Voor de harddenkende Rotterdammer

“Dat de verkoopprijzen hard stijgen, komt dat door mij? Door beleggers?” Een van Rotterdams grootste en zeer actieve, particuliere vastgoedbezitters antwoordt zichtbaar geïrriteerd. De vraag was of hij denkt dat hij een aandeel heeft in de oververhitting van de woningmarkt. Het zijn gewoon marktbewegingen, niet meer dan dat, meent de vijftiger die slechts wil spreken op voorwaarde van anonimiteit.

rotterdam-huizenprijs
Beeld door: beeld: Nina Fernande

Of, zoals directeur van Kolpa Makelaars Marc van Gulik het verwoordt: “Dat de prijzen in vier jaar tijd zijn verdubbeld, daar kun je het niet mee eens zijn. Het is nu eenmaal zo. We gaan ook weer meemaken dat ze naar beneden gaan.” De eloquente makelaar met een kantoor aan de Straatweg is zelf ook actief als belegger en verhuurt woningen.  

Kwaad daglicht

Wat de ruim tien interviews met vastgoedbeleggers sinds januari hebben geleerd, is dat zij zich bovenal voelen aangevallen. Media en politici plaatsen hen voortdurend in een kwaad daglicht, zeggen ze. Het gaat alleen maar over excessen, niet over de waarde die ze zeggen toe te voegen. Op hun beurt wijzen zij met een beschuldigende vinger naar de overheid, die tijdens de afgelopen economische crisis verzaakte te bouwen. Naar de Europese Centrale Bank, met zijn aanhoudend lage rentestanden. En naar de woningcorporaties, die met hun enorme vastgoedportefeuilles de écht invloedrijke spelers in de stad zijn. Nee, beleggers zijn slechts een radertje in de op volle toeren draaiende woningmarktmachine.

Mijn – bij nader inzien lichtelijk naïeve – vertrekpunt was dat er onder beleggers wel enige interesse zou bestaan om hun kant van het verhaal te vertellen. Maar praten? Beleggers1, investeerders, verhuurmakelaars, financiële tussenpersonen, bemiddelaars, handelaren, speculanten: slechts bij zeer hoge uitzondering zijn ze bereid tot een gesprek. En als ze al willen, dan off the record,2 anoniem of overduidelijk met de handrem erop. De onuitgesproken reden: er wordt momenteel veel, heel veel geld verdiend aan Rotterdamse stenen. Aandacht van buitenaf is slecht voor de zaken, is de communis opinio binnen de uitdijende groep.

Graven in een goudmijn

Als beleggers cum suis terugdeinzen, hoe komen we dan wél iets te weten over hun invloed op de stedelijke ontwikkeling en leefbaarheid van de stad? Want dat die bestaat, is evident. Uit gegevens van de gemeente Rotterdam blijkt onder meer dat particuliere beleggers de snelst groeiende groep onder de huiseigenaren zijn. In de periode 2008-2018 nam hun aandeel in de totale woningvoorraad van deze stad toe van 15,6 procent naar 19,3 procent.3 Dit tegen een achtergrond waarin gemeente en woningcorporaties duizenden woningen hebben afgestoten. Daarmee veranderen niet alleen de eigendomsverhoudingen, maar ook de bewoners die in de huizen wonen en, als er sprake is van renovatie, het aanzien van buurt of straat. In de ene Rotterdamse wijk zijn de veranderingen sterker zichtbaar dan in andere.

Wie meer wil weten over de woningmarkt komt al snel uit bij het Kadaster. Een hoofdtaak van deze overheidsdienst is registreren welk Nederlands vastgoed van wie is en welke rechten iemand heeft. In het kader van dit journalistieke onderzoek is het Kadaster een potentiële goudmijn. Op verzoek van Vers Beton heeft het Kadaster een analyse gemaakt. De belangrijkste uitkomsten komen in een volgende artikel van dit dossier uitgebreid aan bod.

In dit journalistieke onderzoek is het Kadaster een potentiële goudmijn

Nog zo’n partij die bovenop een berg informatie zit: de gemeente. De afdeling Onderzoek en Business Intelligence (OBI) voert allerlei onderzoeken uit en beheert een grote hoeveelheid datasets. Denk aan cijfers over bevolking, stedelijke economie, onderwijs en veiligheid. Een deel is openbaar en staat op de website rotterdamincijfers.nl. OBI levert eveneens op verzoek specifieke informatie over de Rotterdamse woningmarkt.

Koffie?

investeren-in-de-woningmarkt1

Lees meer

Woonruimte als verdienmodel: wat betekent dat voor de stad?

Maurice Geluk onderzoekt komende maanden de invloed van particuliere beleggers op de stad

Al die cijfers zijn interessant, maar op zichzelf zijn ze betekenisloos. Daarom is veel praten ook cruciaal voor dit onderzoek. Met makelaars, kleine tot grote beleggers, wetenschappers, onderzoekers, investeerders, tussenpersonen, woningbezitters, woningzoekenden, vastgoedadvocaten, woningcorporaties, raadsleden. De teller van het aantal interviews staat op bijna dertig. Aan dit lijstje worden in ieder geval nog toegevoegd: buurtbewoners, ambtenaren, bestuurders, brancheverenigingen en meer beleggers.

Over de rode draden die de combinatie van cijfers, interviews en data oplevert, lees je de komende weken meer. Achtereenvolgens komt het perspectief van de belegger aan bod, lees je over wat er zoal fout gaat, noemen we de prominentste spelers en duiden we wat de toestroom van particuliere beleggers betekent voor de stad. Dat laatste doet Vers Beton in samenwerking met Crimson Historians & Urbanists binnen de vorig jaar opgerichte Independent School for the City.

De woningen worden als vermogen belast in box 3, in beleggersjargon de ‘pretbox’ genoemd, vanwege het lage belastingtarief

Waar het tot nu toe nog niet over is gegaan, is de belegger zelf. Wie is hij of zij? Om te bepalen wie tot deze groep behoort, volgt Vers Beton de definitie van onderzoeksafdeling OBI. Zij onderscheidt drie typen beleggers: personen die naast hun eigen woning beschikken over een of meerdere woningen bedoeld voor de verhuur. Ze zijn ingedeeld in personen die er 1 tot en met 9, 10 tot en met 99 of meer dan 100 bezitten. De nadruk ligt op privébezit en daarmee op panden die op hun eigen naam staan. De woningen worden als vermogen belast in box 3. In beleggersjargon ook wel de ‘pretbox’ genoemd, vanwege het lage belastingtarief4.

Een tweede woning wordt binnen dit onderzoek dus ook geclassificeerd als belegging. Zelfs als deze niet permanent wordt verhuurd of als er een studerende zoon in bivakkeert voor een niet-kostendekkend prijsje. Het idee van een koper is namelijk altijd: in de toekomst een financieel voordeel behalen.

Er wordt in mindere mate gekeken naar vastgoed ondergebracht in niet-natuurlijke rechtspersonen, zoals bv’s, nv’s en stichtingen. Het nadeel van deze rechtspersonen is dat lang niet altijd duidelijk is wie de uiteindelijke begunstigden zijn, wie feitelijk eigenaar is van het vastgoed. Ook zijn ze niet altijd te traceren of te liëren. Glad ijs. Wat privé-personen bezitten, is een stuk eenvoudiger in kaart te brengen.

Proefballonnetjes

Een niet te vergeten kanttekening is dat dit geen wetenschappelijk, maar een journalistiek onderzoek is. Het voornaamste doel is het ontrafelen van onderliggende patronen, met de bedoeling een gesprek in de stad over de op hol geslagen woningmarkt te verrijken en te voeden.

Waar politici en critici in Amsterdam over elkaar heen buitelen om beleggers aan te pakken, blijft het in Rotterdam angstvallig stil – afgezien van hier en daar een politiek proefballonnetje. Zo pleitte de PvdA-fractievoorzitter Co Engberts begin dit jaar in de Telegraaf voor een zelfbewoningsplicht van vijf jaar voor alle nieuwbouwwoningen en woningen die door gemeente en corporaties worden verkocht. Dit om beleggers en vooral speculanten dwars te zitten, twee partijen die het college van burgemeester en wethouders vooralsnog geen strobreed in de weg 5legt.

Achter de feiten aan

carnisse-01-article-kjazbec-1s

Lees meer

Op Zuid staat het beleid op de grootste achterstand

Het programma dat Zuid moet opwaarderen blijft steken in de tijd van ‘slechte lijstjes’.

Waarom zou zij ook? Rotterdam zit overduidelijk in de lift. Het centrum is weer een plek waar mensen (willen) wonen in plaats van slechts werken. Oude volkswijken zoals Nieuw-Crooswijk ondergaan een ware metamorfose. Overal in de stad wordt ge- en verbouwd.

“De economie groeit, de stad is aantrekkelijker”, noteerden stedelijk economen Erik Braun en Jeroen van Haaren in een essay in de recent verschenen Economische Verkenning Rotterdam. Dat er veel interesse onder partijen bestaat om hier vastgoed te kopen, is volgens de twee aan de Erasmus Universiteit verbonden onderzoekers logisch. Datzelfde geldt voor de stevige prijsontwikkeling.

Gaat Rotterdam zo de goede kant op? “De trend is niet helemaal conform wat we willen”, zegt Braun tijdens een interview op de zeventiende verdieping van het Tinbergen-gebouw. Volgens hem houden de stevige bouwambities van het college6 geen rekening met wat er met de bestaande woningvoorraad gebeurt. Wethouder Bas Kurvers (VVD) wil nadrukkelijk in de voor velen nog betaalbaar geachte middencategorie7 bouwen, met huren van 720 tot 1000 euro. Veel nieuwe, actieve beleggers gaan ruim boven die huurprijzen zitten. Na aankoop onttrekken deze beleggers zo woningen aan de midden- maar ook de sociale huur, bijvoorbeeld door goedkoop te renoveren. Braun: “Als dat opkopen en optrekken tot boven een huurprijs van 1250 euro per maand door de beleggers aanhoudt, blijft de gemeente achter de feiten aanlopen.”

Bij dit onderzoek kan Vers Beton jouw hulp goed gebruiken. Ben je bijvoorbeeld actief als belegger en wil je laten zien hoe je naar de stad kijkt? Woon je in een complex of straat waar onlangs meerdere panden verkocht zijn aan beleggers en vind je daar wat van? Of heb je een brief van een of ander beleggingsfonds in de bus gekregen met de vraag of je wilt verkopen? Laat het dan weten. Dat kan via maurice@versbeton.nl.

Wil je het onderzoeksdossier ‘Wie bezit onze stad?’ volgen, schrijf je dan hier in voor de email-nieuwsbrief van Vers Beton. 

Verder praten over dit onderwerp

Op maandag 1 juli praten we in de Talkshow Vers Beton LIVE verder over dit onderzoek. Supporters kunnen een gratis ticket kopen met hun kortingscode. Koop hier je ticket en bekijk het programma.

Dit artikel is tot stand gekomen dankzij de steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten, het Stimuleringsfonds voor de Creatieve Industrie, het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek en de supporters van Vers Beton.

Voordat je verder leest...

Dit artikel is gebaseerd op ruim vier maanden journalistiek onderzoek van journalist Maurice Geluk. Het onderzoek bestaat uit een analyse van de cijfers, maar ook uit gesprekken met in totaal 30 mensen: makelaars, kleine en grote beleggers, wetenschappers, investeerders, tussenpersonen, woningbezitters, woningzoekenden, vastgoedadvocaten, woningcorporaties en raadsleden. Wil je meer journalistiek onderzoek mogelijk maken? Word dan supporter van Vers Beton.

Nee, ik lees eerst het stuk verder

  1. Een kleine particuliere belegger heeft in privé/op eigen naam 1-9 woningen voor de verhuur, volgens de gemeente Rotterdam. De twee andere categorieën zijn: 10-99 (middel) en 100 of meer (groot) woningen. ↩︎
  2. Off the record betekent dat een bron informatie vertrouwelijk heeft verstrekt. Hij of zij wil onder geen beding in verband gebracht worden met de informatie als eenmaal tot publicatie wordt overgegaan. Een anonieme bron is anders. Deze persoon wil wel geciteerd worden, maar niet herleidbaar. ↩︎
  3. De groep particulier beleggers beschikte in 2008 over 45.079 woningen bedoeld voor de verhuur op een totale woningvoorraad van 288.865. Tien jaar later ging het om 57.467 tegen 297.385 woningen. ↩︎
  4. Particuliere beleggers laten hun huurwoningen bij voorkeur in box 3 belasten: vermogen. Hier vallen ook spaargeld en beursaandelen onder. Het grote voordeel is het lage tarief - een fictieve vermogensrendementsheffing - waartegen dit vermogen wordt belast. Daarom wordt box 3 ook wel de pretbox genoemd. Tot een kleine miljoen euro vermogen (WOZ-waarde minus schuld) gaat de fiscus uit van een gemiddeld rendement van 5,6 procent. Daarover betaalt een belegger vervolgens 30 procent belasting. 
    Een door de Belastingdienst gestelde voorwaarde voor box 3 is dat er sprake is van een passieve belegging. Zo mag een belegger niet zelf actief zijn in de exploitatie van eigen vastgoed, zoals verbouwen, regelmatig aan- en verkopen of een intensieve administratie voeren. Dit moet hij uitbesteden. Wie wat meer pandjes heeft, doet dat doorgaans aan een zichzelf gelieerde rechtspersoon - een zeer veel toegepaste truc.
    ↩︎
  5. Uitzondering is de wijk Carnisse op Zuid. Sinds eind vorig jaar dwingt de gemeente via de Wet Voorkeursrecht Gemeenten af dat bewoners van de Urkersingel en omgeving die hun woning willen verkopen deze eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Rotterdam probeert zo speculanten de pas af te snijden die de prijzen opdrijven (woningen bewust opkopen om zich vervolgens te laten uitkopen) en daarmee het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) frustreren. Verder kijkt het college naar het Rijk voor wat is gaan heten de invoering van een noodknop om huren in de vrije sector te maximaliseren en een verhoging van de overdrachtsbelasting. Die laatste twee punten staan in het begin april gepresenteerde Actieplan Middenhuur. ↩︎
  6. Het huidige Rotterdamse college van B en W wil in de periode 2018-2021 circa 18.000 nieuwe woningen bouwen, omgerekend 4500 per jaar. Het doel is 20 procent sociale woningbouw, 30 procent voor zowel midden- als het hogere segment en 20 procent voor het topsegment. ↩︎
  7. Na aandringen van de lokale CDA-fractie ging de gemeente begin 2018 aan de gang met een Actieplan Middenhuur. Vorige week werd die naar de gemeenteraad gestuurd. Tot 2030 komen er 8000 nieuwe woningen in het middensegment bij. De gemeente wil onder andere via tenders meer huur dan koop afdwingen. Ook moeten de huurprijzen van deze nieuwe woningen middels afspraken voor 15 jaar in dit segment blijven, met een maximale jaarlijkse stijging van 2,25 procent. Bij de bestaande woningvoorraad wordt vooral naar het Rijk gekeken. Er wordt gesproken over een noodknop voor maximale huurprijzen in de vrije sector en een eerlijker speelveld voor starters en eigenaar-bewoners. Nagedacht wordt over een zelfbewoningsplicht en een hogere overdrachtsbelasting. ↩︎
Wie bezit onze stad?
Portret-MG-2014-tumbnail

Maurice Geluk

chef onderzoeksredactie

Maurice Geluk (1983) groeide op in Spijkenisse en belandde als student in de Peperklip op Zuid. Zijn hart is sinds een decennium verpand aan Crooswijk. Hij werkt als zelfstandig journalist en schrijver. Maurice@versbeton.nl

Profiel-pagina
05_Nina Fernande_integratie

Nina Fernande

Illustrator

Nina Fernande (1987) is een illustrator. Ze woont en werkt in Rotterdam. Als ze niet aan Franstalige chansons werkt, kleurt, faxt en streept ze simpele maar krachtige platen. Ze typeert haar werk als cartoonesk zonder het grafische element te verliezen.

Profiel-pagina
Nog geen reacties

Om te reageren moet je ingelogd zijn. Inloggen kan je hier. Als je nog geen account hebt meld je nu aan als supporter of maak hier een gratis reageerdersaccount aan.