Voor de harddenkende Rotterdammer
03_Delftsestraat_2020_©Ossip
Beeld door: beeld: Ossip van Duivenbode

Het Schiekadeblok – dat gekke hoekje1 van het stationsgebied – heeft de afgelopen afgelopen tien jaar, temidden van verhitte politieke discussies over geld en grootste bouwplannen, bewezen dat haar panden zich uitstekend lenen voor creatief hergebruik. Met de aankomende miljoeneninvesteringen en herontwikkeling, komt die rafelige sfeer onder druk. Maar op de achtergrond hebben stadmakers en investeerders zich verenigd om de ‘Rotterdamsheid’ van het gebied zoveel mogelijk te behouden. De gemeente begeleidt de initiatieven in de hoop dat de nieuwe episode van het vastgoedspel Schiekadeblok niet een nieuw politiek debacle oplevert.

Dat spel begint in 2009 als toenmalig bouw-wethouder Karakus (PvdA) met de erfpachtmaatregel ontwikkelaar LSI (Luc Smits Investments) het recht geeft de gemeentegrond te ontwikkelen. Smits moet daar jaarlijks erfpacht over betalen aan de gemeente, maar als hij door de economische crisis in zwaar weer raakt en zijn schuld oploopt tot 5 miljoen euro, koopt de gemeente de grond noodgedwongen terug voor 52 miljoen. Het leidt tot politieke commotie over de opgeloste miljoenen, waar de gemeente wel een groot deel van de panden aan de Delftsestraat, Schiestraat en het Delftseplein als ‘wisselgeld’ aan overhoudt.

Na het likken van de wonden leeft de vastgoedmarkt weer op en lacht het geluk de gemeente weer toe. De ambtenaren van stadsontwikkeling pakken de plannen voor het Schiekadeblok weer uit de kast maar krijgen te maken met een compleet nieuwe situatie: in de tussentijd heeft architectenbureau ZUS met de Luchtsingel het Schieblock geactiveerd. Ondernemers als Biergarten, Perron, Annabel en Operator hebben het voorbeeld van ZUS gevolgd wat de term placemaking een hele nieuwe, Rotterdamse, dimensie geeft. Zo krijgen de verloederde Wederopbouwpanden opeens weer wat glans. Uit cultuurhistorisch onderzoek blijkt bovendien dat enkele panden aan de Delftsestraat architectonisch van waarde zijn.

Toch levert in 2017 de mogelijkheid van behoud van de panden veel weerstand op in de raad: sommige gemeenteraadsleden keren zich tegen dit idee omdat sloop en nieuwbouw het hoogste verkoopbedrag oplevert en zo het verlies van 52 miljoen gecompenseerd kan worden. De VVD-fractie maar ook raadslid Bart-Joost van Rij (Leefbaar Rotterdam) zien de huidige ondernemers niet als onderdeel van het toekomstige gebied, blijkt uit een interview uit 2017 in het AD: “Dat we die oude meuk laten staan met huurders die niet meer betalen dan 60 euro per vierkante meter, is precies waar we bang voor zijn.”

Maar inmiddels is behoud van een deel van het Schiekadeblok wel als realistische optie in beeld. Een werkplek in het Schieblock kost tegenwoordig 140 euro per m2 per jaar – blijkbaar kunnen de huidige creatieven ook hogere tarieven aan. De gemeenteambtenaren tonen zich ontvankelijk voor de belangen van gemeenschap van de gevestigde ondernemers. Daarvoor verdient de gemeente een pluim, al is allerminst zeker of de toekomstige huren ook betaalbaar blijven, stelt architect Frank Loer van ondernemersvereniging District East afgelopen vrijdag op Vers Beton.

07_Delftsestraat_2020_©Ossip
Beeld door: beeld: Ossip van Duivenbode

Wat wil de gemeente nu precies met het Schiekadeblok? Een recente brief aan de raad biedt een beetje houvast bij de komende besluitvorming. Er staat in welke cultuurhistorisch waardevolle panden het college van B en W wil behouden maar ook dat er twee torens van maximaal 82 en 200 meter mogen bijkomen. Wat de verkoop de gemeentekas oplevert, is nog onbekend, laat de gemeente in een schriftelijke reactie weten: “De financiële uitwerking, waaronder het vaststellen van de marktwaarde, vindt plaats in de volgende fase onderbouwd met een taxatie.” In het bestemmingsplan en overeenkomsten wil zij met de nieuwe eigenaren afspraken vastleggen over de “gewenste mix van functies”.

Vijftig miljoen

En die nieuwe eigenaar is in zicht: een bijzonder collectief dat bestaat uit Crimson Architectural Historians & Urbanists, de investeerders die ook Het Industriegebouw kochten en de eigenaar van het Amsterdamse Volkshotel, ontwikkelde een plan voor de aankoop van maar liefst zes panden in het Schiekadeblok. Ze zijn verenigd onder de naam ‘Coöperatie Delftsestraat’ en zijn van plan 50 miljoen te investeren met hun initiatief. Ze zijn op dit moment de enige gegadigde voor de herontwikkeling van de panden.

Het team mikt na de herontwikkeling op een “gemiddeld huurtarief van 125 euro vierkante meter per jaar,” laten Luuk Schotsman en Esther Dubbeldam weten. Dit koppel kocht in 2015 het Industriegebouw aan de Goudsesingel voor 8,3 miljoen euro van de noodlijdende corporatie Vestia. Nu heeft ook Schiekadeblok hun aandacht: “We hebben ons gemeld bij de gemeente die vroeg: heb je een mooi plan en voldoende centjes op de bank? Dan gaan we in gesprek.”

Het hoekpand waar restaurant Burgertrut en kunstenplatform Roodkapje zijn gevestigd, vervult een sleutelrol in de plannen omdat daar de meeste openbare functies komen. Die functies moeten aansluiten op het publieksprogramma van de Independent School for the City, dat Crimson sinds een jaar runt. Het pand is vanuit het station al van grote afstand zichtbaar, maar van dichterbij heeft het door graffiti en loslatende verf een verloederde aanblik. Toch gaat het hier om een ‘echte Maaskant’ in 1955 ontworpen voor A. Boekman en zonen, ‘grossiers in glas, porselein en aardewerk’.

077 Schieblok  20200121
Schema van de ontwikkelvisie voor de Delftsestraat, met links het Boekmanpand. Het Volkshotel is in geel weergegeven, openbare functies in oranje. Beeld door: beeld: Coöperatie Delftsestraat

Maaskanterfenis

De Coöperatie Delftsestraat wil de panden aan de straat behouden en herbestemmen. Dit heeft alles te maken met hun liefde voor wederopbouwarchitectuur en in het bijzonder van Maaskant. Michelle Provoost (Crimson) is de auteur van zijn monografie. Na de aankoop van het Industriegebouw aan de Goudsesingel, ook een Maaskant, klopten Schotsman en Dubbeldam daarom aan bij Crimson voor een cultuurhistorische analyse. Schotsman: “Het Industriegebouw bleek veel slimmer en innovatiever gebouwd dan je misschien denkt, het is bijvoorbeeld zo ontworpen dat het simpelweg met buitenlucht te ventileren is. De Maaskanterfenis vinden wij heel belangrijk – het is de reden dat we überhaupt investeerden.”

De twee partijen werden door de procesmanager van de gemeente voorgesteld aan Job Heimans, in Rotterdam bekend van bioscoop en restaurant Kino, dat hij oprichtte met met Jan de Vries en Frank Groot. Heimans bouwde ermee voort op zijn ervaring als ondernemer van het Volkshotel. Dit is een hotel annex broedplaats voor creatieven en artiesten, in het oude Volkskrant-hoofdkwartier aan de Amsterdamse Wibautstraat.

Aan de Delftsestraat wil Heimans bovenop en naast de bestaande panden, ook een hotel bouwen, met minimaal 150 kamers. “Dat volume is nodig om horeca en gratis werkplekken op de begane grond rendabel aan te kunnen bieden. De tweepersoons hotelkamers gaan pak ‘m beet 60 tot 140 euro kosten.”

Ook Dubbeldam en Schotsman zien een toegankelijke culturele hub voor zich en trekken de vergelijking met het Industriegebouw: “Dat was een saaie sombere toestand. Wij hebben op ooghoogte voor levendigheid gezorgd. Aan de Delftsestraat willen we behalve een grote stadslobby met horeca ook werkplaatsen. Zoals Maaskant dat bedoeld heeft.”

Schuifruimte

De gemeente neemt door het bijeenbrengen van initiatiefnemers een regisseursrol op zich. Naast de Coöperatie Delftsestraat nemen ook architectenbureau ZUS en projectontwikkelaar Lingotto het initiatief om een pand te kopen en herontwikkelen – het Schieblock – waarbij bestaande huurders de optie krijgen om te blijven. Het sluit aan bij het proces dat de gemeente voor ogen heeft: “De (bovenstaande, red.) initiatieven kunnen voor een deel voorzien in schuifruimte die nodig is voor ondernemingen die plaats moeten maken voor de nieuwbouw. Zo kunnen werkruimtes beschikbaar blijven en worden hopelijk minder ondernemers geconfronteerd met beëindiging van hun contract zonder dat we een vorm van vervangende ruimte te kunnen bieden.”

Annuska Pronkhorst van Crimson maakt zich geen zorgen over de ‘Rotterdamsheid’ van de huurders en bedrijven die er terugkomen: “uitgangspunt is het behoud van het huidige ecosysteem.” Maar: “het overgrote deel van de ondernemers huurt nu voor antikraaktarieven dus het wordt een hele puzzel om iedereen te behouden.” Met name in het Boekmanpand, waar Crimson zelf huurt, verwacht Pronkhorst dat de prijzen omhoog moeten, al moet het wel ‘betaalbaar’ blijven.

01_Delftsestraat_2020_©Ossip
Beeld door: beeld: Ossip van Duivenbode

Schotsman en Dubbeldam deden in het Industriegebouw al ervaring op met het betrekken van huurders in hun plannen: ”Het gebouw was maar voor 28 procent gevuld toen we het in 2015 kochten. Door te schuiven kon tijdens de renovatie iedereen in het pand blijven.” Ook Heimans koesterde de “creatieve subcultuur” die in zijn Volkshotel is ontstaan: “Veel muzikanten uit de broedplaats treden op in de gedeelde hotelruimte en nodigen hun vrienden uit. Het personeel van het Volkshotel en de broedplaats zijn een community. Onze prijzen in de horeca zijn daarom ook heel vriendelijk.”

Prijs van een biertje

Of een biertje in het Schiekadeblock ook vriendelijk geprijsd zal worden is de vraag. Ondanks de ontspannen uitstraling van het gebied, is een halve liter in de Biergarten eerder ‘marktconform’ dan ‘vriendelijk’ geprijsd. Aan het binnenterrein waar nu de Biergarten huist, openen de ‘achterkanten’ van de panden aan de Delftsestraat zich straks ook op de begane grond met horeca, wat de aantrekkingskracht van het Schiekadeblok nog verder zal verhogen. En op elke plek die populair wordt, stijgen de prijzen.

Hoewel er overdag straks wellicht meer te doen is, blijft van de huidige drie plekken met een nachtvergunning (Annabel, Reverse Rotterdam en Perron) alleen het poppodium Annabel in de plannen overeind. De gemeente legt de nadruk op dag- en avondhoreca die doordeweeks tot 01.00 uur en in het weekend tot 02.00 open mag blijven. De terrassen mogen niet later dan 23.00 uur openblijven.

Naast de plannen van de Coöperatie en ZUS/Lingotto is er nog een groot volume aan nieuwbouw gepland – zoals kantoren aan de spoorstrook en een gigahoge toren van 200 meter hoog die ‘landt’ in het Schieblock. Met deze investeringen die grotendeels van het bedrijf G&S Vastgoed komen, kan de gemeente inkomsten genereren. Hoe groot die nieuwbouw wordt, en waar dit precies komt, verschilt in de drie ontwikkelscenario’s.

Saaie dooie boel

De Coöperatie Delftsestraat doet met haar 50 miljoen een enorme investering, toch neemt Luuk Schotsman afstand van de gangbare praktijk van projectontwikkeling: “We verhuren in Het Industriegebouw een vierkante meter voor gemiddeld 90 tot 100 euro per jaar. Makelaars die het voor het dubbele willen verhuren komen ook bij ons langs, maar wij zitten er niet in voor de winst. Als je een projectontwikkelaar vraagt, krijg je allemaal ketens. Dan weet je zeker dat het een saaie dooie boel wordt.” Pronkhorst vult hem aan: “Het zou ongelooflijk zonde zijn als Annabel, de Biergarten, het Hiphophuis allemaal weg zouden moeten. We hoeven geen geld te verdienen, maar leveren een bijdrage in de vorm van stadmaken.”

Op 28 mei spreekt de gemeenteraad haar voorkeur uit over drie ontwikkelscenario’s. De plannen van de Coöperatie Delftsestraat en de combinatie ZUS/Lingotto zijn in alle scenario’s opgenomen. Mocht er een kink in de kabel komen dan volgt mogelijk alsnog een openbare aanbesteding, waarmee de energie die in voorbereidende gesprekken is opgebouwd weer zou kunnen vervliegen. Dat zou Schotsman verschrikkelijk vinden: “niet uit eigenbelang, maar omdat het proces moet zegevieren. Als we eruit geknikkerd worden dan hoop ik op een beter plan van iemand anders.”

Verder lezen?

Word supporter van Vers Beton! Vanaf 6 euro per maand maak jij financieel onafhankelijke journalistiek in Rotterdam mogelijk.

Nee, ik lees eerst het stuk verder

  1. Gelegen tussen Hofplein en kantoorgebouw Central Post. ↩︎
Teun van den Ende

Teun van den Ende

Teun van den Ende laat zich niet graag leiden door hypes, maar gaat juist op zoek naar de lange lijnen in de ontwikkeling van Rotterdam – en ook andere steden trouwens. Teun combineert populaire cultuur met historisch onderzoek naar de stad.

[email protected]

Profiel-pagina
Ossip

Ossip van Duivenbode

Fotograaf

Ossip van Duivenbode (1981) is architectuurfotograaf. “Architectuur en stedenbouw zijn volledig in mijn bestaan verwikkeld. Als ik door een stad loop, ben ik continu aan het observeren. Wat is de invloed van een gebouw op de omgeving, wat zijn interessante details, hoe verhouden die zich tot de mensen?”

Profiel-pagina
Nog geen reacties

Om te reageren moet je ingelogd zijn. Inloggen kan je hier. Als je nog geen account hebt meld je nu aan als supporter of maak hier een gratis reageerdersaccount aan.