Voor de harddenkende Rotterdammer
introductie1
Beeld door: beeld: Nina Fernande

Mijn interesse voor de woningmarkt begon bijna drie jaar geleden en werd deels uit nood geboren. Onze woning van krap 70m2 was door de komst van een baby beginnen te knellen. Bovendien, na tien jaar huren in voormalige volksbuurt, huidige bakfietswijk-in-ontwikkeling Nieuw-Crooswijk werd het gevoelsmatig tijd voor iets anders. En dat scheefwonen, ja, ook dat ging knagen.

Onze voorkeur ging uit naar koop. Iets met minimaal drie slaapkamers. Een tuin. Liefst in de nabije omgeving, want we waren meer dan gehecht geraakt aan de Kralingse Plas op steenworp afstand, die serene rust tijdens een wandeling over de historische Algemene Begraafplaats Crooswijk, maar ook het binnen minder dan tien minuten fietsen op de Coolsingel staan. Zo belandde dus de Funda-app op mijn telefoon, ging ik makelaars volgen op Facebook en werd wekelijks het aanbod koopwoningen van huisbaas Woonstad doorgespit.

Het resultaat? Bijna een jaar geleden tikte ik een getergde opinie over onze zoektocht. Een huis vinden (naar wens) in Rotterdam bleek onmogelijk geworden. Ons spoor leidde uiteindelijk naar Schiedam, waar we werden ingeloot voor een fraai nieuwbouwproject. Conclusie: we verlaten binnenkort de door ons zo geliefde stad, terwijl we onszelf stiekem troosten met de gedachte dat, mocht hij ooit gaan rijden, het maar een paar minuutjes met de Hoekse Lijn naar Rotterdam CS is.

Een pandje erbij

In mijn directe omgeving werd daarnaast regelmatig en betrekkelijk luchtig gesproken over het “erbij nemen van een pandje”. Vrienden en kennissen, die eerder een woning hadden gekocht of een carrièrepad anders dan het journalistieke hadden gekozen, zagen banken om de haverklap de rente naar beneden bijstellen. Met als gevolg dat die spaarcenten stonden te verdampen. Hun geld ging (en gaat nog steeds) van spaarpot en aandelen naar stenen.

Inmiddels raken we niet uitgepraat over die oververhitte woningmarkt. Op een of andere manier beroert het ons allemaal. Want wie zit er niet vast in een te kleine woning? Wie heeft niet onderhand tientallen woningen bezichtigd om puntje bij paaltje overboden te worden? En wie denkt nooit eens na over het verzilveren van die aanzienlijke overwaarde?

Wat zich momenteel op de woningmarkt afspeelt, is van alle kanten bekeken extreem. Van ongekende prijsstijgingen en een college dat vooral denkt aan ‘bouwen, bouwen, bouwen’ tot wanhopige woningzoekenden. Feit is dat Rotterdam – waar de woningprijzen traditioneel achterlopen op de andere drie grote steden – inmiddels het ene na het andere dubieuze record aan de ketting rijgt. Zo kent onze stad de grootste prijsstijging onder verkochte woningen in de G4, blijkt uit CBS-cijfers.

En dat is al voor het vierde kwartaal op rij het geval. Hoewel de gemiddelde prijs voor een bestaande koopwoning in 2018 met krap 461.000 euro het hoogst was in de hoofdstad, gaat nu ook in Rotterdam de curve steil omhoog. Gemiddeld kost een woning ruim 257.000 euro, een prijsstijging van 35 procent vergeleken met 2015 – het jaar voordat de economische crisis definitief werd afgezworen.

Een toenemend aantal woningen komt in handen van particuliere beleggers. Begin vorig jaar becijferden onderzoekers van de Universiteit van Amsterdam en KU Leuven dat het in Rotterdam 10 procent van de koopwoningen betrof. Woningen die vervolgens de verhuur in gingen, het zogenoemde buy-to-let. Het bleek een conservatieve schatting, vertelde een van de penvoerders, tevens stadsgeograaf, Cody Hochstenbach me naderhand. “Wellicht hebben we te veilig ingestoken, 15 procent was de ruime schatting.” Dat betekent dat grofweg één op de zeven woningen gekocht wordt voor de verhuur.

3 op de 4 woningen

Omdat statistieken nu eenmaal altijd achterlopen, heeft de realiteit deze cijfers alweer links en rechts ingehaald. De Nederlandsche Bank noteerde eind vorig jaar in haar halfjaarlijkse Overzicht Financiële Stabiliteit dat het in 2017 in de vier grote steden om één op de vijf woningen ging. Leg je oor vandaag te luisteren in oude Rotterdamse volkswijken en je hoort percentages waarvan je steil achterover slaat. Twee verschillende makelaarskantoren op Zuid spreken van respectievelijk 50 procent en 75 procent van de woningen, die zij in zowel 2018 als 2017 aan beleggers hebben verkocht.

Laat deze twee percentages eens goed tot je doordringen.

Nu kun je jezelf afvragen wat er mis is met spaargeld in een tweede of derde pandje stoppen. Met partijen die woningen opkopen, opknappen en ze in de verhuur gooien voor expats of studenten? Of met een oudedagsvoorziening bestaande uit een dozijn appartementjes? Helemaal niks, is het meest voor de hand liggende antwoord. Rendement maken op een investering is allesbehalve een doodzonde.

investeren-in-de-woningmarkt1
Beeld door: beeld: Nina Fernande

Zie dit onderzoek daarom vooral niet als een grote, gemene aanklacht tegen particuliere beleggers. Er zijn er namelijk genoeg met goede intenties. Ze knappen verwaarloosde panden (hoogwaardig) op, trekken een nieuw soort (lees: kapitaalkrachtiger) huurder aan of investeren in straten waar anderen dat niet durven. Daarnaast zijn er verschillende knappe koppen die betogen dat een grotere particuliere sector tal van voordelen met zich meebrengt. Zo is het een goed alternatief voor inkomensgroepen die volgens de regels niet meer in de sociale huur mogen (tot een jaarinkomen van maximaal 38.035 euro).

Diepe zakken

Ware het niet dat de enorme vaart waarin beleggers zich op de Rotterdamse woningmarkt hebben gestort óók gepaard gaat met allerlei misstanden, signaleert Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. Hij somt op: “Hoge huren voor relatief slechte panden, potentiële kopers worden weggedrukt bij goedkopere woningen en de leefbaarheid komt onder druk te staan.” En dat allemaal ten overstaan van een gebrek aan zowel koop- als huurwoningen. Want ja, er is sprake van een breed gevoelde schaarste, zegt hij. Zeker in de Randstad. Om het woningtekort tegen te gaan wil Rotterdam onder meer 1500 tot 3000 prefabwoningen bouwen op nog te bepalen locaties in de stad. Deze tijdelijke starterswoningen blijven circa tien jaar staan. 

Binnen deze dynamiek hebben beleggers onmiskenbaar een prijsopdrijvend effect. Zij hebben in de regel flink wat (eigen) vermogen, bieden zonder voorbehoud van financiering en die 10 of 20.000 euro bovenop de vraagprijs, ach, wat maakt dat uit. Tekenend is dat in Charlois – naast een zeer populair gebied bij beleggers een echte starterswijk – de huurprijzen in twee jaar met bijna 18 procent zijn gestegen, berekende verhuursite Pararius. Denk nu weer aan die 50 tot 75 procent van de woningen die op sommige plekken naar beleggers gaat.

Dit alles betekent dat een nieuwe, zeer pluriforme groep huiseigenaren annex beleggers de stad instroomt (zie kader). Een groep zonder enige emotionele, sociale dan wel maatschappelijke binding ten aanzien van de locatie waar zij deze woning(en) (op)kopen – uitzonderingen daargelaten. Zowel activiteiten als intenties blijven verborgen voor het grote publiek. Dit terwijl hun aanwezigheid zeer bepalend is voor de stad als geheel, en zeer  zeker op buurt-, straat- of portiekniveau. Daarom onderzoekt Vers Beton: de particuliere belegger. Wie is hij en hoe is hij van invloed op de stedelijke ontwikkeling en leefbaarheid, alsook op de positie van Rotterdam als inclusieve stad?

denk-en-doe-mee1
Beeld door: beeld: Nina Fernande

Denk en doe mee

Zie dit eerste artikel niet alleen als een onderzoeksintroductie, maar ook als een open oproep  om samen antwoorden te vinden en een gesprek op gang te krijgen. Ben je bijvoorbeeld actief als belegger en wil je laten zien hoe je naar de stad kijkt? Ik ga graag met je op pad. Woon je in een complex of straat waar onlangs meerdere panden verkocht zijn aan beleggers en vind je daar wat van? Laat het me weten. Heb je een brief van een of ander beleggingsfonds in de bus gekregen met de vraag of je wilt verkopen? Ik hoor graag wie de afzender is. Het kan ook zijn dat je actief bent als stadmaker (architect, stedenbouwer, ontwikkelaar, betrokken bewoner of anderszins). Heb je een goed verhaal dat aandacht verdient: zoek me op.

Dat kan via de mail (zie hieronder) of via Twitter. Wil je meediscussiëren? Graag zelfs. Supporters van Vers Beton kunnen dat direct onder dit verhaal. Op Twitter, via #wiebezitonzestad kan het altijd.

Schets van de beleggersmarkt

Op de Rotterdamse woningmarkt is een zeer diverse groep met particuliere beleggers actief. Van babyboomers die een tweede woning kopen voor een studerende dochter en mensen aangesloten bij kleine beleggingsfondsen tot de zeer professionele ondernemer met een portefeuille van honderd-plus panden in box 3. Ze concurreren allemaal in meer of mindere mate met elkaar, en dus ook met de reguliere woningzoekende. “Hun woningen worden vaak vijf tot tien jaar verhuurd en dan weer doorverkocht”, aldus hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer. “Vroeger werd dit vooral gedaan als pensioenvoorziening. Nu zie je dat iedereen zich er als lemmingen opwerpt.”

Waar het in dit onderzoek slechts zijdelings om draait, zijn institutionele beleggers. Denk aan pensioenfondsen en verzekeraars. Zij kunnen ook derden inschakelen om hun beheerd vermogen te beleggen. Het is het speelveld van zwaargewichten als Vesteda, Amvest en Syntrus Achmea. Centraal staat het investeren in en verhuren van nieuwbouw vanaf het middeldure segment (meer dan 720 euro huur per maand). Als ze oudbouw kopen, dan vooral grote portefeuilles, zoals het Duitse Patrizia eerder deed. Boelhouwer: “Zij exploiteren woningen vaak voor een periode van vijftien jaar. Daarna worden ze doorverkocht of uitgepond.”

En woningbouwcorporaties? Dat zijn toch eigenlijk de allergrootste beleggers? Van alle actieve partijen in de stad hebben ze gezamenlijk zonder enige twijfel de meeste woningen in bezit. Maar pandjes opkopen en ze tegen een zo’n hoog mogelijk rendement verhuren, daar kun je ze niet op betrappen. Woningbouwcorporaties komen tijdens dit onderzoek aan bod omdat ze in de loop der jaren een deel van hun bezit – vaak uitgewoonde sociale huurwoningen, incourante winkelpanden – hebben doorverkocht aan particuliere beleggers, investeerders, ontwikkelaars of (zittende) huurders. Daarnaast zijn het belangrijke spelers op het gebied van leefbaarheid, samenstelling en betaalbaarheid van onze Rotterdamse wijken.

Verder praten over dit onderwerp

Op maandag 1 juli praten we in de Talkshow Vers Beton LIVE verder over dit onderzoek. Supporters kunnen een gratis ticket kopen met hun kortingscode. Koop hier je ticket en bekijk het programma.

Dit artikel is tot stand gekomen dankzij de steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten, het Stimuleringsfonds voor de Creatieve Industrie, het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek en de supporters van Vers Beton.

Vers Beton heeft jouw support nodig!

Voordat je verder leest: Vers Beton kan alleen blijven bestaan dankzij support van onze lezers. Maak jij ook onafhankelijke journalistiek in Rotterdam mogelijk?

Nee, ik lees eerst het stuk verder

Wie bezit onze stad?
Portret-MG-2014-tumbnail

Maurice Geluk

Maurice Geluk (1983) groeide op in Spijkenisse en belandde als student in de Peperklip op Zuid. Zijn hart is sinds een decennium verpand aan Crooswijk. Hij werkt als zelfstandig journalist en schrijver.
Maurice@versbeton.nl

Profiel-pagina
05_Nina Fernande_integratie

Nina Fernande

Illustrator

Nina Fernande (1987) is een illustrator. Ze woont en werkt in Rotterdam. Als ze niet aan Franstalige chansons werkt, kleurt, faxt en streept ze simpele maar krachtige platen. Ze typeert haar werk als cartoonesk zonder het grafische element te verliezen.

Profiel-pagina
Nog geen reacties

Reageren is voorbehouden aan Vers Beton-supporters. Meld je hier aan als supporter of log in.