgers behouden

Rotterdammers op Zuid die meer gaan verdienen, daarop richt NRPZ zich in het bijzonder. Deze ‘sociale stijgers’ moeten als zij groter en luxer willen wonen vaak de buurt of Rotterdam uit. Een doel van de Woonvisie is om juist deze sociale stijgers te ‘accommoderen’.

Nu zijn sociale stijgers ook niet per se advocaten, ingenieurs of artsen. Sociale stijgers zijn ook mbo’ers, middeninkomens, uitkeringsontvangers die een baan krijgen en schoolverlaters die een opleiding gaan volgen. Dit wordt in de Woonvisie ook erkend: “sociale stijgers […] verdienen vaak net beneden modaal” en vallen tussen wal en schip: ze voldoen niet aan de strengere hypotheekeisen en niet aan de passendheidseisen voor goedkope woningen.

Veel sociale stijgers zullen als starter geen eigen vermogen hebben, noch ouders hebben die hen een schenking kunnen doen. Door de toenemende populariteit van Zuid moeten sociale stijgers bovendien steeds meer concurreren met kapitaalkrachtige bewoners die uitwijken naar Zuid omdat woningen elders in Rotterdam (of Amsterdam of andere steden) niet meer betaalbaar zijn.

Veel van die kapitaalkrachtige kopers zijn bereid meer dan de vraagprijs te betalen, zoals we al zien elders in Rotterdam. Opbieden tegen investeerders – volgens Zuidstad Makelaars wordt de helft van de woningen gekocht door beleggers – zal voor de meeste sociale stijgers simpelweg onmogelijk zijn.

RM_Op_naar_Zuid1
‘De Kiefhoek’, gebouwd als goedkope woningen, maar inmiddels gewilde architectuur.

Volgens de Woonvisie zijn sociale stijgers vooral op zoek naar woningen met een huurprijs rond 711 euro. Daarboven komen ze in de vrije huursector terecht, waar ze – afgaande op de huidige markt – te krijgen met jaarlijks stijgende huurprijzen. Ook de huurprijzen zijn gekoppeld aan WOZ-waarden.   Daarom kunnen vrijesectorwoningen door toenemende populariteit en druk op de woningmarkt op Zuid, in rap tempo duurder worden. En daarmee onbetaalbaar voor sociale stijgers.

Betaalbaar Brooklyn

De doelen van NPRZ –  investeren in de mensen op Zuid op het gebied van werk, opleiding en wonen –  zouden dus wel eens ondermijnd kunnen worden door de aanhoudende druk op de woningmarkt op Zuid. Door de toenemende populariteit van Zuid komen er wel meer hogere inkomenshuishouders op Zuid wonen. Alleen gaat dat niet slechts ten koste van de huidige bewoners met lage inkomens maar ook ten koste van de sociale stijgers. Hebben zij dan geprofiteerd van de investeringen van het NPRZ?

Als de druk op de woningmarkt zorgt voor een instroom van kapitaal dan is het de vraag of het verstandig is om de Woonvisie in huidige vorm door te zetten. Misschien gentrificeert Zuid wel voldoende zonder grootschalige vervanging van goedkope woningen door duurdere, nu de ‘opwaardering’ van Zuid ook wordt gestimuleerd door andere, externe factoren.

Dat zou in elk geval meer recht doen aan de huidige bewoners van Zuid die volgens NPRZ “het verdienen”. De ruimte om bij te bouwen kan bovendien beter onderzocht worden, want in de Tweebosbuurt bleek na protest dat er wel een mogelijkheid is voor 80 of 90 nieuwe woningen extra, zodat meer bewoners kunnen terugkeren.

Daarnaast is de tijd nu ook wel rijp om het woonbeleid aan te pakken. De nieuwe coalitie vraagt de minister om ‘experimenteerruimte’ zodat middeninkomens in het lage segment kunnen huren, maar als er zoveel goedkope woningen gaan verdwijnen is dat nu juist geen oplossing. Experimenteer liever met uitbreiding van de huurbescherming in de vrije sector en het loskoppelen van de huurprijzen van de WOZ-waarde om de vrije sector in toom te houden.

Vaak worden zorgen gesust door te zeggen dat het in Nederlandse steden niet zo’n vaart zal lopen als in Londen of New York. Rotterdam Zuid als Brooklyn aan de Maas is, wat betreft de woningmarkt, inderdaad vooral een schrikbeeld. Wat we wél van New York kunnen afkijken is dat eenmaal in gang gezette gentrificatie beteugeld moet worden. Inmiddels hopen ze daar dat huurbescherming de gevolgen van doorgeslagen gentrificatie kan keren, ook in Brooklyn. Het is prima om te hopen dat Zuid zo populair wordt dat iedereen er wil komen wonen, maar dan graag met een woningmarkt die toegankelijk is en blijft voor iedereen.

vb-groot470Tijdens onze talkshow Vers Beton LIVE op 11 december is Gwen van Eijk te gast om verder te praten over het Woonreferendum en de gevolgen ervan. Bekijk hier het programma! 

Vers Beton heeft jouw support nodig!

Voordat je verder leest: Vers Beton kan alleen blijven bestaan dankzij support van onze lezers. Maak jij ook onafhankelijke journalistiek in Rotterdam mogelijk?

Nee, ik lees eerst het stuk verder

gwen van eijk portret

Gwen van Eijk

Gwen van Eijk is criminoloog en stadssocioloog en werkt als universitair docent en onderzoeker aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Ze woont op Zuid.

Profiel-pagina
Avatar-remon-mulder

Rémon Mulder

Rémon Mulder (1994) is een dromer en een tekenaar. Hij houdt zich als stedenbouwkundige graag bezig met de stad. Hij gebruikt zijn tekeningen tijdens het ontwerpen om de verbeelding van de toeschouwer aan te wakkeren, en een toekomstige wereld te onthullen.

Profiel-pagina
Nog geen reacties