Voor de harddenkende Rotterdammer
DSC7366
Beeld door: beeld: Frank Hanswijk

“Ja, daar moet nog veel aan gebeuren.” Paul Boog (50) staat voor een van zijn beleggingspanden in de wijk Kralingse Veer. Hij kocht het niet zo lang geleden en somt de zichtbare gebreken op: rotte kozijnen, een gebarsten slaapkamerraam, de compleet betegelde tuin. In afwachting van de verbouwing wonen er drie bouwvakkers uit Slowakije. Hun baas, tevens onderaannemer van Boog, heeft het gehuurd. Een van hen slaapt in wat voorheen de woonkamer was, achter een nieuw geplaatst muurtje.

Zoals dit pandje uit 1928 staan er veel meer in de volledig door Capelle aan den IJssel omsloten Rotterdamse wijk. Door de decennia heen hebben huiseigenaren het zichzelf zo comfortabel mogelijk gemaakt. Het resultaat is een wirwar aan uitbouwen, opbouwen, provisorische serres, dakkapellen, voor- en achtertuinhuisjes. Geen gevel is meer hetzelfde en de kozijnen, deuren, dakgoten zijn er in alle kleuren.

Boog en zijn echtgenote streken circa tweeënhalf jaar geleden neer in de zeer dichtbebouwde buurt. In Bleiswijk konden ze maar niet aarden. Hier zijn de sociale contacten wel prettig. Hij houdt kantoor aan huis. Zijn echtgenote verontschuldigt zich bij ontvangst snel voor de trap die al een poos in de grondverf staat. Het is zo’n klus die maar niet af komt. De fundering, betonvloer, dak, binnenkant: alles is onder handen genomen. In de garages naast hun woning liggen hout, plastic pijpen en isolatiematerialen. Boog, een kleine particuliere belegger1, doet veel zelf.

DSC7351
Beeld door: beeld: Frank Hanswijk

Acht huurwoningen

Zijn vastgoedportefeuille bestaat uit acht woningen die allemaal zijn verhuurd. Slechts eentje bevindt zich buiten zijn eigen wijk, namelijk op Zuid in de Tarwewijk. Die focus blijkt een heel bewuste strategie. “Van een vriend kreeg ik ooit de tip: ‘Houd het gebied waar je actief bent zo klein mogelijk en doe daar je kennis op.’” Het resultaat: Boog kent Kralingse Veer inmiddels zó goed, dat hij niet eens hoeft te kijken bij een te koop staande woning. Hij weet waarvoor hij het pand kan kopen en voor hoeveel hij moet verbouwen. Ook makkelijk: krijgt een huurder later een probleem, dan staat Boog zo op de stoep2.

Vastgoed is van een hobby tot een fulltime bezigheid verworden

Vanaf de IJsselmondselaan loopt hij rechts de Neushoornstraat in. Weggestopt achter het speeltuintje – vervaagde rode glijbaan, wipkip, schommel – kocht Boog vorig jaar een bouwvallige woning. Een compagnon haakte op het laatste moment af. Die zag een ingrijpende verbouwing niet zitten. Boog wel. Er ging nieuw hout op de dakkapellen, de buitengevel werd gezandstraald en het dak kreeg nieuwe pannen. De interne verbouwing gaat van start als de huurders – wederom Slowaken – zijn vertrokken.

DSC02679
Beeld door: beeld: Frank Hanswijk

Ons kent ons

Met tweederde van de 735 woningen in handen van bewoners is het eigenwoningbezit3 hoog in Kralingse Veer. Particuliere beleggers hebben er daarvan circa honderd. Een aantal dat gestaag oploopt, blijkt uit cijfers van de gemeente Rotterdam. In 2018 was 14 procent van de woningvoorraad in handen van particuliere beleggers, tegen 10,7 procent in 2012. Corporaties verhuren 131 woningen, een al jaren stabiel aantal.

Voor pandjes moet je in een van de twee cafés zijn, vertelt Boog. Want een goede kastelein kent zijn buurt. Met zo’n 1700 inwoners en lange familielijnen is het ons kent ons. Zodra iemand het plan heeft opgevat te verhuizen, klinkt de tamtam al snel. “De kroegeigenaar van The Sting heeft me al zó veel toegespeeld”.

Hoewel Kralingse Veer onderdeel is van Rotterdam, buitelen de beleggers hier vooralsnog niet over elkaar heen, weet Boog. “Ik heb in deze buurt één echte concurrent en die woont drie deuren verder.”

Skikampioen

Zestien jaar lang was Boog eigenaar van Outdoor Ski & Fun in Bergschenhoek. Deze buitenskibaan, gelegen op een oude afvalberg naast de Rotte, deed hij zomer 2018 van de hand. Om het, zoals hij tegen het AD verkondigde, “wat rustiger aan te doen”. Een voornemen waar weinig van terecht is gekomen. Vastgoed is van een hobby tot een fulltime bezigheid verworden.

DSC02696
Beeld door: beeld: Frank Hanswijk

Zo koopt, renoveert en verkoopt Boog gezinswoningen en appartementen. In de voorbije jaren heeft de meervoudig nationaal skikampioen dit trucje stadsbreed circa tien keer herhaald. Met minder dan 20 tot 25 procent rendement (op eigen vermogen) op een renovatieproject neemt hij geen genoegen. Soms koopt hij vastgoed om simpelweg kort daarna weer met winst door te verkopen. Tevens verhuurt hij 4door hem opgeknapte woningen.

In vijf van zijn woningen zitten studenten, meestal uit het buitenland

Terwijl Boog door de Lamastraat loopt, zegt hij dat het zijn principe is om “al zijn woningen strak en netjes te hebben”. Daarom haalt hij ze na aankoop het liefst eerst helemaal leeg, om ze vervolgens opnieuw in te delen. Een donkere, smalle poort tussen de huizen leidt naar een paadje achter de tuinen. Boog slaat rechtsaf, loopt naar het einde.

De gordijnen van de verhuurde woning zitten potdicht. Hij wijst op de nieuwe betimmering van schuur en dakkapel, noemt het plaatsen van dubbel glas. Toilet en badkamer gingen naar boven en hij “zette er een showroomkeukentje in”. Met een investering van 15.000 euro is de woning “eigenlijk nét iets te netjes opgeknapt”.

DSC7342
Beeld door: beeld: Frank Hanswijk

In deze en vier van zijn andere woningen in de wijk zitten studenten. Meestal komen ze uit het buitenland: Rusland, Moldavië, Spanje, Frankrijk. Wie goed doorfietst, is met tien minuten op de Erasmus Universiteit. Het verklaart waarom Kralingse Veer steeds populairder wordt. Boogs vanafprijs voor een studentenwoning met drie kamers is 1200 euro per maand, exclusief. Hij heeft ook panden die 1500 euro opbrengen.

Waar zit nog handel?

Al ken je de buurt zo goed als Boog, ook voor hem is kopen in een opgaande markt lastig. Diversificatie is een van zijn oplossingen. Op de grens van Rotterdam en Barendrecht, aan de Reijerwaardseweg, bouwt Boog een vrijstaande woning voor de verkoop. En hoewel de focus op Kralingse Veer ligt, waaiert hij ook uit over Rotterdam. Met zijn Handelsmaatschappij Arcade bv heeft hij onlangs een verpauperd appartementje op Zuid aangekocht.

Tijdens de autorit over de Van Brienenoordbrug vertelt Boog dat hij de tweekamerbovenwoning aan de Strevelsweg binnen zes maanden wil renoveren (zie kader). “Veel gezeur en gezeik”, levert het project hem tot dusver op. Zodra hij de deur van de gedeelde opgang opent, komt de schimmellucht je direct tegemoet. Op verschillende plekken was er flink lekkage, zoals in de douche. Het verklaart de onaangename geur.

DSC02760
Beeld door: beeld: Frank Hanswijk

Bovendien pakt zo’n beetje alles duurder uit. Een vereniging van eigenaren (VVE) was er niet. Het opmetselen van de achtergevel moest daarom uit eigen zak worden betaald. In de ruimtes komen nieuwe radiatoren ter vervanging van de centrale moederhaard. Badkamer, vloeren, plafonds, keuken, cv-ketel, isolatie: alles gaat er nieuw in.

“Tien, vijftien panden, dan kunnen we een leuk leven leiden”

Het is tekenend voor Boogs aanpak. Zijn oog valt op panden die al langer te koop staan, vaak omdat er een probleem in zit. “De staat van de woning, funderingsproblemen, een niet-functionerende VVE, gemeentelijke aanschrijvingen. Voor mij is dat geen probleem. Ik zie al snel wat een verbouwing voor verkoopprijs oplevert.” Voor aankoop benadert hij de eigenaar altijd direct om duidelijk te maken wat er allemaal moet gebeuren om het leefbaar te krijgen. Meerdere panden heeft hij zo onder de vraagprijs aangekocht. Buurten waar de prijzen hoog zijn, laat hij doorgaans links liggen.

DSC02711
Beeld door: beeld: Frank Hanswijk

Pandjes flippen

Het opkopen, renoveren en vervolgens doorverkopen van woningen gebeurt doorgaans binnen zes maanden. Een investeerder betaalt dan slechts 2 procent overdrachtsbelasting over de meerwaarde, niet over de aankoopsom. Ook speculanten maken hier handig gebruik van, aangezien de woningwaarde in een handomdraai 10, 20, 30 duizend euro kan stijgen. Zonder daarvoor ook maar iets te doen. Dit leidt tot uitwassen5, zoals het zogenoemde pandje flippen.

Een bovenwoning in de Van Nideckstraat (Blijdorp) kende bijvoorbeeld in nog geen half jaar tijd drie verschillende eigenaren. Van investeerder, via handelaar, naar investeerder Yourban Housing. Dit laatste bedrijf betaalde in januari 242.500 euro en renoveert momenteel grondig. Het doel? Wederom verkoop. “Er zit overal wat geld tussen natuurlijk,” aldus de handelaar die anoniem wil blijven, “maar het is de markt die daarvoor betaalt.”

Een leuk leven

Terug in Kralingse Veer. In zijn wijk staan op moment van schrijven slechts twee woningen te koop. Op een ruit in de Antilopestraat is een driehoeksbord van Van Herk Makelaardij geplakt. De woning van circa 100 vierkanter meter had een vraagprijs van 205.000 euro. Binnen drie weken vond het een nieuwe eigenaar. “Twee jaar geleden kocht ik een vergelijkbaar pandje voor een ton”, memoreert Boog.

Hij wacht de storm op de woningmarkt rustig af. Buitenkansjes dienen zich altijd aan, wanneer je goed bent ingevoerd. Met de natte vinger berekende hij al eens wat hij moet doen om het tot ver na zijn pensioen uit te kunnen zingen. Boog en zijn echtgenote liggen op koers. “Tien, vijftien panden, dan kunnen we een leuk leven leiden.”

Bij dit onderzoek kan Vers Beton jouw hulp goed gebruiken. Ben je bijvoorbeeld actief als belegger en wil je laten zien hoe je naar de stad kijkt? Woon je in een complex of straat waar onlangs meerdere panden verkocht zijn aan beleggers en vind je daar wat van? Of heb je een brief van een of ander beleggingsfonds in de bus gekregen met de vraag of je wilt verkopen? Laat het dan weten. Dat kan via maurice@versbeton.nl.

Wil je het onderzoeksdossier ‘Wie bezit onze stad?’ volgen, schrijf je dan in voor de email-nieuwsbrief.

Verder praten over dit onderwerp

Op maandag 1 juli praten we in de Talkshow Vers Beton LIVE verder over dit onderzoek. Supporters kunnen een gratis ticket kopen met hun kortingscodeKoop hier je ticket en bekijk het programma.

Dit artikel is tot stand gekomen dankzij de steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten, het Stimuleringsfonds voor de Creatieve Industrie, het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek en de supporters van Vers Beton.

Vers Beton heeft jouw support nodig!

Voordat je verder leest: Vers Beton kan alleen blijven bestaan dankzij support van onze lezers. Maak jij ook onafhankelijke journalistiek in Rotterdam mogelijk?

Nee, ik lees eerst het stuk verder

  1. Een kleine particuliere belegger heeft in privé (box 3) 1-9 woningen voor de verhuur, volgens de gemeente Rotterdam. De twee andere categorieën zijn: 10-99 (middel) en 100 of meer (groot) woningen. ↩︎
  2. Eerstejaarsstudent Tessa de Groot (18) woont sinds augustus in een “nette” woning van belegger Boog. Ze deelt die met twee internationale studenten. “Als er iets mis is, app ik hem en is het meestal binnen twee dagen geregeld”, zegt ze. Het trio betaalt maandelijks 1200 euro exclusief. ↩︎
  3. Op 1 januari 2018 waren 99.802 Rotterdamse woningen in handen van eigenaar-bewoners. Op de totale voorraad van 297.385 woningen is dit een aandeel van ruim 33 procent. ↩︎
  4. Makelaar Stefanie Koolhaas-Wortelboer van Immobilia doet circa acht jaar op een "prettige manier" zaken met Boog. Ze adviseert bij zijn aan- en verkopen en regelt de verhuur. “Hij is goed voor zijn huurders,” zegt ze zonder twijfel, “maar hij ontvangt goede huuropbrengsten, dus hij moet ook wel ↩︎
  5. Er gaan steeds meer stemmen op om het douceurtje van kabinet-Rutte I terug te draaien. Eerder bedroeg de overdrachtsbelasting namelijk 6 procent. Dit tarief werd in 2011 verlaagd om de ingestorte huizenmarkt nieuw leven in te blazen. De wijziging is nooit teruggedraaid. ↩︎
Wie bezit onze stad?
Portret-MG-2014-tumbnail

Maurice Geluk

Maurice Geluk (1983) groeide op in Spijkenisse en belandde als student in de Peperklip op Zuid. Zijn hart is sinds een decennium verpand aan Crooswijk. Hij werkt als zelfstandig journalist en schrijver. Maurice@versbeton.nl

Profiel-pagina
frank hanswijk

Frank Hanswijk

Fotograaf

Frank Hanswijk (Rotterdam, 1971) is een Rotterdamse fotograaf. Hij ontwikkelde zich breed met werk in journalistiek, reclame, theater en architectuur. De laatste jaren concentreert zijn werk zich steeds meer op architectuur en landschap. Hij benadert de architectuur niet als object maar als plek waarin de mens, al dan niet op de foto aanwezig, een cruciale rol speelt.

Profiel-pagina
Nog geen reacties

Reageren is voorbehouden aan Vers Beton-supporters. Meld je hier aan als supporter of log in.