Voor de harddenkende Rotterdammer
Beeldmerk_03
Beeld door: beeld: Nina Fernande

Wie een paar jaar geleden een woning in centrumwijk Cool heeft gekocht, mag in de handjes wrijven. Anno 2019 is het een van Rotterdams populairste plekken om te wonen. Gingen woningen daar op het dieptepunt van de markt in 2013 weg voor nog geen twee ton, inmiddels wisselen ze gemiddeld voor ruim 431.000 euro van eigenaar. Een stijging met krap 120 procent. 

Het is slechts een van de opmerkelijke bevindingen uit mijn vijf maanden durende onderzoek voor Vers Beton. Het ging me specifiek om de invloed die particuliere beleggers op de stad uitoefenen – zij kopen in hoog tempo woningen op. Maar gaandeweg kwam ik veel meer interessants tegen. Alleen, in de serie artikelen onder de noemer Wie bezit onze stad? kreeg het merendeel van deze statistiek geen plek. 

Dollemansrit

Vandaar dat al snel het idee ontstond voor een interactieve kaart. Een kaart waarin iedereen met een paar muisklikken ziet wat voor dollemansrit de woningmarkt de afgelopen tien jaar heeft beleefd. En nog steeds is het een gekkenhuis. 

Zo werd een flink aantal wijken voor velen onbetaalbaar, deden woningcorporaties duizenden woningen van de hand en verkocht de gemeente nagenoeg al haar bezit. Maar liefst 17.400 woningen kwamen in handen van kleine particuliere verhuurders. Verder leer je dat de woningmarkt in de zomer van 2013 zijn laagste punt bereikte en in de jaren erna iets opkrabbelde. 

Had je toen maar een huis gekocht. Want in 2016 ging het hek definitief van de dam.

Zo werkt de kaart

Hieronder vind je een uitleg over het gebruik van de interactieve kaart, de achtergronden en de makers. 

1. Waarom hebben jullie deze interactieve kaart gemaakt?

Omdat er de afgelopen jaren nogal wat is gebeurd op de Rotterdamse woningmarkt. Zo is inmiddels voor veel starters een koopwoning onbereikbaar. Een deel van de verklaring is dat woningen in hoog tempo worden opgekocht door particuliere beleggers en verhuurders. Daar schreven we uitgebreid over in ons onderzoeksdossier Wie bezit onze stad?  

Tijdens dit onderzoek stuitte journalist Maurice Geluk op veel meer interessante informatie, die hij samen met Afdeling Buitengewone Zaken voor een breder publiek inzichtelijk maakte. Met als resultaat dat jij nu zelf kunt zien hoe de woningmarkt zich sinds 2008 op drie punten als een razende heeft ontwikkeld: verkoopprijzen, WOZ-waarden en het woningbezit van zeven verschillende groepen (zie vraag 5).

 2. Waarom hebben jullie gekozen voor de periode 2008-2018?

Sinds medio jaren ’80 tot en met de eerste helft van 2008 is de prijs van koopwoningen haast onafgebroken gestegen. De in de Verenigde Staten uitgebroken financiële crisis betekende een ommekeer en bereikte Nederland in het najaar van 2008. Dit zorgde voor een hele hoop turbulentie in de jaren die volgden, met als dieptepunt van de woningmarkt het jaar 2013. 

Zodra de jaren volgend op 2018 beschikbaar zijn, zullen we deze website een update geven. 

3. Waar komen al die cijfers vandaan? 

Achter de interactieve kaart gaan drie verschillende datasets schuil. De verkoopprijzen zijn afkomstig van de NVM en bewerkt door gemeentelijk onderzoeks- en statistiekbureau OBI. De WOZ-waardes komen uit de databank van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Bron achter het overzicht met actieve partijen (zie vraag 6) is eveneens van OBI.

4. Ik snap er helemaal niks van! Leg me even uit hoe die kaart werkt. 

Heb je het introductiefilmpje bekeken? Je kunt dat afspelen zodra je op de startpagina van https://woningmarkt.versbeton.nl komt of bekijk hem onderaan de veelgestelde vragen. 

Kom je er nog steeds niet uit? In de linkerbovenhoek (desktop) of direct onder (mobiel) de kaart kun je kiezen uit drie opties: gemiddelde verkoopprijs, gemiddelde WOZ-waarde en actieve partijen. Standaard aangevinkt staan de verkoopprijzen. Wil je de WOZ-waardes bekijken of actieve partijen bekijken? Selecteer dit dan met een muisklik (meerdere tegelijk is niet mogelijk). Direct onder de kaart kun je ook de jaartallen aanklikken die je met elkaar wilt vergelijken.

Standaard begint de kaart op het niveau van de stad Rotterdam. Als je een gebied wilt bekijken, dan klik je bijvoorbeeld op Noord of IJsselmonde. De kaart zoomt vervolgens in. Je kunt dan op een specifieke wijk klikken, zeg Blijdorp. Met het plusje of minnetje rechtsonder in beeld zoom je weer uit. 

Direct onder de interactieve kaart verandert allerlei informatie afhankelijk van jouw selectie. Zo zie je door de jaren heen het totaal aantal woningen in een wijk fluctueren, hoeveel de verkoopprijzen zijn gestegen (of gedaald) en wat de WOZ-waardes doen. Bij Actieve partijen (zie vraag 6) zie je of er sprake is van een daling of stijging in het woningbezit van verschillende vastgoedbezitters.  

Van elke actieve partij afzonderlijk kun je het woningbezit bekijken. Bijvoorbeeld corporaties of eigenaar-bewoners. Wat zij bezitten, verschijnt als percentage op de interactieve kaart. Ook per gebied/wijk. Onder de kaart kun je vervolgens het woningbezit van alle actieve partijen in stad/gebied/wijk in een bepaalde periode bekijken. Dit totaal telt op tot 100 procent. 

5. Waarom zit er zo’n groot verschil tussen WOZ-waarde en verkoopprijs?

Het zijn beide manieren om de waarde van een woning te bepalen, maar worden voor andere doeleinden gebruikt. De WOZ is van belang voor de hoogte van heffingen door gemeente en hoogheemraadschap, de marktwaarde bij de aan- en verkoop van een woning. 

Beide worden ook op een andere manier vastgesteld. De marktwaarde door een taxateur, de WOZ-waarde is het gemiddelde van de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Zaken als locatie en staat van onderhoud tellen niet mee voor de WOZ.  

Verder loopt de WOZ één à twee jaar achter op de marktwaarde. Bij sterke prijsschommelingen kan de WOZ flink afwijken van de marktwaarde. 

6. Wat bedoelen jullie met actieve partijen?

Rotterdamse woningen zijn in handen van verschillende groepen vastgoedbezitters. De gemeente onderscheidt er zeven. De gemeente zelf, woningcorporaties, institutionele beleggers, drie soorten particuliere verhuurders en eigenaar-bewoners. 

Twee groepen lichten we kort toe. Met institutionele beleggers bedoelen we pensioenfondsen en verzekeraars. Maar veelal zijn het derden die hun geld beleggen, zoals Vesteda, AM, Amvest en Syntrus Achmea. Particuliere verhuurders zijn personen die een of meerdere woningen hebben voor de verhuur. Ze hebben deze woningen in privébezit, dus op eigen naam. We onderscheiden er drie: klein (1-9 woningen), middel (10-99) en groot (100 of meer). 

7. O jee! Ik krijg de melding ‘onbekend’. Wat nu? 

Sommige cijfers ontbreken. Een uitleg waarom:   

De verkoopprijs is ‘onbekend’. Dit betekent dat in een bepaald gebied in een bepaald jaar minder dan tien woningen zijn verkocht. Omdat een gering aantal verkopen grote schommelingen kan veroorzaken, zijn deze gemiddelden niet opgenomen. De wijken Cool, Nieuw-Crooswijk, Heijplaat en het Witte Dorp zijn voorbeelden. 

De WOZ-waarde is ‘onbekend’. Dit komt voor in gebieden met weinig woningen, waarvan de functie ook nog eens gemengd is (bijvoorbeeld wonen plus werk). Dat zie je hoofdzakelijk op industrie- en bedrijventerreinen, zoals Nieuw-Mathenesse, Noord-Kethel en de Blijdorpsepolder. 

Bij actieve partijen ontbreekt 2016 in zijn geheel. Waarom? De gemeente Rotterdam heeft deze dataset niet voorhanden. Selecteer daarom bij actieve partijen altijd een ander jaartal dan 2016 bij zowel begin- als eindpunt. Is 2016 een tussenliggend jaar in de vergelijking, dan geeft dat geen problemen. 

Zie ook vraag 8.

8. Ik woon op Heijplaat of de Kop van Zuid en ik krijg de melding ‘onbekend’.

Rozenburg is pas vanaf 2011 in de statistieken van de gemeente Rotterdam opgenomen. Eerder was het een zelfstandige gemeente. Charlois Zuidrand en Kop van Zuid (Wilhelminapier) zijn sinds 2012 een officiële CBS-buurt. Eerder waren ze ondergebracht bij andere buurten. Selecteer je bijvoorbeeld het jaar 2009, dan zijn daar dus geen gegevens van bekend. 

Zie ook vraag 7. 

9. Hoe kom ik meer te weten over wat speelt op de Rotterdamse woningmarkt? 

De interactieve kaart maakt deel uit van onderzoeksdossier Wie bezit onze stad? van journalist Maurice Geluk. Hij heeft vijf maanden lang onderzoek gedaan naar de invloed van particuliere beleggers op de stad Rotterdam. De serie verhalen die hij schreef, lees je op Vers Beton

10. Supergaaf deze interactieve kaart! Mag ik de gegevens klakkeloos overnemen?

Nee. Al heeft Vers Beton deze kaart wél gemaakt zodat we er allemaal een beetje wijzer van kunnen worden. Zoals je bij vraag 3 kunt lezen, is alle informatie afkomstig van een specifieke bron. Het is een basisvereiste dat, wanneer je iets overneemt, je deze bron noemt. Tegelijk kom je aan de informatie via deze website. Een duidelijke verwijzing of link naar https://woningmarkt.versbeton.nl is daarmee op z’n plaats. 

11. Kan ik mijn bevindingen delen met anderen?

Ja, graag zelfs. Ontwikkelaar Afdeling Buitengewone Zaken heeft speciaal daarvoor een handigheidje ingebouwd. Je vindt het deel-icoontje helemaal rechtsboven in de interactieve kaart, direct onder het rondje met de ‘i’. 

12. Help! Mijn vraag staat er niet tussen. 

Stuur een mailtje naar info@versbeton.nl. We kijken er zo snel mogelijk naar. 

13. Wie zitten er achter deze kaart?

Zie het colofon hieronder. Wil je meer weten over Vers Beton? Klik dan hier

OPEN Rotterdam maakte een introductiefilmpje bij de interactieve kaart. Journalist Maurice Geluk vertelt daarin hoe alles werkt. Bekijk hem hier. 

dossier-header1

Deel van Dossier

Wie bezit onze stad?

Een onderzoek naar de invloed van particuliere beleggers in Rotterdam. 

Colofon

Opdrachtgever: Vers Beton
Onderzoek: Maurice Geluk
Ontwerp en ontwikkeling: Afdeling Buitengewone Zaken
Illustraties: Nina Fernande
Video: OPEN Rotterdam
Projectleider: Hilde Westerink

Met dank aan: Eeva Liukku, Margot Smolenaars, Willemijn Sneep, gemeente Rotterdam-OBI

Het onderzoeksdossier Wie bezit onze stad? is tot stand gekomen dankzij de steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten, het Stimuleringsfonds voor de Creatieve Industrie, het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek en de supporters van Vers Beton.

Wil je verder praten over de woningmarkt? Kom dan naar onze talkshow Vers Beton LIVE op 1 juli in Arminius.

Meer info en tickets hier >

Voordat je verder leest...

Deze kaart en het achterliggende dossier is tot stand gekomen dankzij maanden onderzoek van journalist Maurice Geluk. Dat kan alleen dankzij de support van onze lezers. Wil je meer dan dit soort journalistiek onderzoek mogelijk maken? Word dan supporter van Vers Beton!

Nee, ik lees eerst het stuk verder

Wie bezit onze stad?
Portret-MG-2014-tumbnail

Maurice Geluk

Maurice Geluk (1983) groeide op in Spijkenisse en belandde als student in de Peperklip op Zuid. Zijn hart is sinds een decennium verpand aan Crooswijk. Hij werkt als zelfstandig journalist en schrijver. Maurice@versbeton.nl

Profiel-pagina
05_Nina Fernande_integratie

Nina Fernande

Illustrator

Nina Fernande (1987) is een illustrator. Ze woont en werkt in Rotterdam. Als ze niet aan Franstalige chansons werkt, kleurt, faxt en streept ze simpele maar krachtige platen. Ze typeert haar werk als cartoonesk zonder het grafische element te verliezen.

Profiel-pagina
Nog geen reacties

Reageren is voorbehouden aan Vers Beton-supporters. Meld je hier aan als supporter of log in.