Voor de harddenkende Rotterdammer
Odeon_VersBeton_SylvanaLansu (6)
Beeld door: beeld: Sylvana Lansu

De huidige woningcorporaties (zoals Havensteder, Woonstad, Vestia) zijn ruim een eeuw geleden ontstaan als woningbouwvereniging of -stichting. Dat begon klein, waardoor het mogelijk was als vereniging toe te zien op de bouw en het beheer van de woningen. In Nederland is dit kleinschalige model van de wooncoöperatie, waar bewoners ook eigenaar zijn, vervangen door de woningcorporatie waar je als huurder weinig zeggenschap over hebt. Maar in sommige Europese steden als Zürich, München en Berlijn is het coöperatieve model nog springlevend. Het is in die steden een bewezen concept en geldt als volwaardige tegenhanger voor sociale huur en de vrije koop- of huursector.

Medicijn tegen ongelijkheid

In Nederland hebben groepen bewoners van (voornamelijk grote) steden de wooncoöperatie recentelijk herontdekt. Omdat er niet met de woningen gehandeld kan worden, zien zij het als middel tegen de groeiende ongelijkheid op de woningmarkt. En dat is het ook, want al het geld dat bewoners investeren blijft van hen zelf en verdwijnt dus niet in de zakken van beleggers of pandjesbazen.

Het werkt zo: je richt met een groep mensen een coöperatieve vereniging op en koopt, of bouwt, een woongebouw. De hypotheek dekt, anders dan bij individuele woningen, maar 70 tot 75%, omdat banken het risico hoger inschatten. De resterende 20 tot 25% is eigen vermogen van de leden, aangevuld met financiering van derden. Het geleende geld, inclusief rente en andere kosten zoals verzekeringen en reserveringen voor onderhoud, betaalt de coöperatie in termijnen af met huur die bewoners maandelijks betalen. Als de kosten niet onverwachts oplopen, hoeft de maandelijkse huur ook niet te stijgen en blijft het voor iedereen betaalbaar. Op de lange termijn kunnen de huren zelfs dalen. En als je toch wilt verhuizen? Dan krijg je jouw aandeel in de coöperatie uitbetaald. Je inleg verdwijnt dus niet in een bodemloze put.

Het Rotterdams Woongenootschap is de grootste en meest ambitieuze wooncoöperatie in de stad. De missie is het realiseren van “comfortabele en betaalbare gezinsappartementen met duurzame kwaliteit, voor middeninkomens, in en rond de Rotterdamse binnenstad.” Denk: woningen van 50 tot 100 vierkante meter, voor een bedrag tussen de €750 en €1.200 per maand. Precies de categorie ‘middenhuur’ die de gemeente wil uitbreiden. Maar ondanks dat het Rotterdams Woongenootschap vier jaar lang met gemeenteambtenaren, woningcorporaties en commerciële ontwikkelaars onderhandelde, heeft ze nog nergens iets ontwikkeld.

UITGELICHT-Odeon_VersBeton_SylvanaLansu (11)
Beeld door: beeld: Sylvana Lansu

Odeonlocatie

Eerder mislukte al een poging een stuk grond op de Lloydpier aan te kopen. In december strandde ook het overleg dat al bijna drie jaar liep met de gemeente en Woonstad over de aankoop van een stuk grond aan de Gouvernestraat in het Oude Westen. Op die locatie staat (voormalig) buurthuis Odeon met daarboven woningen waar Woonstad al een aantal jaar geen onderhoud heeft gepleegd, in afwachting van een keuze voor sloop en nieuwbouw óf renovatie. De planontwikkeling betekende dat het besluit tot sloop definitief werd. De vervangende nieuwbouw zou in twee delen uitgevoerd worden: het ene helft zou na de bouw door Het Rotterdams Woongenootschap overgenomen worden, de andere helft zou als sociale woningbouw in bezit van Woonstad blijven.

In een brief aan de raad zegt wethouder Kurvers (VVD) dat Het Rotterdams Woongenootschap de businesscase niet rond kreeg. Over de motivering van het besluit van Kurvers – en vooral de achtergronden over de hoge grondprijs die er niet in stonden – uitte het Rotterdams Woongenootschap haar ongenoegen in de vorm van een open brief aan de raad. Het bestuur is teleurgesteld dat ze over een kam geschoren worden met beleggers, die in staat zijn om met eigen vermogen risico’s te nemen, terwijl zij als wooncoöperatie zonder winstoogmerk ontwikkelt en geen rendement op de verhuur maakt.

Waarom het niet lukt in Rotterdam

In diezelfde tijd heeft in Amsterdam een aantal wooncoöperaties wel met succes panden of zelfbouwkavels verworven, omdat de gemeente een stevig programma heeft opgezet met locaties en een speciaal fonds waaruit wooncoöperaties geld kunnen lenen. In andere steden als Utrecht, Den Haag en Nijmegen oogsten wooncoöperaties ook succes. Hoe kan het dat Rotterdam achterblijft? Uit een rondgang langs verschillende betrokkenen bij de mislukte Odeon-verkoop, komen vier redenen bovendrijven:

  1. De gemeente ziet wooncoöperaties als een niche

“Vanwege de complexiteit en de grote mate van zelfredzaamheid bij planvorming en exploitatie ziet de gemeente wooncoöperaties als een niche”, zo laat een woordvoerder van de gemeente weten. Dat het opzetten van zo’n project geen peulenschil is, beaamt ook Arie Lengkeek, bestuurslid van Het Rotterdams Woongenootschap. Maar is het terecht om het daarom als niche weg te zetten? “Het is nu nog geen mainstream. Maar in Amsterdam en in Utrecht wordt het dat wel. Ook in de Delftse Spoorzone is een prachtig coöperatief project van een maatschappelijk geëngageerde vastgoedontwikkelaar.”

Lengkeek mist vooral het gebrek aan steun in de startfase, waarin altijd kosten voor de voorbereiding van het bouwproject (denk: architecten, juristen en financieel experts, grondreserveringskosten) gemaakt worden die wooncoöperaties niet kunnen financieren: “In Amsterdam is daarvoor een gemeentelijk fonds opgericht. Ook andere steden passen de condities om het project tot slagen te brengen erop aan. Alleen dan kan je als coöperatie ook echt zélf ontwikkelen.”

  1. De gemeente scheert wooncoöperaties en beleggers over een kam

Normaal gesproken doet de gemeente zaken met vermogende beleggers, die plankosten en tegenvallers kunnen incasseren met in het verleden behaalde winsten, die in staat zijn een rendement op verhuur te realiseren (ieder jaar huurindexatie), en die na vijftien jaar hun woningen kunnen verkopen met het rendement dat daarop mogelijk is. Maar daarmee ontstaat nog geen betaalbaar nieuw woningaanbod, onderkent ook de gemeente. Daarom worden experimenten aangemoedigd, wat voor de Odeonlocatie betekende dat er een ‘pilotstatus’ aan werd toegekend. Zo maakte de gemeente voor de herontwikkeling 1 miljoen euro subsidie beschikbaar, die gereserveerd was in het Actieplan Middenhuur. Dat geld zou een deel van het tekort op de grondexploitatie kunnen afdekken. 

De gemeente benadrukte ook dat de wooncoöperatie zelf hoofdverantwoordelijk is voor financiering en planning. Verder is door de gemeente en Woonstad drie jaar met extra ureninzet gepoogd de plannen te realiseren.

Hoewel Lengkeek blij was met de medewerking van de betrokkenen, bleek het toen puntje bij paaltje kwam niets waard: “Twee jaar geleden leek het bijna rond te komen, toen de gemeente onthulde dat er nog een bijbetaling moest komen voor de omzetting van erfpacht naar eigendom, zonder een bedrag te kunnen noemen. Afgelopen najaar werd pas bekend dat het om 2,2 miljoen euro ging, waarmee het project voor ons definitief onbetaalbaar werd. De berekening van die bijbetaling gebeurde namelijk uiteindelijk niet op de voorwaarden die passen bij een coöperatie, maar bij de waarde die beleggers met hun vastgoed kunnen realiseren.”

Odeon_VersBeton_SylvanaLansu (10)
Beeld door: beeld: Sylvana Lansu
  1. Het Rotterdams Woongenootschap wil alleen op een centrumlocatie ontwikkelen

Lengkeek: “Helemaal aan het begin hebben betrokken ambtenaren van Stadsontwikkeling wel eens gesuggereerd dat Laan op Zuid ook een goede locatie voor ons zou zijn. In ons concept kiezen we voor locaties met goede ov-bereikbaarheid. We hebben toen vastgehouden aan een meer centrale locatie. Achteraf hadden we daar misschien op in moeten gaan. Maar realiseer je wel dat in 2017 het speelveld echt anders was”, waarmee Lengkeek doelt op de explosief gestegen waarde van Rotterdamse grond en vastgoed.

Vanuit de gemeente is “intensief gezocht naar geschikte locaties in en rondom de binnenstad. Het Rotterdams Woongenootschap wilde namelijk alleen daar ontwikkelen. Terwijl een project in de periferie van Rotterdam, zoals bijvoorbeeld Hoogvliet, meer kans op slagen biedt omdat de grondprijs goedkoper is.”

Gerben in ’t Hout, vanuit Woonstad betrokken bij de Odeonlocatie, voegt daaraan toe: “De bouwkosten blijven hoog dus is het lastig om met de huurniveaus waarmee het Rotterdams Woongenootschap rekent, grotere woningen te maken. Ik vraag me af of ze dat ergens anders wel gaat lukken.

  1. Er is nauwelijks politieke wil om wooncoöperaties een kans te bieden

In maart 2020 nam de gemeenteraad een motie van coalitiepartijen GroenLinks, D66, CDA, Christenunie-SGP en oppositiepartij 50Plus aan om in 2020 vijf panden aan ‘coöperatieve woonvormen’ te verkopen (alleen VVD en PVV stemden tegen). Je zou dus zeggen dat er brede steun voor het idee is, maar de woorden zijn nog nauwelijks opgevolgd met daden: bijna een jaar later is er nog geen enkele verkoop aan een wooncoöperatie tot stand gekomen. Wel tuigde de gemeente afgelopen jaar een digitaal loket voor hulp bij het opzetten van coöperatieve woonvormen op, in navolging van de belofte uit het Actieplan Middenhuur. Dat er nog geen concrete resultaten zijn behaald komt volgens de woordvoerder omdat het beleid “relatief nieuw is en dus ook de kans moet krijgen om te gaan werken.”

Hoe nu verder? Het lijkt erop dat Het Rotterdams Woongenootschap gaat stoppen met het zoeken van ontwikkellocaties in Rotterdam, al moet het bestuur dit nog wel met de leden overleggen. Ontstaan er dan wellicht kansen voor andere, nog op te richten wooncoöperaties in Rotterdam? De gemeente zegt “in gesprek te zijn met ervaren partijen, die al coöperatieve woonvormen hebben gerealiseerd in andere gemeenten.”

Lijstje met acht panden

Raadslid Astrid Kockelkoren (GroenLinks) stuurde een reeks kritische vragen aan de wethouder. Ze is er namelijk nog niet van overtuigd dat de gemeente lessen heeft getrokken uit de mislukte Odeon-verkoop: “Er is veel behoefte aan plekken voor coöperatieve woonvormen, omdat ze langdurig betaalbaar zijn, en profiteren van gedeelde voorzieningen. Maar de grondwaarde blijkt een bottleneck. Ik vind dat de gemeente actiever moet meedenken hoe initiatieven ook daadwerkelijk realiseerbaar zijn, maar daar zijn de meningen nog over verdeeld.” Op 3 maart a.s. gaat ze daarom met raadsleden hierover in debat.

Dankzij de motie ‘5x coöperatieve verkoop’, mede op initiatief van Kockelkoren, heeft wethouder Kurvers onlangs een lijstje met acht panden bekendgemaakt die met voorkeur aan wooncoöperaties verkocht worden. Dat gaat in vier gevallen om grote gebouwen, maar ook om vier panden die maar geschikt zijn voor een of twee huishoudens. Kockelkoren: “Bij een klein pand denk ik: gaat dit wel werken? Toch is het positief dat ze ermee bezig zijn.”

Een van de grotere panden is een voormalige school aan de Putsebocht van stadsarchitect Van der Steur in de wijk Bloemhof. Met een beetje goede wil zijn er zo’n acht appartementen in te bouwen. In de verkoopvoorwaarden staat een waslijst van eisen waar wooncoöperaties aan moeten voldoen, wat volgens de gemeente nodig is om een voorkeurspositie te creëren. Als dat niet lukt, gaat het pand alsnog naar de hoogste bieder. Deze verkoop, die in april wordt beslecht, wordt dus een goede temperatuurmeting of er daadwerkelijk kansen komen voor wooncoöperaties op de Rotterdamse woningmarkt.

vb-mailchimp

Lees meer

Schrijf je in voor de wekelijkse nieuwsbrief

Op de hoogte blijven van Vers Beton per mail? Schrijf je in voor de wekelijkse nieuwsbrief

Betaalbaar of niet?

En Odeon, wordt dat weer een buurthuis? “Woonstad gaat het pand herontwikkelen naar woningen”, stelt Gerben in ’t Hout, die lang met Het Rotterdams Woongenootschap bezig is geweest en hun plan wel kon waarderen: “Het zou mijns inziens niet de prullenbak in moeten, er is woningnood in de stad.”

Inmiddels is duidelijk dat Woonstad de woningen in de categorie middenhuur gaat realiseren, waaronder ook appartementen voor gezinnen. Maar gezien de hoge grondprijs valt te betwijfelen hoeveel gezinnen uit de buurt dat kunnen betalen, aldus buurtbewoner en schrijver Joke van der Zwaard: “het is zeer de vraag of Woonstad Rotterdam binnen haar eigen financiële wetten in staat is om op de Odeonlocatie iets anders te bouwen dan het type kleine appartementen dat er al in overvloed is.”

Deze banner kun je wegklikken, maar....

..je kunt ook supporter worden! Vers Beton kan alleen bestaan dankzij een bijdrage van lezers. Vanaf 6 euro per maand maak jij onafhankelijke journalistiek in Rotterdam mogelijk.

Nee, ik lees eerst het stuk verder

Teun van den Ende

Teun van den Ende

Teun van den Ende laat zich niet graag leiden door hypes, maar gaat juist op zoek naar de lange lijnen in de ontwikkeling van Rotterdam – en ook andere steden trouwens. Teun combineert populaire cultuur met historisch onderzoek naar de stad.

Profiel-pagina
DSC_0908cutklein

Sylvana Lansu

Fotograaf

Sylvana Lansu (1991) studeerde fotografie aan AKV St. Joost in Breda. In haar werk onderzoekt ze het verlangen van de mens naar vastigheid en tegelijkertijd vrijheid. Door het fotograferen van deze aspecten in de wereld om ons heen worden de raakvlakken tussen mens en natuur zichtbaar.

Profiel-pagina
Nog geen reacties

Om te reageren moet je ingelogd zijn. Inloggen kan je hier. Als je nog geen account hebt meld je nu aan als supporter of maak hier een gratis reageerdersaccount aan.