Voor de harddenkende Rotterdammer

Een bijzondere woning is het niet. Er zit een grote lekkageplek onder het dak, een kapot raam, bobbelend zeil. Waar meubels stonden, ligt nu een hoop stof. En dat alles op krap 77 vierkante meter. Toch trok een Open Huis-middag in de bovenwoning aan de Tapuitstraat in Carnisse eind februari tientallen mensen. Onder hen veel jonge starters. Op de trap discussieert een millennial-stel, type kunstacademie, over de ernst van de lekkageplek. De dame van de Gratis Makelaar weet niet veel over de woning of de buurt, maar weet wel: “Rotterdam is nu een van de coolste steden van Europa, dat lees je overal”. Op dat moment staat de teller van het open biedingsproces al op 21 duizend euro boven de vraagprijs van een ton. Het Hindoestaanse meisje dat naast ons in de rij staat, kijkt verschrikt naar haar vader. Anderhalve week later is de vraagprijs met 50 duizend euro overboden, door een koper uit Amsterdam.

Rotterdam zit in de lift en daar pikt ook Zuid de vruchten van, zegt makelaar John van den Bosch van Zuidstad Makelaars. Kreeg je Noorderlingen vijf jaar geleden met geen stok de Nieuwe Maas over om een huis op Zuid te bezichtigen, nu staan ze ervoor in de rij. “Hetzelfde geldt voor beleggers en zelfs Amsterdammers. Die tamtam gaat snel. We hebben de economische groei mee en de gemeente investeert. Ik denk dat Zuid de komende twintig, dertig jaar een hele mooie tijd tegemoet gaat.”

Het is nog even wennen, Rotterdam als populaire stad. Ook voor beleidsmakers. Zo geldt Carnisse als ‘focuswijk’ binnen het Nationaal Programma Rotterdam Zuid1, en in die focuswijken staan grote sloop- en bouwplannen op stapel. 

ZUID-NPRZ-sloop-bouw-kaart
Overzicht van de goedgekeurde sloop- en nieuwbouwplannen op Rotterdam Zuid. Tot en met 2021 staan er in heel Rotterdam 1888 woningen op de nominatie voor sloop, waarvan 1103 op Zuid. Daarnaast zijn er 800 te slopen woningen waarover bewoners nog niet geïnformeerd zijn. Zo is de voorgenomen sloop van de Texelsestraat onderwerp van een conflict tussen de corporaties en de gemeente. Beeld door: beeld: Bouke Verwijs

Maar, het nieuwe Rotterdam rukt op; via de Kop van Zuid en Katendrecht, zo de Afrikaanderwijk in, via Parkstad richting Hart van Zuid en straks ook Feyenoord City. Het dilemma is: hoe verbind je dat oude en nieuwe Rotterdam aan elkaar zonder armere bewoners te verdrijven? Wat doe je met de wijken die het risico lopen om achter te blijven? Vraagt dat om een Rotterdamse aanpak met grote sloop- en nieuwbouwprojecten, of is iets anders nodig?

Vers Beton en Investico deden onderzoek naar deze vragen. Documentair fotograaf Katarina Jazbec ging op pad om de ziel van de wijk Carnisse vast te leggen.

Vlucht van de middenklasse

In de jaren ‘80 trokken gezinnen die de keuze hadden nog massaal naar de randgemeenten, de vieze, verloederde, onveilige stad uit. Hen behouden werd vanaf 1988 het devies2. In de jaren negentig was ‘de ongedeelde stad’ het beleid: bouwen voor middengroepen én lagere inkomens. Maar de stad bleef leeglopen, nu ook naar Vinexwijken. De echte breuk kwam in 2002, toen Pim Fortuyn in één klap de grootste werd. Leefbaar Rotterdam, VVD en CDA spraken af dat er alleen nog middeldure en dure woningen zouden worden bijgebouwd. “Zo moet een gevarieerd woningaanbod ontstaan voor een meer evenwichtige opbouw van de bevolking”, stond in het collegeakkoord. Opeenvolgende wethouders van Leefbaar, PvdA, en nu VVD-huize zetten die lijn door en lieten het aandeel goedkope woningen3 teruglopen.

carnisse-m-analog-kjazbec-10
Belén (30) verhuisde onlangs naar Carnisse. Ze geniet van het vele groen in de omgeving en komt regelmatig met haar zoon naar het Amelandseplein. Beeld door: beeld: Katarina Jazbec

Terwijl Rotterdam ten noorden van de Nieuwe Maas voorzichtig opkrabbelde, bleef Zuid lang het ondergeschoven kindje. In 2004 knalde de ontevredenheid van de Zuiderlingen de bestuurskamers binnen. Uit de eerste Grote Woontest, een vierjaarlijkse enquête over woonwensen onder 12 duizend Rotterdammers, bleek dat Zuid belabberd scoorde op veiligheid en woongenot.4 Opvallend genoeg was de woning vaak niet de reden van ontevredenheid, die werd ook in slechtere buurten vrij goed beoordeeld. Toch was het advies van de opstellers van het rapport: meer eengezinswoningen in een rustige, stedelijke, maar groene omgeving. Carnisse wordt in het rapport al genoemd als een van de wijken met de beste potentie voor transformatie. De woontest was een directe aanleiding om in 2006 het Pact op Zuid5 te lanceren, een initiatief van gemeente en woningcorporaties om de onderklasse te verheffen en de middenklasse te binden, aldus toenmalig wethouder6 Dominic Schrijer (PvdA).

Zes jaar later volgde het NPRZ, met meer samenwerking en heldere doelen, want volgens het advies van de commissie Deetman Mans waren de problemen op Zuid ‘on-nederlands groot’, en was hulp van het Rijk geboden. Ook moesten bewoners en ondernemers meer bij de opwaardering van Zuid worden betrokken. Niet alleen de ‘stenen’, maar ook de mensen dus.

Het NPRZ kreeg daarom drie pijlers: school, werk en wonen. Zuid moest in twintig jaar het niveau van de andere grote gemeenten halen, gemeten naar gemiddelde WOZ-waarden, gemiddeld inkomen en cito-scores. Zo krijgen basisscholieren extra lesuren en jongeren in techniek en zorg een baangarantie, met positieve resultaten als gevolg.

Groeiend ongemak

Maar over ‘wonen’, de derde en duurste NPRZ-pijler, groeit het ongemak. Het plan is om 35.000 woningen aan te pakken. De vier woningcorporaties op Zuid steken naar eigen zeggen 625 miljoen7 in het opknappen van hun woningen. Dan zijn er nog 23.000 woningen van particuliere eigenaren over. Die worden deels via subsidies en het activeren van vve’s gestimuleerd om hun woning op te kalefateren. De grootste uitdaging zit in de 10.000 particuliere woningen die een ‘grondige aanpak’ vergen8. Lees: opkopen en slopen, ingrijpend renoveren of samenvoegen.

carnisse-m-analog-kjazbec-9
Gilson (36), op Urkersingel, woont hier sinds 2017. Daarvoor woonde hij zo’n tien jaar in Charlois. “Voor ik hier kwam wonen vertelde het vastgoedbedrijf dat deze huizen over zeven jaar zouden worden afgebroken. Waar we bang voor zijn, is dat er na de sloop allemaal nieuwbouw komt en dat de huurprijzen de pan uit rijzen. Zo worden de mensen hier verdreven en verdwijnen ze naar allerlei andere wijken en dan is de buurt naar de knoppen. Als het kan kies ik liever voor renovatie zodat we hier kunnen blijven wonen. Mijn zoons wonen hier in de buurt en zitten hier ook op school.” Beeld door: beeld: Katarina Jazbec

Vroeger was sloop vaste prik bij een grondige wijkaanpak, in Rotterdam en in de rest van het land. Maar in tijden van woningnood is het voer voor kritiek. Raadsleden stellen vragen bij de almaar oplopende kosten van opkopen en slopen, woningcorporaties waarschuwen voor tekorten aan sociale huurwoningen en bewoners die weg moeten, trappen op de rem, want waar kunnen zij nog wonen?

De gedachte achter het slopen is dat er meer ruimte voor de middenklasse moet komen op Zuid. NPRZ-wethouder Richard Moti (PvdA): “Het is de bedoeling dat we de sociale stijgers, mensen die er in inkomen op vooruit gaan, voor Zuid behouden. Tot nu toe gingen de meeste mensen die het beter kregen gelijk weg. De woningvoorraad op Zuid voldoet niet aan de wensen en eisen die veel gezinnen stellen. Er staan weinig eengezinswoningen met een tuin.” Hoe groot die vraag naar eengezinswoningen precies is, valt niet te zeggen. Een onderzoek naar de wensen van die sociale stijgers zit in de pijplijn.

Wel staat al vast dat er voor de gesloopte woningen minder en duurdere huizen terugkomen. ‘Verdunning’, in jargon. Afgezien van stijgende huizenprijzen en bouwkosten, maakt het dergelijke projecten per definitie verliesgevend. Het is letterlijk kapitaalvernietiging: met minder woningen dan er gesloopt worden moet het budget rond gerekend worden.

carnisse-m-analog-kjazbec-57

Lees meer

Conflict over sloopplannen Texelsestraat legt bom onder NPRZ

Wie betaalt voor de grote verbouwing van Rotterdam-Zuid?

Commerciële partijen hebben geen trek in projecten met zulke enorme verliezen, de gemeente kan het niet alleen betalen, en dus kijkt iedereen naar corporaties die gewend zijn om ‘verliesgevende’ sociale huurwoningen te bouwen. Maar ook die zeggen de enorme kosten niet te kunnen dragen, bleek uit het conflict over het sloopproject voor de Texelsestraat dat maandag via Vers Beton naar buiten kwam.

Een andere reden voor ongemak is dat Rotterdam inmiddels flink groeit. Is er dan niet vooral behoefte aan meer in plaats van minder huizen?9 Om deze reden vond in Den Haag wel een trendbreuk plaats. In de arme wijk Zuidwest – volgens wethouder Richard de Mos een wijk met grotere problemen dan Rotterdam-Zuid – verdwenen jarenlang vooral woningen. Tot nu, want begin dit jaar schreef de gemeente de opdracht uit om een plan voor de wijk op te stellen waarin juist plaats is voor meer en betaalbare woningen. “We hebben geen dure huizen nodig, denk aan twee ton”, zei De Mos in de Volkskrant.

“Welke starter kan dat nou betalen?”

Hoe zit het met de Rotterdamse woningprijzen? Om het aanbod te peilen, bezoeken we medio maart de Woonbeurs die de gemeente Rotterdam voor aspirant-woningkopers in het WTC organiseert. Een stedenbouwkundige van de gemeente vertelt wat de stad de komende jaren te wachten staat en laat wat mooie – en prijzige – nieuwbouwprojecten 10zien. Makelaars lichten toe waar je voor welk geld wat kunt kopen en sporen woningzoekenden aan om vooral ook eens in andere buurten, verder van het centrum te gaan kijken.

 

carnisse-m-analog-kjazbec-53
Monique, in de Kruizemuntstraat, woont hier sinds 1998 met haar twee zoons. Er is volgens haar niet veel veranderd in de buurt. Beeld door: beeld: Katarina Jazbec

Achter ons schuift een jong stel onrustig op hun stoelen. Zij trekt steeds bleker weg, hij windt zich op. “Waar slaat dit op”, zegt hij als een makelaar vertelt over een “starterswoning” van 265.000 euro die door drie jongens is gekocht. “Welke starter kan dat nou betalen?”, zegt hij als wij hem later aanspreken. “Alleen als je een zak geld van je ouders meeneemt.” Ze werken beiden als zelfstandige en hun budget ligt ongeveer een ton lager. Hun zoektocht verplaatst zich steeds verder buiten de stad. Of Zuid ook een optie is, vragen we. “Ja, maar daar moet je tegenwoordig ook overbieden. En het OV is er slecht. Dan liever Schiedam.”

Voor het perspectief: eind 2018 kostte de gemiddelde woning in Rotterdam 341 duizend euro. In vijf jaar tijd steeg de prijs van een appartement met 75 procent, en een eengezinswoning met 60 procent, blijkt uit gegevens van de gemeente. Van de vier grote steden is Rotterdam weliswaar nog het goedkoopst, maar de koopprijzen stegen in Rotterdam vorig jaar het hardst.

Dat heeft ongewenste gevolgen voor het NPRZ. Het maakt het slopen van woningen voor de gemeente of een woningcorporatie namelijk veel duurder dan gepland. Want de particuliere eigenaren op Zuid moet je eerst uitkopen. Daarvoor hebben gemeente en Rijk flink wat budget beschikbaar gesteld11, maar door stijgende prijzen en weigerende eigenaren kun je voor hetzelfde geld steeds minder kopen.

Een bijkomend probleem, zeggen meerdere betrokkenen12, is dat slimme investeerders pandjes opkopen zodra ze lucht krijgen van een nieuw herstructureringsproject. Met nog hogere kosten tot gevolg. Het potje van 10 miljoen euro waarmee NPRZ-wethouder Richard Moti huizen en winkelpanden van particulieren kan opkopen moest al snel aangevuld worden tot 40 miljoen. In de plannen voor de Texelsestraat waarover Vers Beton maandag berichtte, zijn de verwachte verliezen twee tot zes ton per nieuwe woning. Bij aanvang van het NPRZ ging men nog uit van een ton verlies per “grondig aan te pakken” woning.

Het gevolg is dat de ambitieuze sloop- en renovatieplannen voorlopig ver achter liggen bij de doelstellingen. Van de 10.000 woningen die tot 2031 grondig aangepakt zouden worden, zijn er 700 gedaan. De komende drie jaar moeten er 1400 bijkomen, maar daarmee is de doelstelling nog lang niet in zicht.

carnisse-m-digital-kjazbec-36
Trudy (60) is teleurgesteld in Carnisse. Ze vindt het niet leuk dat er overal zoveel afval rondslingert. Ze voelt zich eenzaam en klaagt dat de meeste buren om haar heen geen Nederlands spreken. Ze woont in de Korhaanstraat en wil daar graag weg. Beeld door: beeld: Katarina Jazbec

De vraag die steeds luider klinkt is of het niet goedkoper kan, ook in de gemeenteraad. Zo zei GroenLinks-raadslid en stedenbouwkundige Astrid Kockelkoren toen het onderwerp laatst ter sprake kwam: “We zitten in een opgaande markt. Het opkopen van woningen gaat langer duren en wordt duurder. Kunnen we door het opknappen van de buitenruimte niet meer bereiken met minder geld?” Raadslid Co Engberts (PvdA) wilde weten of de plannen niet “herijkt” moeten worden, nu de markt aantrekt en opkopen en slopen “superduur” wordt.

Waar mag iets af en waar iets bij?

Dat er iets met Zuid moet gebeuren, daarover is bijna iedereen het wel eens. Dat benadrukken ook de vier corporaties op Zuid bij monde van hun woordvoerder, Vestia-bestuursvoorzitter Arjan Schakenbos. “Ik vind het een goede keuze om op Zuid de komende jaren wat te doen, anders wordt de achterstand alleen maar groter. Maar op Zuid zijn ook nog grote aantallen sociale huurwoningen nodig.” Zo blijft het een continue onderhandeling: waar mag er iets af en waar iets bij? “Meestribbelen”, noemde Vestia-directeur Robert Straver het tijdens de eerste Vers Beton talkshow in Arminius.

Het is een ingewikkeld potje jongleren: je wilt mensen die het iets beter krijgen voor de wijk behouden, maar daarvoor moeten andere mensen plaats maken. En hoe weet je of die sociale stijgers op Zuid het nog wel kunnen betalen? Per wijk wordt nu gekeken wat een wenselijke verdeling is qua betaalbaar, midden, en duur, zoals dat heet. Voor de Tweebosbuurt betekent het dat de 130 sociale huurwoningen die teruggebouwd worden, sociaal zijn tot het moment dat de eerste bewoner verhuist. Daarna mogen ze geliberaliseerd worden; ofwel, een huur van alles boven 720 euro per maand. Met de drie andere grote Rotterdamse woningcorporaties schreef Vestia vorige week een brief aan het college dat het aantal goedkope woningen door prijsstijgingen veel sneller slinkt dan verwacht. In 2030 zou er een tekort van 9.000 sociale woningen zijn.

carnisse-m-analog-kjazbec-34
Kevin, 28 (links) en Martin, 31, op het Amelandseplein. Martin heeft negen jaar in Carnisse gewoond. Hij vindt het echt leuk om in de buurt te wonen, maar zijn bedrijf werkt het meest in Brabant, vandaar dat hij daar een huis kocht. Beeld door: beeld: Katarina Jazbec

De gemeente wil het aantal goedkope woningen echter nog om het aantal woningen in de vrije sector (midden segment en daarboven) fors te laten groeien, terwijl er juist een overmaat is in het sociale segment en daar een afname kan plaatsvinden”, staat er in het addendum op de Woonvisie 2030, Thuis in Rotterdam (2019).’] Daarbij hanteert ze steeds ruimere rekenmethodes om vraag en aanbod van betaalbare woningen te berekenen. Zo lijkt het aanbod van goedkope woningen groter dan het in werkelijkheid is.

In tegenstelling tot andere gemeenten is in Rotterdam de WOZ-waarde van een woning leidend. Woningen tot 180 duizend euro gelden in Rotterdam als “sociale voorraad”, ongeacht of er huiseigenaren of huurders in wonen. Bij nieuwbouwwoningen is de grens zelfs 220 duizend euro. En die grens schuift de laatste jaren steeds verder op.13 Ook corporatiewoningen die worden verkocht en vervolgens in de vrije sector terechtkomen schaart de gemeente onder deze sociale woningvoorraad.

Daardoor lijkt het betaalbare aanbod veel groter dan het in werkelijkheid is. Volgens die laatste telling valt ongeveer 99 procent van de woningen in Carnisse in de categorie ‘sociale voorraad’. Terwijl cijfers van het gemeentelijk statistiekbureau OBI tonen dat in diezelfde wijk maar 14 procent van de woningen in handen is van een woningcorporatie. De goedkoopste vrije sector huurwoning is daar volgens huurwebsite Pararius een kamertje van 16 vierkante meter aan de Van Swietenlaan à 475 euro per maand. Voor 865 euro heb je 50 vierkante meter aan de Urkersingel en aan de Texelsestraat betaal je 1350 euro voor hetzelfde oppervlak.

carnisse-m-analog-kjazbec-241
Tamara (42) heeft haar eigen huis in de Carnisselaan. Ze woont er al zo’n tien jaar en vindt het leuk. Ze is wel van plan haar huis te verkopen om een ander, groter huis te kopen, ook op Zuid. Beeld door: beeld: Katarina Jazbec

Waar Rotterdam voor het betaalbare aanbod een hele ruime rekenmethode hanteert, wordt de vraag naar betaalbare woningen juist heel nauw berekend. Alleen wie recht heeft op huurtoeslag wordt daarin meegenomen, een kleinere groep14 dan de mensen die recht hebben op een sociale huurwoning. Zo lijkt het aanbod ten onrechte veel groter dan de vraag, zegt TU Delft-onderzoeker André Ouwehand. “De markt is veranderd. Er dreigt nu een tekort aan betaalbare woningen.”

Gemengde wijken

Het doel van het beleid van de gemeente is nog altijd om meer gemengde wijken te krijgen. Wat vroeger ‘ongedeelde stad’ heette, is nu ‘stad in balans’. “We willen gemengde wijken, met sterke schouders en zwakke schouders zij aan zij,” zegt bouw-wethouder Bas Kurvers. Met de statistieken in de hand en in overleg met woningcorporaties beslist de gemeente waar er iets af kan, en waar iets bij. Het doel van deze “interventies” is “de stad in balans te krijgen,” zegt Kurvers. “Dat betekent soms een terugloop van de sociale voorraad en soms sociaal erbij in een wijk die dat wel kan hebben.”

Het idee achter die gemengde wijken is dat de wijk er als geheel op vooruit gaat. In de praktijk blijkt dat ook vaak te werken en zijn de nieuwe koopwoningen populair bij middenklassegezinnen. Maar, de tegenstellingen tussen rijk en arm kunnen binnen de wijk juist toenemen,  bleek uit onderzoek naar de opwaardering van het Amsterdamse Nieuw-West.

carnisse-m-analog-kjazbec-38
Fatima (gefingeerde naam, 44) woont al een jaar of vijf in de Ebenhaëzerstraat. Ze houdt van de buurt, maar zou willen dat mensen uit verschillende gemeenschappen meer open zouden staan voor elkaar. Ze merkt op dat mensen elkaar vroeger altijd gedag zeiden op straat, maar nu niet meer. Ze vindt het jammer dat de gemeente de buurthuizen heeft gesloten waar jongeren hun vrije tijd doorbrachten en elkaar ontmoetten. Nu ziet ze meer jeugd op straat. Beeld door: beeld: Katarina Jazbec

Ook in een studie naar de bakfietswijken, bleek de wijk er als geheel wel op vooruit te gaan (in termen van populariteit, koopprijzen en gemiddeld inkomen), maar waren er ook kanttekeningen. Zo nam de werkgelegenheid af en werd het voorzieningenaanbod eentoniger. Anders gezegd: meer ketens, minder kleine winkels. Ook bleken kinderen minder vaak in hun eigen wijk naar school te gaan.

Wat goed is voor de wijk, is niet altijd goed voor de bewoner. Een breed onderzoek naar ‘buurteffecten’ liet zien dat sociale huurwoningen slopen en vervangen door koopwoningen, niet automatisch zorgt voor contact tussen ‘de beter en minder bedeelde Nederlanders’. Het draagt ook niet automatisch bij aan betere perspectieven voor oude bewoners. Hetzelfde bleek uit een onderzoek naar de herstructurering van de wijk Hoogvliet.

carnisse-m-digital-kjazbec-33
Het is een spannende dag voor deze tweeling. Ze leren fietsen. Hun familie woont in de 2e Carnissestraat. Beeld door: beeld: Katarina Jazbec

Op Zuid moeten de oude wijken niet alleen gemengder worden, maar ook aansluiten bij duurdere nieuwbouw. Voorlopig gaat dat met de sloophamermethode. “Als je kijkt wat er even verderop gebouwd wordt, het Remisehof, Parkstad, en even verder Feyenoord City, dan moet je dat in verbinding brengen met elkaar. Dan kan het niet zo zijn dat er enclaves blijven bestaan in Rotterdam die met de rug naar de positieve ontwikkelingen staan. Dit zijn kansen om barrières weg te nemen”, zegt wethouder Kurvers.

Hetzelfde geldt voor de Mijnkintbuurt in Tarwewijk, waar 168 woningen gesloopt worden om er 88 grotere en duurdere woningen voor terug te bouwen. “Je kunt daar nu een rotte kies uithalen en iets moois nieuws neerzetten. In Carnisse heb je prachtige singels, maar die lopen nu nog uit op een dood spoor want de verbinding naar het Zuiderpark is er nog niet. Er zit potentie in die wijken.”

Gewildste wijk van Rotterdam

Ook architect Roel van Tatenhove ziet de potentie, maar pleit voor een andere aanpak. Hij studeerde af op de mogelijkheden van portiekwoningen in de Vogelbuurt in Carnisse, de buurt waar we de woning bezochten die uiteindelijk met 50.000 euro werd overboden.

carnisse-m-analog-kjazbec-66
Edi (29) woont in de Walchersestraat. Hij is half Serviër, is in Zwitserland geboren en in Nederland opgegroeid. Op dit moment renoveert hij zijn huis, al moet hij misschien verhuizen vanwege de plannen die de gemeente heeft met de straat. Hij houdt van de buurt en geniet vooral van de momenten waarop hij kan barbecueën met zijn vrienden. Beeld door: beeld: Katarina Jazbec

Op basis van foto’s op Funda en huisbezoeken kwam Van Tatenhove erachter dat veel mensen hun woning al hebben aangepast: van een grotere keuken of badkamer tot het bijtrekken van de zolder of het souterrain, samengevoegde appartementen en een uitbouw in de tuin. “Je kunt er heel verschillende typen woningen in maken”, zegt hij. “Mensen die ik sprak en die hun woning vergroot hadden wilden er nooit meer weg.”

Bovendien staat hetzelfde type portiekwoningen in Blijdorp, zegt Van Tatenhove. Die wijk geldt onder makelaars als de “gewildste wijk van Rotterdam”. Daar zijn dezelfde woningen twee keer zo duur, terwijl ze kwalitatief eigenlijk slechter zijn: in Blijdorp is staal gebruikt dat nu roest, terwijl dat in Carnisse vanwege materiaaltekorten in de oorlog niet kon. Kijk beter naar de potentie van Carnisse, wil Van Tatenhove maar zeggen. Hij pleit ervoor de wijk zorgvuldig te benaderen, onderhoud te stimuleren en alleen te slopen waar dat echt nodig is. “Twintig jaar geleden is zo’n verbetertraject ook voor Blijdorp opgezet. En kijk eens hoe gewild die wijk nu is.”

Inhaalslag

De klok in het NPRZ-kantoor in Tarwewijk staat twintig minuten voor. Programmadirecteur Marco Pastors houdt van stiptheid. Tegen de ramen zijn posters geplakt om jongeren aan het werk te krijgen. ‘Niet Netflixen maar een baan fixen.’ Aan de muur in de vergaderruimte hangt een maquette van Tarwewijk. Wie onbesuisd opstaat, slaat zo een woonblok tegen de vlakte. De oud-Leefbaar-wethouder staat voor ‘zijn’ programma. Hij werd NPRZ-directeur nog voor er geld was, en misschien nog wel belangrijker: waar er elke vier jaar een nieuwe wethouder komt, blijft de programmadirecteur zitten. “Met de aanpak van de particuliere voorraad zijn we verder dan menigeen had gedacht”, zegt hij. “Liggen we daarmee op schema? Nee. Maar we willen de komende vier jaar wel een inhaalslag maken.”

Is het inderdaad tijd om de plannen nog eens tegen het licht te houden of de effecten van het beleid te meten, zoals sommige raadsleden voorstellen? Marco Pastors gelooft er niet zo in. Er zijn afspraken gemaakt, en daar nu van afwijken zet alles op de helling. “In een programma van twintig jaar heb je altijd hoog- en laagconjunctuur.” En over de resultaten: “We bekijken het per project, maar er speelt veel meer. We vinden het ook niet zo interessant waar een verbetering door komt. Wij zijn geen wetenschappelijk bureau. Als de motor het maar doet, dan hoef ik niet onder de motorkap te kijken. Wij denken dat het werkt.”

OPEN Rotterdam maakte de reportage ‘vertrekken of blijven in Carnisse?’

Deze publicatie is tot stand gekomen met steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten (www.fondsbjp.nl), het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek en de supporters van Vers Beton.

Dit onderzoek is een samenwerking tussen Vers Beton, Open Rotterdam, Investico en De Groene Amsterdammer.  

Voordat je verder leest...

Dit artikel is gebaseerd op ruim drie maanden journalistiek onderzoek van journalisten Guido van Eijck en Saskia Naafs. Samen hebben zij meer dan dertig mensen gesproken, honderden beleidsstukken, rapporten en spreadsheets vol data doorgeploegd, en ontelbaar veel emails gestuurd en telefoontjes gepleegd. Wil je meer journalistiek onderzoek mogelijk maken? Word dan supporter van Vers Beton.

Nee, ik lees eerst het stuk verder

  1. Het Nationaal Programma Rotterdam Zuid is een grootschalig project waarmee de gemeente Rotterdam samen met een reeks partners en met steun van het Rijk, ‘de slechtste wijk van Nederland’ er in twintig jaar tijd bovenop wil helpen. Zo gaat er onder andere geld naar extra lesuren in het basisonderwijs en naar baangaranties voor jongeren die zorg of techniek studeren. Ook wordt er flink in woningen geïnvesteerd.Een derde, of 35 duizend, van alle huizen moet worden opgeknapt, waarvan 10 duizend woningen ‘grondig’, bijvoorbeeld door ze te slopen of samen te voegen. ↩︎
  2. In 1988 verscheen de nota Vernieuwing van de stadsvernieuwing. Hoogleraar Volkshuisvesting van de TU Delft, Hugo Priemus schreef over deze nota: “De nieuwe stadsvernieuwing moet effecten hebben voor iedereen, niet alleen de lagere inkomensgroepen. De vrees bestaat dat Rotterdam een eiland wordt, bevolkt door mensen met een laag inkomen, omgeven door een rand van mensen met een hoger inkomen.” ↩︎
  3. Volgens de laatste Woonvisie (2016) was het aandeel goedkope woningen in Rotterdam in 2000 nog 67,3%, in 2014 was dat 55,9 % en volgens de toenmalige prognose zou dat in 2030 teruglopen tot 46,8%. ↩︎
  4. Zo stond in het rapport van De Grote Woontest 2004: “Vooral voor investeerders in Rotterdam-Zuid is het van belang om alles op alles te zetten om koopkracht binnen de grenzen te houden. Midden en hogere inkomensgroepen komen er weinig voor en bovendien wonen ze niet naar tevredenheid. Dit terwijl met name de middengroepen met relatief eenvoudige producten (‘gewone’ eengezinswoning, comfortabel appartement) bediend kunnen worden.” ↩︎
  5. In de Grote Woontest 2008 wordt de voorganger, de woontest van 2004, genoemd als directe aanleiding om het Pact op Zuid op te richten. Ook in diverse mediaberichten wordt dit bevestigd, zoals in dit artikel in Metro van 16 april 2008, waarin een beleidsadviseur van Vestia vertelt: “Toen kwam naar voren dat er op Zuid wel het een en ander te doen viel”, aldus Vogelzang. “Het Pact op Zuid is een mooi voorbeeld als je het hebt over woningbouw. Er werden en worden heel veel appartementen gebouwd, terwijl er juist behoefte is aan grondgebonden ééngezinswoningen. Het is wel handig om dat soort zaken te weten. De bouwplannen worden nu dan ook aangepast.” ↩︎
  6. In een interview dat verscheen in NRC op 16 mei 2008. ↩︎
  7. Dit getal gaf Arjan Schakenbos, bestuursvoorzitter van Vestia, tijdens een presentatie over NPRZ op 6 februari 2019 in het kantoor van NPRZ. ↩︎
  8. Dit zijn woningen die een ‘slechte technische staat hebben, een mate van eenvormigheid, een geringe woningomvang en stedenbouwkundige beperkingen.’ ↩︎
  9. Zo waarschuwde het onderzoeksbureau ABF dat het tekort aan woningen zal oplopen tot 21.100 in 2025. ↩︎
  10. Zoals de Fenix Lofts, de Zalmhaventoren en Little C. ↩︎
  11. Ongeveer 100 miljoen kwam er via kortingen op de verhuurderheffing van corporaties, blijkt uit cijfers van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Vanuit de regiodeal (130 miljoen vanuit het Rijk en 130 miljoen vanuit de gemeente) gaat er 160 miljoen naar de bouwplannen. In 2013 gaf toenmalig minister Liesbeth Spies al 30 miljoen euro. Op dit moment heeft de gemeente ook een eigen potje van 40 miljoen euro voor aankopen van panden binnen het NPRZ-gebied. ↩︎
  12. Daarvoor waarschuwde wethouder Richard Moti bijvoorbeeld op 20 december 2018 in de gemeenteraad. ↩︎
  13. In de Woonvisie 2030 werden woningen met een woz-waarde tot 122 duizend euro tot de goedkope voorraad gerekend, en op Zuid de woningen tot 140 duizend euro. ↩︎
  14. Die rekenmethode staat beschreven in een bijlage van de Woonvisie. Het maximale inkomen waarmee een huishouden recht heeft op huurtoeslaggrens is 30.825 euro. Dat is een stuk lager dan het maximale inkomen waarmee een huishouden volgens de landelijke definitie behoort tot de doelgroep van een sociale huurwoning: 38.035 euro. Feitelijk betekent dit dat je volgens de landelijke definitie meer mag verdienen om tot de doelgroep voor een sociale huurwoning te worden meegerekend dan in Rotterdam. ↩︎
  15. De verhuurderheffing is een belasting op sociale huurwoningen die onder het kabinet Rutte 2 werd ingevoerd. In 2017 droeg Woonbron 19,7 miljoen euro af aan verhuurderheffing. Ter vergelijking: er kwam dat jaar 229,6 miljoen aan huren binnen en er ging 49,4 miljoen op aan onderhoud. ↩︎
pasfoto-Guido van Eijck

Guido van Eijck

Guido van Eijck (1987) is freelance journalist. Zijn stukken verschenen in onder meer De Groene Amsterdammer, de Volkskrant, het Financieele Dagblad en Die Zeit. Voor Vers Beton schrijft hij elke maand een analyse over de Rotterdamse politiek.

Profiel-pagina
SaskiaNaafs_VB

Saskia Naafs

Saskia Naafs (1984) is stadssocioloog en onderzoeksjournalist voor Investico, platform voor onderzoeksjournalistiek. Ze woont in Rotterdam en schrijft het liefst over steden. Haar artikelen verschenen onder meer in De Groene Amsterdammer, Trouw en Het Parool.

Profiel-pagina
profile photo-katarina jazbec

Katarina Jazbec

Fotograaf

Katarina Jazbec (1991) is een documentaire fotograaf en beeldend kunstenaar. In haar projecten behandelt ze vragen over ethiek, vrijheid, werk, sociale ongelijkheid en ziekte. Ze is in 2017 met een master afgestudeerd aan St. Joost in Breda met een film over het lezen van literaire fictie met een groep Belgische gevangenen.

Profiel-pagina
Nog geen reacties