Voor de harddenkende Rotterdammer
voetbal-vastgoed
Beeld door: beeld: Nina Fernande

“WOW! Completely renovated and decorated double upper house […] in a side street of the beautiful Heemraadssingel.” Zo luidt de eerste zin van een ronkende tekst op de website van Rotterdams verhuurmakelaar Riva Rentals. De foto’s tonen kamers van een opgeknapte bovenwoning van ruim 110 vierkante meter in het Nieuwe Westen. Muren en plafonds zijn strak wit gestuct. De kozijnen met dubbel glas nieuw, net als de lichtbruine laminaatvloeren. Zelfs de laatste woontrends zijn present: een kookeiland en zwarte kranen. Volgens de advertentie kunnen er vier personen in.

“Mooi geworden hè?” In de wijze waarop Bart van den Ende (34), eigenaar van Riva Rentals, de vraag poneert, ligt het verwachte antwoord al besloten. “Alles was kapot toen we het kochten. Dat Woonbron daar iemand überhaupt heeft laten huren: onvoorstelbaar.” Met ‘we’ doelt hij op Jan-Arie van der Heijden (31), centrale verdediger bij voetbalclub Feyenoord. In de zomer van 2017 kochten ze beide een woning in de C.P. Tielestraat. Een gezamenlijk in de arm genomen aannemer heeft de boel compleet gerenoveerd. Beide heren reppen over een investering van tienduizenden euro’s per adres.

In de afgelopen drie jaar kochten de twee in hoog tempo woningen op in Rotterdam, blijkt uit het kadaster (zie kader). Elk heeft er ruim vijftig. Het betreft hoofdzakelijk voor de verhuur bedoelde appartementen gelegen op Zuid en in de wijken direct om het stadscentrum. Onder een groeiende groep beleggers zijn dit zeer populaire gebieden, vooral vanwege de nog relatief lage prijzen per vierkante meter. De aangekochte woningen van de twee begin-dertigers worden na renovatie verhuurd in het hoge huursegment.

Hun twee naast elkaar gesitueerde appartementen in West zijn vrijwel identiek. Bouwjaar omstreeks 1908. Met aan de voorzijde karakteristieke smalle boogramen, Franse balkons en een wit-houten dakgoot. Vanbinnen zijn ze opgeknapt in dezelfde modern-klinische stijl. Van der Heijden vraagt voor zijn beleggingspand een huur van 2250 euro, valt te lezen op de website van Riva. Bij Van den Ende’s woning is dat 2300 euro. Eerder vertoefde daar een Iraans gezin voor nog geen 710 euro sociale huur.1

Onderhandse verkoop

In het voorjaar van 2017 kondigt Woonbron aan de twee huurwoningen in de C.P. Tielestraat te verkopen. De corporatie maakt haar voornemen bekend tijdens de jaarlijkse VvE-vergadering van het appartementenblok in maart. Behalve Woonbron – vertegenwoordigd met negen woningen – zitten daar de twee kopers van een naastgelegen woning in.

Zij vragen2 zich direct af hoe een bevriend en woningzoekend stel voor een van die woningen in aanmerking kan komen. Kort op de vergadering raadt een Woonbronmakelaar dit stel aan zich in te schrijven bij CorpoWonen. Tientallen Nederlandse corporaties verkopen hun bezit via deze website. Zelf kochten de programmamaker en docent bouwkunde hun op de eerste en tweede etage gelegen optrekje ook van de corporatie. “Twee zussen hebben hier veertig jaar lang gewoond en in die veertig jaar hebben ze er weinig aan gedaan”, vertelt de buurvrouw. “Dan heb je een beetje een idee hoe het eruit zag.”

Zes maanden na de bewuste VvE-vergadering – het is dan augustus 2017 – staan de appartementen nog altijd leeg. De buren vragen wederom bij Woonbron hoe het ervoor staat. Op de aangeraden website zijn de woningen door hun vrienden niet gesignaleerd, merken ze op. “De woningen zijn inmiddels verkocht aan zoekers uit ons eigen bestand”, mailt de betrokken Woonbronmakelaar kortaf.  Zeer verbaasd zijn de buren over deze gang van zaken, vertellen ze gezeten aan de eetkamertafel. Op de achtergrond klinkt het gebonk van hun nieuwe robotstofzuiger. “Het perspectief dat ons altijd is geschetst, is dat de appartementen binnen de VvE in de vrije verkoop zouden gaan”, zegt de buurman. In plaats daarvan verkoopt Woonbron de woningen onderhands. De exacte reden en manier waarop blijven onduidelijk.

Van Vitesse naar Feyenoord

Voetballer Van der Heijden verhuist in 2015 naar Rotterdam. Dat jaar komt hij van Vitesse over naar Feyenoord. Spelers van de club op Zuid blijken kind aan huis bij Riva Rentals. De verhuurmakelaar met een kantoor aan de Oostzeedijk regelt het onderkomen voor profs die van ver komen. Vaak komt dit neer op een luxe huurappartement in woontorens als Montevideo en De Rotterdam. Zo leren Van der Heijden en Van den Ende elkaar kennen. Het klikt tussen de twee.

De nummer 6 van Feyenoord raakt geïnteresseerd in vastgoed. Beleggen in stenen is een beproefd concept om inkomen na het vroege voetbalpensioen3 veilig te stellen. Van den Ende, sinds 2012 actief als belegger, laat zien hoe het moet.

Nadat de koop van een Woonbronpand in de Ruilstraat4 voor Van der Heijden op niets uitdraait, biedt dezelfde corporatiemakelaar kort daarop de twee beleggingspanden in de C.P. Tielestraat aan. Hij gaat kijken. De verdediger ziet dat een flinke verbouwing nodig is om de appartementen bewoonbaar te krijgen. Toch betalen hij en Van den Ende uiteindelijk allebei de taxatiewaarde: respectievelijk 189.500 en 175.000 euro. Zodra de renovatie is afgerond, gaan ze er zelf wonen, beloven ze aan Woonbron. 

Maar dat loopt anders.

Corporatie krijgt argwaan

Op 13 november 2017 wordt bij zowel verhuurmakelaar als profvoetballer een aangetekende brief bezorgd. “Volgens onze informatie bewoont u de woning […] die u van Woonbron hebt gekocht niet zelf en heeft u (sic) hoofdverblijf ergens anders. Ik verzoek u, en voor zoveel nodig sommeer ik u, binnen 8 dagen na heden te voldoen aan uw zelfbewoningsplicht.” Is getekend: de advocaat van Woonbron.

De twee worden officieel in gebreke gesteld. Hoewel in het koopcontract is vastgelegd dat zij een jaar hebben om erin te trekken, vertrouwt Woonbron het zaakje niet. De corporatie dacht dat de kopers direct een aannemer in de arm zouden nemen voor de verbouwing. Maar daarvan is geen sprake, concludeert de corporatie op basis van mailcontact en groeiende stapels post achter de voordeur.

Alarmbellen gaan pas echt af wanneer blijkt dat zowel Van den Ende als Van der Heijden beschikt over een vastgoedportefeuille gevuld met tientallen woningen. Het door Woonbron verkopen van vrijeverkoopwoningen aan beleggers gaat lijnrecht in tegen het eigen beleid, vertelt woordvoerder Hans Böse naderhand aan Vers Beton.

Woonbrons advocaat laat er dan ook geen gras over groeien. Trekken beide heren niet heel rap in op hun nieuw verworven adres, dan legt de corporatie hen een contractuele boete op ter hoogte van 20 procent van de koopsom. Het gaat om tienduizenden euro’s per persoon. Woonbron verstuurt de brieven drie maanden na de officiële levering van beide woningen door de notaris.

Het kadaster leert dat meer Feyenoorders hun geluk beproeven op de Rotterdamse beleggersmarkt

Voetballers in de stenen

Verdediger Jan-Arie van der Heijden heeft in de voorbije drie jaar in hoog tempo Rotterdamse woningen opgekocht. Uit het kadaster blijkt dat zowel de Feyenoorder als belegger Van den Ende inmiddels ruim vijftig panden op naam heeft. Ze investeren vaak samen, op zowel Zuid als in Noord. De focus lag eerder vooral op verhuur aan expats. Steeds vaker zijn het studenten ondergebracht in woongroepen of zogeheten duurzaam gezamenlijke huishoudingen5.

Het kadaster leert dat meer Feyenoorders hun geluk beproeven op de Rotterdamse beleggersmarkt. Jens Toornstra, Robin van Persie, Kenneth Vermeer, Bart Nieuwkoop en de oud-spelers John Dahl Tomasson, Terence Kongolo en Karim El Ahmadi hebben allen tussen de twee en tien beleggingspanden in de Maasstad. Verder blijkt dat deze voetballers, met uitzondering van Van Persie en Tomasson, ook elders in Nederland panden bezitten. Deze zijn niet meegenomen in de optelsom.

Flink de oren gewassen

In de winter van 2018 treffen de partijen elkaar voor de Rotterdamse rechter. De twee adressen staan dan anderhalf jaar leeg. Behalve lichte sloopwerkzaamheden is er niets gebeurd. Nu u niet aannemelijk heeft gemaakt dat u zelf de woningen gaat bewonen en geen gebruik heeft gemaakt van de uitnodigingen om een toelichting te geven op uw bouwplannen”, stelt Woonbron in de begeleidende dagvaardingen, “gaat Woonbron ervan uit dat de woningen na verbouwing voor exploitatie zullen worden gebruikt.” Via de rechter wil de corporatie de koopovereenkomsten laten vernietigen en zo de woningen terug in bezit krijgen.

Tijdens de zitting oordeelt de rechtbank direct dat vernietiging juridisch onhaalbaar is. Ook Woonbrons poging om dan maar te schikken, draait uit op niets. Over de opgelegde boetes voor het vermeende overtreden van de zelfbewoningsplicht zal de rechter zich naderhand per vonnis uitspreken. Van den Ende en Van der Heijden zijn dan al overtuigd van een voor hen gunstige afloop. Kort na de zitting hervat de aannemer zijn sloopwerkzaamheden.

In twee gewezen, identieke vonnissen6 laat de rechtbank geen spaan heel van het optreden van Woonbron. Volgens de magistraat is haar handelen onbegrijpelijk. Ook heeft de corporatie een “impasse gecreëerd”. Hoe kon zij immers na het versturen van de brieven waarin vernietiging van de koopovereenkomsten werd aangekondigd verwachten dat de beleggers nog in de woningen zouden investeren? Daarnaast sluit het op naam hebben van meerdere vastgoedobjecten volgens de rechter niet uit dat de beleggers uiteindelijk zelf in de twee bewuste woningen trekken. Zo verdwijnen de boetes van 37.900 en 35.000 euro eveneens van tafel.

 

Dubbele agenda?

Waar het volgens vastgoedadvocaat Mark-Jan Goedhart7 van Moree Gelderblom Advocaten spaak loopt voor de woningcorporatie, is dat de rechter de kopers blijft beschouwen als particuliere kopers. “Dat de kopers een dubbele agenda hadden en in werkelijkheid kochten voor de commerciële verhuur, zoals Woonbron heeft aangevoerd, is volgens de rechter onvoldoende aangetoond.”

“We zijn naïef geweest”, zegt corporatiewoordvoerder Böse. Zijn toelichting volgt op de uitvoerige schriftelijke beantwoording van vragen van Vers Beton. Woonbron wil leren van het voorval. Daar hoort openheid van zaken bij, meent hij. “Wij wisten niet dat het beleggers waren. De kopers hebben bij ons steeds aangegeven dat ze op de bewuste adressen wilden gaan wonen. Naast elkaar, zoals zij op dat moment ook woonden. We hadden geen reden daaraan te twijfelen.” Het is volgens de zegsman absoluut niet zo dat Woonbron koste wat kost van de twee panden in de C.P. Tielestraat af wilde. “Wat we deden, paste in de visie van de gemeente: een kwaliteitsimpuls voor de wijk.”

Contracten op de schop

Desondanks heeft Woonbron de procedures om speculanten en beleggers de pas af te snijden recent aangescherpt. De zelfbewoningsplicht voor woningen in de vrije verkoop is opgerekt van één naar drie jaar. In geval van een kluswoning worden voortaan duidelijke opknapverplichtingen opgenomen in de koopovereenkomst. Böse stelt verder dat de corporatie los van de Ruilstraat en C.P. Tielestraat de afgelopen jaren geen andere woningen bedoeld voor de vrije verkoop aan beleggers heeft verkocht. Een bewering die overigens niet valt te verifiëren. Woonbron geeft geen openheid van zaken8 rond het bezit dat zij door de jaren heen verkocht.

Na het eerste jaar verviel de zelfbewoningsplicht en kon de woning de verhuur in. Woonbron had het nakijken

Volgens advocaat Goedhart is de aangepaste zelfbewoningsplicht een zeer verstandige zet. “Aannemers komen om in het werk. Het is niet ongebruikelijk dat er maanden verstrijken voordat een verbouwing kan starten. Na een jaar waren de kopers vrij om met de woningen te doen wat zij wensten. Het lijkt erop dat zij zich dit hebben gerealiseerd en de verbouwing bewust hebben uitgesteld.” Na het eerste jaar verviel de zelfbewoningsplicht en kon de woning de verhuur in. “Woonbron had vervolgens het nakijken.”

Voorkomen dat beleggers corporatiebezit opkopen, komt voor een groot deel aan op vooraf goed screenen van kopers, meent de raadsman. Daar hoort bij een doodeenvoudige controle in het kadaster op hoeveel panden iemand bezit. Kosten: één euro en tien cent. Woonbron heeft dit pas weken na het sluiten van de koop gedaan.

Ander soort huurders

Wilde voetballer Van der Heijden daadwerkelijk in een voormalige sociale huurwoning trekken? Aan de telefoon benadrukt hij zijn intentie. Gaandeweg veranderde het plan echter. “Als buren boze brieven gaan schrijven naar Woonbron, dan voel je je niet echt op je gemak.” In plaats daarvan kocht hij zijn huurappartement op de Kop van Zuid over van Vesteda.

Belegger Van den Ende is van mening dat Woonbron fout zat bij de verkoop, niet zij. “Als je niet aan beleggers wil verkopen, dan moet je nagaan aan wie je verkoopt.” De corporatiemakelaar deed volgens hem “nogal nonchalant” 9over de zelfbewoningsplicht. De twee vastgoedvrienden kregen bovendien van Woonbron te horen dat het geen bezwaar was als de panden een poosje leeg zouden staan, terwijl gezocht werd naar een geschikte aannemer. In Van den Ende’s ogen moet de corporatie juist blij zijn dat zij de appartementen hebben gekocht. “Het waren redelijk onmogelijke panden waaraan voor veel geld verbouwd moest worden.” En: “We trekken een ander soort huurders aan.”

Of ook hij in de bovenwoning zou gaan wonen? Ja, zegt Van den Ende, om vervolgens enthousiast van wal te steken over het door hem gekochte kapitale jaren-twintig-singelpand om de hoek. De werkladders voor de stoffige ruiten en de vuilcontainer in de voortuin verraden dat het van top tot teen wordt verbouwd.

Kunststof kozijnen

Al hun goede intenties ten spijt, het beleggersduo liet bij de laatste twee VvE-vergaderingen verstek gaan. Het recentste misnoegen is hun aannemer, die zonder toestemming kunststof kozijnen in de achtergevels heeft geplaatst. Dat is tegen de VvE-regels. Van der Heijden laat het van zich afglijden. Hij heeft Riva ingeschakeld om geen dagelijkse bemoeienis te hebben met zijn beleggingen, zegt hij. “Ik heb veel meer te doen dan zo’n vergadering te bezoeken. Er zit genoeg in de pot, maandelijks betaal ik 160 euro.”

Nu de woningen bijna twee jaar hebben leeggestaan, hopen de buren vooral dat de nieuwe huurders snel een goede band met de buurt ontwikkelen. “Het is heerlijk wonen hier, maar het is en blijft een kwetsbare wijk”, zegt de buurman. “Huurders hebben allemaal hun eigen sores. Onderling is er weinig contact.”

Bij dit onderzoek kan Vers Beton jouw hulp goed gebruiken. Ben je bijvoorbeeld actief als belegger en wil je laten zien hoe je naar de stad kijkt? Woon je in een complex of straat waar onlangs meerdere panden verkocht zijn aan beleggers en vind je daar wat van? Of heb je een brief van een of ander beleggingsfonds in de bus gekregen met de vraag of je wilt verkopen? Laat het dan weten. Dat kan via maurice@versbeton.nl.

Wil je het onderzoeksdossier ‘Wie bezit onze stad?’ volgen, schrijf je dan in voor de email-nieuwsbrief.

Verder praten over dit onderwerp

Op maandag 1 juli praten we in de Talkshow Vers Beton LIVE verder over dit onderzoek. Supporters kunnen een gratis ticket kopen met hun kortingscodeKoop hier je ticket en bekijk het programma.

Dit artikel is tot stand gekomen dankzij de steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten, het Stimuleringsfonds voor de Creatieve Industrie, het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek en de supporters van Vers Beton.

 

Voordat je verder leest...

Dit artikel is gebaseerd op ruim vier maanden journalistiek onderzoek van journalist Maurice Geluk. Het onderzoek bestaat uit een analyse van de cijfers, maar ook uit gesprekken met in totaal 30 mensen: makelaars, kleine en grote beleggers, wetenschappers, investeerders, tussenpersonen, woningbezitters, woningzoekenden, vastgoedadvocaten, woningcorporaties en raadsleden. Wil je meer journalistiek onderzoek mogelijk maken? Word dan supporter van Vers Beton.

Nee, ik lees eerst het stuk verder

  1. De liberalisatiegrens voor 2019 is vastgesteld op een huur hoger dan 720,42 euro (met een maximaal verzamelinkomen van ruim 38.000 euro jaarlijks). Alles daaronder is sociale huur. Middenhuur loopt tot grofweg 1000 euro huur per maand, al verschillen de definities. Alles boven dit bedrag wordt gekwalificeerd als het hogere huursegment. ↩︎
  2. Op hun verzoek zijn de buren anoniem opgevoerd. Ze willen de verhoudingen binnen de VvE niet nog verder verstoren. Hun namen zijn bekend bij de hoofdredactie. ↩︎
  3. Marc Overmars, voormalig vleugelspeler van Ajax, Arsenal en FC Barcelona, is een van de bekendste voetballers in het vastgoed. De huidig technisch directeur van Ajax heeft een vastgoedportefeuille met bedrijfspanden, winkelpanden en een vakantiepark in de omgeving Epe (Veluwe). Overmars Vastgoed, het bedrijf dat vader en oudere broer, bestierden is in 2017 uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel. Al het vastgoed staat op naam van de Ajacied. ↩︎
  4. Woonbron verkoopt ook dit pand, bestaande uit drie appartementen, later per abuis aan een belegger, bevestigt een corporatiewoordvoerder in reactie op vragen van Vers Beton. Via een rechtszaak heeft de corporatie geprobeerd de verkoop terug te draaien, wat eveneens is mislukt. ↩︎
  5. Wanneer sprake is van een duurzaam gezamenlijke huishouding is in Rotterdam onder voorwaarden en in bepaalde wijken kamerverhuur mogelijk aan vier of meer personen. Er mag echter niet meer dan één badkamer en één keuken in de woning aanwezig zijn of sloten op de binnendeuren. Ook moeten de bewoners elkaar kennen en mag de samenstelling van de groep in het afgelopen jaar met niet meer dan 25 procent zijn veranderd. Bewoners moeten aan de gemeente Rotterdam verklaren dat ze zo n huishouding voeren. ↩︎
  6. De vonnissen van januari dit jaar zijn te vinden op rechtspraak.nl.

    https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROT:2019:384

    https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROT:2019:383 ↩︎

  7. De in vastgoedrecht gespecialiseerde advocaat reageert op verzoek van Vers Beton op de vonnissen. Hij heeft geen betrokkenheid bij de casussen. ↩︎
  8. Woonbron geeft geen inzage in welke woningen zij heeft verkocht aan beleggers. Dit vanwege de privacy, de zogenoemde Algemene verordening gegevensbescherming (AVG). "U kunt de informatie die wij hierover kwijt willen en kunnen, vinden in onze bestuursverslagen", zegt woordvoerder Hans Böse na herhaaldelijk aandringen. Uit deze documenten valt slechts op te maken de aantallen en wijken waar Woonbron heeft verkocht, niet de specifieke locaties of aan wie. Het valt dus niet te verifiëren of het bij de verkopen in de C.P. Tielestraat en de Ruilstraat is gebleven. ↩︎
  9. Dit wordt weersproken door woordvoerder Böse van Woonbron. “Een dergelijke houding zou ook niet aansluiten bij ons handelen in het vervolg van deze casus”, zegt hij. ↩︎
Wie bezit onze stad?
Portret-MG-2014-tumbnail

Maurice Geluk

Maurice Geluk (1983) groeide op in Spijkenisse en belandde als student in de Peperklip op Zuid. Zijn hart is sinds een decennium verpand aan Crooswijk. Hij werkt als zelfstandig journalist en schrijver.
Maurice@versbeton.nl

Profiel-pagina
05_Nina Fernande_integratie

Nina Fernande

Illustrator

Nina Fernande (1987) is een illustrator. Ze woont en werkt in Rotterdam. Als ze niet aan Franstalige chansons werkt, kleurt, faxt en streept ze simpele maar krachtige platen. Ze typeert haar werk als cartoonesk zonder het grafische element te verliezen.

Profiel-pagina
Nog geen reacties

Reageren is voorbehouden aan Vers Beton-supporters. Meld je hier aan als supporter of log in.