Voor de harddenkende Rotterdammer
artikel2-illustratie2
Beeld door: beeld: Daan Timmer

Feyenoord City is too big to fail. Stoppen kan niet meer zonder hoge kosten te maken. “Op een gegeven moment ben je het punt voorbij dat het geen pijn meer doet”, aldus stadiondirecteur Jan van Merwijk.

Al jaren droomt de club van een nieuw stadion. De voorbije tien jaar waren er plannen voor nieuwbouw naast het huidige stadion en voor de ‘vernieuwbouw’ van de Kuip. Geen van die plannen was zo duur als Feyenoord City. En dan hebben we het niet alleen over bouwkosten.

Nog voor er ook maar één paal is geslagen, staat eind dit jaar de teller voor Feyenoord City al op zo’n 20 miljoen euro1. Dat zijn kosten voor adviseurs, ontwerpers en rente op leningen. Tel daar de kosten voor eerdere stadionplannen bij op en je komt op een bedrag van zeker 23 miljoen euro in tien jaar tijd. Maar wat kosten zijn voor Feyenoord, zijn inkomsten voor anderen. Wie verdienen er tot nu toe wél geld aan de plannenmakerij rond Feyenoord City?

Goldman Sachs casht 183 miljoen euro rente

Hoe komt Feyenoord aan al het benodigde geld? Eigen vermogen heeft de club niet. De ‘ontwikkelkosten’ van Feyenoord City worden grotendeels betaald met geleend geld, afkomstig van Goldman Sachs. In twee tranches maakte die bank sinds begin vorig jaar 17,5 miljoen euro over als ‘brugfinanciering’. Dat is het eerste deel van de lening voor het project. Als het bouwen daadwerkelijk begint, volgt de rest van de 237 miljoen euro die de bank toezegde.

Als onderpand voor de lening van Goldmans Sachs bood Feyenoord de Kuip

Daar staat natuurlijk wel iets tegenover. Als onderpand voor de lening bood Feyenoord de Kuip en een deel van de inkomsten uit de businessseats. Mochten de plannen voor het nieuwe stadion alsnog stranden, dan moet de lening op een of andere manier worden terugbetaald. Dat betekent in de praktijk: hogere huur en lagere inkomsten uit businessseats.

Sowieso legt de lening Goldman Sachs geen windeieren. Van de 9,2 miljoen euro eind vorig jaar in de boeken stond het project gestoken had, ging 583.000 euro op aan financieringskosten, blijkt uit het jaarverslag van Stadion Feijenoord N.V.. De volledige 237 miljoen euro zal Feyenoord in 25 jaar aflossen. Dat doen ze tegen 5 procent rente annuïtair. Over die hele periode zal Goldman Sachs 183 miljoen euro aan rente ontvangen. Het is daarmee met afstand de best verdienende partij in het project Feyenoord City. 

8,3 miljoen advies- en ontwerpkosten

Een van de lessen die Feyenoord trok uit eerdere, gestrande stadionplannen was dat er meer professionaliteit nodig is in de projectleiding. Het gros van de kosten die Feyenoord nu maakt, gaat daarom op aan adviseurs en ontwerpers. Precieze bedragen per adviseur of bureau zijn niet bekend, maar de jaarrekening van vorig jaar gaf een aardig inkijkje. Van de 9,2 miljoen die dat jaar voor stadionontwikkeling in de boeken stond, ging 8,3 miljoen op aan ontwerpkosten, projectmanagement en advies.

Toen in 2015 de renovatieplannen voor de Kuip strandden, waren OMA en andere gegadigden er als de kippen bij

In een architectuurpodcast gaf David Gianotten van grootverdieners OMA inzicht in hoe het bureau van sterarchitect Rem Koolhaas te werk gaat. Toen in 2015 de renovatieplannen voor de Kuip strandden, waren OMA en andere gegadigden er als de kippen bij. Een proactieve houding dus, met als doel om vroeg een stempel op het project te drukken. “Waarom trek je dat initiatief niet veel meer naar jezelf toe?”, luidde het advies aan Feyenoord. “Er zijn heel veel partijen die je daarin zouden kunnen ondersteunen. […] Zo kwamen er heel veel puzzelstukjes op tafel. Wij hebben gezegd: als je die puzzelstukjes nou zo in elkaar legt, en als je voor nu nou dit soort afspraken maakt, en ons zes maanden de tijd geeft, dan kunnen we wellicht dit voor je bereiken.”

Een andere partij die al vroeg aanschoof, was Operatie NL, een coöperatie van machers voor projectontwikkeling en andere ingewikkelde klussen. Mede-oprichter Frank Keizer is nu projectmanager van Feyenoord City en bedacht de ontwikkelstrategie voor het gebied. In totaal zijn er drie mensen van Operatie NL bij Feyenoord City betrokken. De organisatie zit sowieso goed in het Rotterdamse: zij begeleidt ook de verkoop van Eneco en de Rotterdamse directeur Stadsontwikkeling Jos Melchers was een poosje bij Operatie NL aangesloten.

De financieringsstructuur onder Feyenoord City werd uitgedacht door het adviesbedrijf First Dutch, het voormalige TNO Bedrijven2 waarin de Rotterdamse ondernemer Peter Goedvolk in 2016 een meerderheidsbelang nam. Goedvolk verdiende zijn geld als oprichter van oliebedrijf Argos Oil en is een van de vermogende die de club een aantal jaar geleden redden.

Al die adviseurs hebben ook onderling weer verbanden

Al die adviseurs hebben ook onderling weer verbanden. Zo is Wout Korving, een van Frank Keizers partners bij Operatie NL, ook aangesloten bij Realconomy. Dat bedrijf doet de gebiedsontwikkeling en koopt via de stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas de grond onder het stadion aan, waarover zo meer. Mede-oprichter van Realconomy is Bastiaan van der Knaap, de oud-bankier die vanuit First Dutch de financiering voor het stadion bij Goldman Sachs regelde. Zij werken samen met Hans van Rossum, voormalig topambtenaar op de dienst stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam. Veel adviseurs komen ook terug als auteur in de colofon van de haalbaarheidsstudie naar het stadion, de basis waarop het project in 2017 van de gemeenteraad groen licht kreeg.

De onderlegger onder het project is de business case die werd opgesteld door de International Stadia Group (ISG). Dit Britse adviesbureau rekende de verwachte inkomsten door, mede in opdracht van Goldman Sachs.

Amerikaanse imperialisten

Ook de kosten voor de grondaankopen lopen door. De gemeente belooft 60 miljoen euro te betalen voor de grond, zodra de bouw kan beginnen. Als het stadion er eenmaal staat, betaalt Feyenoord City de gemeente een jaarlijkse erfpacht van 2,1 miljoen euro. De grondaankopen zijn niet opgenomen in het totale prijskaartje dat aan het stadion hangt, dat daarmee boven het half miljard uitkomt.

Tot het moment dat de gemeente de grond overkoopt, is die in bezit van de stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas, een vehikel dat werd opgericht door Realconomy om de grondaankopen te regelen. Inmiddels zou die zo’n tweederde van de grond onder het toekomstige stadion hebben aangekocht.

Zonder de grond loopt het hele project spaak, wat de eigenaren van de grond een comfortabele onderhandelingspositie geeft

Zonder de grond loopt het hele project spaak, wat de eigenaren van de grond een comfortabele onderhandelingspositie geeft. Of, zoals een ingewijde in de Rotterdamse vastgoedwereld het uitlegde: “Je weet dat er een stadion komt. Daar wordt de prijs die je kunt vragen doorgaans niet lager van.”

Zo maakte een woordvoerder namens vastgoedbedrijf Cairn Real Estate bekend dat alleen een “wereldprijs” hoog genoeg zou zijn om de lap grond rond de gebouwen van brouwerij AbInbev van de hand te doen. Inmiddels is het perceel voor een onbekend bedrag verkocht. Cairn Real Estate beheert de percelen voor eigenaar ABN Amro Mees Pierson Real Estate Growth Fund. De website Vastgoedmarkt.nl schreef daarover dat het beheer in 2013 voor een symbolisch bedrag van één euro werd overgedragen.

artikel2-illustratie1
Beeld door: beeld: Daan Timmer

De Amerikaanse durfinvesteerder Blackstone mag evenmin klagen. Eind vorig jaar werd bekend dat de stichting Gebiedsontwikkeling voor 14 miljoen een twee hectare groot perceel aan de Bankwerkerstraat had gekocht. Gegevens uit het kadaster tonen dat de grond eigendom was van de Nederlandse ontwikkelaar Multi, bekend van onder meer de Koopgoot en de Amsterdamse Kalvertoren.

De vastgoedportefeuille van Multi kwam na “een vijandige overname door een groep Amerikaanse imperialisten” (dixit Multi-oprichter Hans van Veggel) voor een prikkie in handen van Blackstone, dat het onder bracht in een in Luxemburg geregistreerd vastgoedfonds. “Alles bij elkaar heeft Blackstone voor een half miljard Multi in handen gekregen. Voor een appel en een ei, zoals al snel bleek”, aldus Vastgoedmarkt.nl. Overigens was Dick van Well, oud-voorzitter van de raad van commissarissen van Feyenoord, tot 2013 ook commissaris bij Multi.

In tien jaar tijd investeerde de club 23 miljoen euro in plannenmakerij

Feyenoord is de vrijblijvendheid al lang voorbij. In tien jaar tijd investeerde de club 23 miljoen euro in plannenmakerij. Voor Feyenoord City ging de versnelling er echt op, met een architect van wereldfaam, topadviseurs en een Amerikaanse zakenbank met ervaring in stadionfinanciering. Stoppen is eigenlijk geen optie meer.

Onderzoek naar Feyenoord City

Dit is een onderzoek van Vers Beton, Open Rotterdam, Follow the Money en SPIT en is mogelijk gemaakt dankzij een bijdrage van het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek en dankzij de supporters van Vers Beton.

Houd Vers Beton in de gaten voor alle verhalen over Feyenoord City. Op zaterdag 6 en zaterdag 13 juli lees je bij FTM twee longreads over hetzelfde dossier. 

Vind je onderzoeksjournalistiek belangrijk en wil je het steunen? Dat kan door supporter te worden bij Vers Beton of lid te worden van Follow the Money.

Voordat je verder leest...

Dit dossier is tot stand gekomen na diepgravend onderzoek van journalisten Bram Logger en Guido van Eijck. Dat is mogelijk dankzij de supporters van Vers Beton. Wil je meer van dit soort lokale journalistiek mogelijk maken? Word dan nu supporter van Vers Beton!

Nee, ik lees eerst het stuk verder

  1. Eind 2018 bedroegen de totale gemaakte kosten voor de stadionontwikkeling 9,2 miljoen euro, blijkt uit jaarrekeningen van Stadion Feijenoord N.V. Daar bovenop komen de ontwikkelkosten voor Het Nieuwe Stadion, de vernieuwbouw van de Kuip en de eerste plannen voor Feyenoord City à ten minste 3,3 miljoen euro. Begin 2018 maakte Goldman Sachs het eerste deel van de brugfinanciering à 8 miljoen euro over. De tweede tranche van Goldman Sachs bedraagt 9,5 miljoen euro. ↩︎
  2. TNO Bedrijven was tot 2016 onderdeel van het beroemde onderzoeksinstituut TNO. Op het moment van de overname was het een verzameling van 27 technologie gedreven bedrijven met in totaal ruim 1.100 medewerkers. ↩︎
Feyenoord City
20190222_091413

Bram Logger

Bram Logger (1980) studeerde rechten in Leiden en ging na een master journalistiek aan de Rijksuniversiteit Groningen aan de slag bij het Utrechts Nieuwsblad, freepaper DAG en Trouw. Als freelance onderzoeksjournalist werkt hij voor coöperatie Sp/T, Investico, Follow the Money, de Groene Amsterdammer en Trouw. Hij verdiept zich al sinds 2013 in sporteconomie, waaronder ook de stadionplannen rondom de Kuip. Voor Vers Beton maakte hij dit dossier over Feyenoord City.

Profiel-pagina
pasfoto-Guido van Eijck

Guido van Eijck

Guido van Eijck (1987) is freelance journalist. Zijn stukken verschenen in onder meer De Groene Amsterdammer, de Volkskrant, het Financieele Dagblad en Die Zeit. Voor Vers Beton schrijft hij elke maand een analyse over de Rotterdamse politiek.

Profiel-pagina
daan_timmer

Daan Timmer

Illustrator

Daan Timmer, 28 jaar, is al van kleins af aan bezig met illustratie en ontwerp. Sinds hij in 2015 afstudeerde aan de WDKA werkt hij als grafisch ontwerper. Daarnaast timmert hij ook hard aan de weg als freelance illustrator en heeft een eindeloze fascinatie voor gezichten en de verhalen die erachter schuilgaan. Deze verhalen spelen samen met zijn eigen rijke achtergrond een grote rol in zijn werk.

Profiel-pagina
Nog geen reacties

Om te reageren moet je ingelogd zijn. Inloggen kan je hier. Als je nog geen account hebt meld je nu aan als supporter of maak hier een gratis reageerdersaccount aan.