Advertentie

VB – vacaturebank – banners – Hardwerkende – klik hier! – 1456×180
Voor de harddenkende Rotterdammer
Flexwonen
Beeld door: beeld: Borus Fortuin

Op 9 oktober krijgt Manon Buskes, 25 jaar en kunststudente, bericht van haar huisgenoot en hoofdhuurder. Vóór 28 december moet zij het appartement aan de Willem Buytewechstraat in Delfshaven verlaten, omdat de verhuurder het huis gaat verkopen. “In eerste instantie dacht ik: huh, mag dat zomaar? Omdat ik wel eens van vrienden eenzelfde soort situatie had gehoord en toen bleek dat de huisbaas niet in zijn recht stond.” Ook hier leek dat aanvankelijk het verhaal. 

Toen Manon begon met huren, was haar verteld dat het om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ging. “Maar mijn huisgenoot zag in het contract staan dat het contract elk jaar in december opnieuw wordt herzien en verlengd.” Meestal gebeurt de verlenging ongemerkt, zonder dat de huurder er weet van heeft. Maar nu moet Manon haar huis uit. “De alternatieve woonruimte die mijn huisbaas aanbood, was meer dan tweehonderd euro per maand duurder. Mijn huisgenoot heeft nu een nieuwe woning gevonden, maar daar kan ik niet wonen.” Op dit moment lijkt het er dus op dat Manon per 28 december dakloos is, en mogelijk terug moet naar haar ouders in Valkenswaard. “Ik weet niet of ik de tijd en de energie heb om te gaan procederen.”

Het verhaal van Manon is niet uitzonderlijk. Sinds 2016 mogen particuliere verhuurders huurcontracten van één of twee jaar aanbieden, waarna ze de huurder ook zonder goede reden op straat kunnen zetten. Stef Blok, toenmalig minister voor Wonen, introduceerde deze flexibele huurcontracten vijf jaar geleden als oplossing voor het woningtekort dat ook toen al schrijnend was.

Tijdelijke contracten hadden als doel ‘nieuw aanbod los te trekken’, zo verklaarde de minister in de Eerste Kamer, en zouden volgens hem ‘een belangrijke bijdrage aan de doorstroming’ leveren. Tegelijkertijd beloofde hij plechtig aan een bezorgde Tweede Kamer om gebruik van flexibele huurcontracten in toom te houden. Het was nadrukkelijk niet de bedoeling dat tijdelijke contracten ‘de norm’ zouden worden. De website van de gemeente Rotterdam zegt: “Sinds 1 juli 2016 zijn (…) er nieuwe vormen van tijdelijke huurcontracten, die meer mogelijkheden geven.”

Historisch dieptepunt

Van die beloftes is niets terecht gekomen, blijkt uit onderzoek van Platform voor onderzoeksjournalistiek Investico in samenwerking met Vers Beton en mede voor De Groene Amsterdammer en Trouw. We doken in de black box die de particuliere huurmarkt is, deden een representatieve steekproef onder huuradvertenties en spraken met onderzoekers, huurders, makelaars en juristen. Daaruit blijkt dat in tegenstelling tot wat minister Blok in 2015 voorspelde, tijdelijke contracten niet voor substantieel meer woningaanbod hebben gezorgd. Wel konden de huurprijzen harder stijgen en verkeert doorstroming vanuit de sociale huur inmiddels op een historisch dieptepunt.

De overheid beloofde dat vaste huurcontracten de norm zouden blijven. Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken beweerde afgelopen mei ook dat vaste huurcontracten voor onbepaalde tijd nog steeds ‘de norm’ zijn, in antwoorden op Kamervragen

En dat klopt niet, blijkt uit onze steekproef op de grootste Nederlandse verhuurwebsite Pararius. Bijna de helft van alle particuliere huurwoningen wordt inmiddels in de markt gezet met een tijdelijk contract, veel meer dan ooit de bedoeling was. In Rotterdam wordt 47,5 procent van de woonruimte tijdelijk verhuurd, blijkt uit onderzoek dat wij in Rotterdam hebben gedaan. 

Bovendien zagen we dat verhuurders bij bijna de helft van de tijdelijk verhuurde woningen ook nog een minimumtermijn hanteren. Deze constructie, waarbij een huurder niet zo lang kan blijven als hij wil, maar tegelijkertijd ook niet altijd weg kan, is wettelijk niet toegestaan. Maar daar trekken deze verhuurders zich niets van aan.

Pandjesbazen

Tijdelijke huurcontracten moesten de woningnood oplossen, maar deden dat dus niet. De particuliere huursector is wel met ruim twintig procent gegroeid, blijkt uit cijfers van de Rijksoverheid. Maar dat is geen verlichting van de woningnood. Particuliere investeerders staken de afgelopen jaren namelijk niet zozeer geld in de bouw van extra woningen maar onttrokken vooral koopwoningen aan de koopmarkt, zegt Barend Wind, huisvesting-onderzoeker voor de Universiteit van Groningen. 

Individuele pandjesbazen kopen huizen om ze direct door te verhuren, de zogenoemde buy-to-let. “Dat is nog aantrekkelijker geworden met de komst van tijdelijke huurcontracten omdat je de huurder er weer uit kan zetten als het verkopen van het pand weer aantrekkelijker wordt.” In Amsterdam werden op die manier zoveel koopwoningen aan de markt onttrokken dat de gemeente buy-to-let van nieuwbouw heeft verboden.

In Rotterdam is het woonbeleid er vooral op gericht naar verhouding minder sociale huur en méér vrije sectorwoningen in de woningvoorraad te creeën. Maar ook hier zijn er problemen in de particuliere sector. Wethouder Bas Kurvers geeft aan dat woningen in de particuliere sector vaak voor te hoge prijzen verhuurd worden. Om misstanden aan te pakken en huurders te beschermen, zet de gemeente vanaf 2021 een pakket van 25 maatregelen in voor de hele stad. Eén van die maatregelen is een gemeentelijke verhuurdersvergunning waarmee de gemeente kan handhaven op achterstallig onderhoud, overbewoning en woonoverlast.

Degenen die wel in nieuwbouw investeren, pensioenfondsen en andere institutionele beleggers, gebruiken vrijwel geen tijdelijke huurcontracten. Ze bouwen de afgelopen jaren misschien iets meer huizen, maar verhuren die met vaste1 huurcontracten. Beleggers willen de garantie dat ze de geïnvesteerde miljoenen terugverdienen en willen huurders daarom juist zo lang mogelijk aan zich binden. “Elke mutatie kost geld, daarom wil deze groep het liefst langdurige huurrelaties”, zegt Irma Vergeer van vb&t Verhuurmakelaars uit Eindhoven. “Zij zitten niet te wachten op tijdelijke huurcontracten.” 

Het kleine beetje groei in het aanbod van huurwoningen blijkt in gang te zijn gezet door eerder gedane wetswijzigingen. Zo werd het tien jaar geleden al makkelijker gemaakt om kantoorpanden om te vormen tot startersappartementen, zegt Hilde Remøy, die voor de TU Delft onderzoek doet naar zulke ‘transformaties’. “Dat het aantal omgebouwde panden al jaren stijgt, komt dus niet door de tijdelijke huurcontracten.” 

Niet betrouwbaar genoeg

“Mijn vrees en verwachting is dat nieuwe huurders standaard tijdelijke contracten krijgen”, zei SP-senator Frank Köhler nog tijdens de wetsbespreking met Stef Blok. Onterecht, vond Blok. Hij zegde toe dat hij het gebruik ervan met jaarlijkse rapportages zal monitoren. Bijna vijf jaar later werpen wij een blik op die Monitor Tijdelijke Verhuur – jaarlijks bijgehouden door het CBS. Het eerste dat opvalt is dat sommige getallen niet kunnen kloppen. 

Het aantal antikraakcontracten dat de monitor noemt, is bijvoorbeeld tien keer lager dan het aantal uit een door het ministerie ingesteld onderzoek van onderzoeksbureau Companen. Ook andere cijfers lijken, in vergelijking met elders gepubliceerde gegevens, telkens een grove onderschatting. Gevraagd om uitleg geeft het CBS na lang heen-en-weer mailen toe: de monitor is “niet betrouwbaar genoeg om de ontwikkeling van de tijdelijke huurcontracten goed vast te stellen.” Hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen laat weten dat de reeds aangekondigde monitor voor 2019 zal worden afgeblazen.

Niemand in Nederland blijkt dus bij te houden hoe snel de huurmarkt flexibiliseert. Woningplatform Funda plaatst naast koopwoningen ook huuradvertenties en houdt daarvan bij hoe vaak de makelaar zelf ‘tijdelijk’ aanvinkt. Een korte belronde onder makelaars van de betreffende huuradvertenties wijst echter uit dat die categorisering vaak niet klopt. Ook experts en hoogleraren kunnen slechts schatten. 

Dat was aanleiding voor onze eigen representatieve steekproef onder het huidige huuraanbod (zie kader). We bouwden een scraper in programmeertaal R en ‘schraapten’ daarmee 287 willekeurig geselecteerde huizenadvertenties van de verhuurwebsite Pararius. Met dagelijks ruim tienduizend huuradvertenties van zowel kleine als grote huurbazen vind je op Pararius ongeveer 65 procent van het aanbod in de particuliere vrije huursector. Het is het Funda voor huurwoningen. Bij elke ‘geschraapte’ advertentie zochten we uit met wat voor huurcontract de verhuurder het huis aanbiedt. Als dat niet in de advertentie stond, zoals vaak het geval was, belden we de makelaar. Uiteindelijk kregen we 217 keer antwoord.

“Uit de steekproef van Rotterdam blijkt dat er bijna twee keer zoveel tijdelijke huurcontracten worden aangeboden als contracten van onbepaalde tijd”

Uit de steekproef van Rotterdam die speciaal voor Vers Beton is gedaan blijkt dat er bijna twee keer zoveel tijdelijke huurcontracten worden aangeboden als contracten van onbepaalde tijd. Ter vergelijking: landelijk krijgt bijna de helft van de huurders een contract van onbepaalde tijd aangeboden. In Rotterdam is dit 29 procent. Daarnaast kon van 23 procent van de woningen niet bij de makelaar worden gecheckt of het om tijdelijke of onbepaalde contracten ging, omdat dit pas tussen makelaar en verhuurder wordt overlegd op het moment dat er een potentiële huurder gevonden is. Op landelijke schaal is dit 4,2 procent. De gemiddelde huurprijs van de woningen in de steekproef was €1426 euro per maand.

Tijdelijk of vast?

Flexibele contracten mogen dan de norm zijn, niet iedereen is er even eerlijk over. Wie als woningzoeker door de eindeloze advertenties scrollt, ziet vaak niet om welk type contract het gaat. En als het er wel bij staat, klopt dat niet altijd, ontdekken we. 

Als we verhuurmakelaars bellen blijkt dat woningen die als ‘onbepaalde tijd’ gecategoriseerd staan, toch tijdelijk worden verhuurd en andersom. Vaak krijgen we een ontwijkend antwoord, de meesten proberen ons gerust te stellen. “Jij kunt dan wel elke maand opzeggen.” Sommigen zinspelen op verlenging: “Als je de huur netjes betaalt, dan zien we na twee jaar wel”. Een enkeling windt er geen doekjes om: “Na twee jaar is het ook echt over”. Of: “Dit geeft de verhuurder wat zekerheid, het is de enige troef die ze nog in handen hebben”. Want, zegt weer een ander: “Als je een contract voor onbepaalde tijd geeft, krijg je je woning nooit meer terug”. 

Zo duidelijk als de Rotterdamse verhuurmakelaar Lonni Dekker van Max Property Rentals is echter niemand: “Wij werken altijd eerst met tijdelijke huurcontracten. Honderd procent. Daarna kunnen huurders er eventueel in blijven, maar dat gebeurt in ongeveer tien procent van de gevallen, als de relatie goed genoeg blijkt. Als je het ooit wilt verkopen is het huis nou eenmaal meer waard zonder huurder erin.” Maar, benadrukt ze, daar proberen ze huurders niet te wijs over te maken.

Verwarring zaaien

Uit het onderzoek blijkt bovendien dat 40 procent van de Rotterdamse makelaars uit de steekproef huurcontracten aanbieden met zowel een minimale als maximale huurtermijn. 49 procent van de tijdelijke woningen wordt met een minimumtermijn aangeboden, landelijk is dit een derde. De huurder kan dan niet blijven, maar kan ook niet weg wanneer die wil. Dat is in strijd met de wet die voorschrijft dat een huurder bij een tijdelijk huurcontract altijd tussentijds mag opzeggen. 

Verhuurders zaaien regelmatig verwarring door slecht opgestelde contracten. Zelfs voor juristen is het soms onduidelijk of het contract een minimale of een maximale huurtermijn voorschrijft. Beiden worden namelijk vaak omschreven als een contract voor ‘bepaalde tijd’. Advocaat Rogier Scheltes die al twintig jaar huurders bijstaat wijdt het aan een heel slecht in elkaar gezette wet. “Doordat de regelgeving een zooitje is, zijn de contracten ook een zooitje. Verhuurders gaan er mee aan de haal.” 

Zolang de huurder zijn rechten niet kent, of het contract genoeg ruimte laat voor interpretatie, komt de huisbaas er mee weg. Er is zelfs een juridische sluiproute voor: “Met een extra clausule in het contract kan die minimumtermijn nietig verklaard worden zonder dat het hele contract wordt ontbonden”, vertelt de Rotterdamse jurist Nurlan Agayev van Alterlaw. Agayev noemt het geen sluiproute, maar een “standaard werkwijze”. Hij krijgt regelmatig verhuurders over de vloer die hem vragen wat de kansen zijn dat de huurder zo’n onwettig contract voorlegt aan de rechter. “Als zeven van de tien huisbazen ermee wegkomen, doen ze het gewoon.”  

De verhuurder wil het liefst stabiliteit en niet elke twee maanden op zoek hoeven gaan naar een nieuwe huurder, verklaart Agayev het feit dat verhuurders een minimale termijn opnemen in een tijdelijk contract van maximaal twee jaar. “Hij gaat ervan uit dat niet alle huurders zich bewust zijn van hun rechten en ze daarom rekening zullen houden met een minimumtermijn.”

Stoelendans

Huurders in de particuliere sector verhuizen inmiddels vaker, maar stromen niet door naar een andere sector. Ze verplaatsen zich van de ene naar de andere particuliere huurwoning, blijkt uit cijfers van het landelijk woononderzoek van de Rijksoverheid. Doorstroom uit corporatiewoningen – een belangrijk doel van de nieuwe huurwet uit 2015 – is op een historisch dieptepunt. Zo is er een soort stoelendans ontstaan, die geen probleem oplost maar wel een nieuw probleem creëert: hogere huren.

“Met meer doorstroom in de vrije sector, kunnen de huurprijzen sneller gaan stijgen”, legt Christian Lennartz van het Planbureau voor de Leefomgeving uit. Huurder en verhuurder spreken in een contract vaak een vaste jaarlijkse huurverhoging af. Maar bij een nieuwe bewoner vervalt die afspraak. De pandjesbaas vraagt de nieuwe huurder meestal vele malen meer: dit jaar kreeg een zittende huurder gemiddeld een verhoging van 2,4 procent voor de kiezen, een nieuwe huurder 9,5 procent – bijna vier keer zo veel. Het kabinet maakt momenteel plannen om huurverhogingen aan banden te leggen, ook in de vrije sector, maar die beperkingen zullen niet gelden als er een nieuwe bewoner in een woning komt.

Verbijsterd

Staat deze ontwikkeling van flexibele huurcontracten in de vrije sector op de radar van het  stadsbestuur? Co Engberts, raadslid en fractievoorzitter van de Rotterdamse Partij van de Arbeid, reageert verbijsterd op de cijfers, die hem onbekend zijn. “Het staat wel op de agenda natuurlijk, maar het is landelijk beleid. Ik ben geen fan van die contracten. Het maakt je leven ontzettend onzeker,” reageert hij. 

vb-mailchimp

Lees meer

Schrijf je in voor de wekelijkse nieuwsbrief

Op de hoogte blijven van Vers Beton per mail? Schrijf je in voor de wekelijkse nieuwsbrief

Ook herhaalt hij de verschillende redenen voor zo’n tijdelijk huurcontract: “Verhuurders willen de huurprijzen zo hoog mogelijk houden, en als huurder kun je niet zomaar naar de huurcommissie stappen want dan weet je wel wat er gebeurt. Landelijk hebben de PvdA en GroenLinks al een voorstel gedaan om tijdelijke huurcontracten af te schaffen.”  Engberts geeft in ieder geval aan “wakker geschrokken” te zijn van deze cijfers. De woordvoerder van wethouder Kurvers wil aan de telefoon niet reageren op het onderzoek.

Barend Wind, die onderzoek doet naar huisvesting aan de Universiteit van Groningen is niet verbaasd dat de vruchten van de flexibilisering van de huurmarkt alleen geplukt worden door verhuurders. “De huurmarkt is bijna altijd een nulsomspel”, legt hij uit. Een huurder is eigenlijk nooit gebaat bij een woning met een einddatum. Er bestaat niet zoiets als een win-win. “Als de verhuurder er beter van wordt, wordt de huurder er slechter van, en andersom.”

Over dit onderzoek

Op 15 november 2020 selecteerden we willekeurig 287 huuradvertenties uit het totale aanbod van 1138 woningen in de regio Rotterdam op verhuurwebsite Pararius. Pararius is het grootste verhuurplatform van Nederland, met een marktaandeel van ongeveer 65 procent in de commerciële vrije huursector. 

Kamers, winkelruimtes en niet meer beschikbare woningen telden we niet mee, net als advertenties waar we geen reactie op kregen van de verhuurmakelaar. Zo komen we uit op een steekproef van 217 huizenadvertenties, waarmee we een foutmarge van 7 procent hebben (bij een betrouwbaarheidsniveau van 95 procent).

Als de advertentie geen uitsluitsel gaf, belden wij de verhuurmakelaar, waarbij we ons voordeden als woningzoekenden. We vroegen met welk type contract de woning verhuurd werd. Om verwarring over het type contract te vermijden, stelden we nog een aantal vragen, zoals ‘kan ik hier blijven zolang ik wil?’ en ‘kan ik elk moment vertrekken?’

Wij hanteren in dit artikel dezelfde definitie van ‘de particuliere sector’ als het Planbureau voor de Leefomgeving, die zowel de individuele verhuurder als de institutionele belegger omvat.

Deze publicatie is tot stand gekomen met steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten

Verder lezen?

Word supporter van Vers Beton! Vanaf 6 euro per maand maak jij financieel onafhankelijke journalistiek in Rotterdam mogelijk.

Nee, ik lees eerst het stuk verder

  1. De meest correcte benaming is een huurcontract voor onbepaalde tijd. In spreektaal is dat een vast huurcontract. ↩︎
Michelle-klein-300×300

Michelle Salomons

Michelle Salomons studeerde journalistiek in Utrecht en kunst en politiek aan Goldsmiths University in Londen. Eerder werkte ze als researcher voor televisie- en radioprogramma’s van de VPRO.

Profiel-pagina
Felix-klein-300×300

Felix Voogt

Felix studeerde productie aan de Nederlandse Filmacademie en werkte op de afdeling Internationaal van het Nederlands Filmfonds. Voor Investico schreef hij over stalbranden en gevaarlijke dierziekten uit de veehouderij.

Profiel-pagina
WhatsApp Image 2019-09-16 at 14.37.50

Romy van Dijk

Romy van Dijk (1995), geboren en getogen Rotterdammer, is afgestudeerd historicus en socioloog. Haar interesse in sociale en culturele vraagstukken gaat met name uit naar het publieke debat en hoe daarin over thema’s als seksisme, racisme en identiteit gesproken wordt.

Profiel-pagina
Nog geen reacties

Om te reageren moet je ingelogd zijn. Inloggen kan je hier. Als je nog geen account hebt meld je nu aan als supporter of maak hier een gratis reageerdersaccount aan.