Voor de harddenkende Rotterdammer
GQ1A7682
Beeld door: beeld: Frank Hanswijk

Ogenschijnlijk vanuit het niets maakte de gemeente eind vorig jaar een vrijwel volledig uitgewerkte ontwikkelvisie voor het fabrieksterrein van Codrico aan de Rijnhaven openbaar. Er moet hier een hoogstedelijk ensemble komen, waaronder een 220 meter hoge woontoren, met kantoren, winkels, horeca en maar liefst 1.500 woningen. Deze ontwikkeling wordt de ontbrekende schakel tussen het Masterplan voor de Rijnhaven en de rest van Katendrecht. De rijksmonumentale meelfabriek is het ‘fundament’ voor het ontwerp. Maar blijft het krachtige beeld van dit monument nog wel overeind in de ambitieuze plannen?

Het plan – een maar liefst 444 pagina’s tellend visiedocument – is het resultaat van drie jaar overleg tussen de eigenaar van de fabrieksgebouwen, vastgoedontwikkelaar RED Company en de gemeente. Deze eigenaar, de Rijnhaven Belegging C.V., is ook initiatiefnemer van de herontwikkeling. Na maanden van onderzoek met deze partijen, informeerde wethouder Bas Kurvers de gemeenteraad in november vorig jaar dat deze herontwikkeling van de industrielocatie, na de verhuizing van de huidige gebruiker Codrico, haalbaar is. 

air_logo_groot

Lees meer

Mogelijk gemaakt door:

Dit artikel is tot stand gekomen dankzij het Architectuur Instituut Rotterdam

Het huidige plan, dat vorm kreeg in 2018, is niet het eerste. De vastgoedeigenaar zinspeelde al langere tijd op een herontwikkeling van de locatie, volgens de gemeentelijke Nota van Uitgangspunten voor de Codrico-ontwikkeling. Wel is het voor het eerst dat de gesprekken hebben geleid tot een concreet plan, dat 18 februari in de gemeenteraad zal worden besproken.

De private origine van dit proces – waarin al in een vroeg stadium grote architectenbureaus betrokken waren – heeft er voor gezorgd dat er in feite al een kant-en-klaar en tot op gebouwniveau uitgewerkt plan ligt, dat zo naar de gemeenteraad kan: take it or leave it.

De Rijnhaven gaat de komende decennia een gigantische transformatie doormaken. Naast de doorlopende ontwikkelingen op de ‘pols’ van Katendrecht (zoals woongebouwen Cobana, De Groene Kaap en pakhuis Santos), moet het in april 2020 vastgestelde Masterplan Rijnhaven de oostkant van het havenbekken veranderen in een hoogstedelijk, nieuw stadscentrum. Volgens het college moet de herontwikkeling bij de nu nog actieve Codrico-fabriek, aan de zuidzijde van de Rijnhaven, een grote stimulans zijn voor deze ontwikkeling aan de Rijnhaven.

Het Masterplan Rijnhaven moet de oostkant van het havenbekken veranderen in een hoogstedelijk nieuw stadscentrum

Opvallend genoeg was de fabriek van Codrico geen onderdeel van dat masterplan. Sterker nog, behalve wat kanttekeningen over de voltooiing van het ‘Rondje Rijnhaven’, wordt het fabrieksterrein er niet in genoemd.1

Het baken van Katendrecht

De maïs- en graanverwerker Codrico is gevestigd in de voormalige meelfabriek CO-OP aan de Rijnhaven. De fabriek werd tussen 1949 en 1951 gebouwd voor de Centrale der Nederlandse Verbruikscoöperaties (CO-OP) op de plek van een door bombardementen zwaar beschadigde loods. Het ontwerp kwam van de architect en latere rijksbouwmeester J.J.M. ‘Jo’ Vegter. De fabriek bestond oorspronkelijk uit een molengebouw evenwijdig aan de haven en een silogebouw daarachter. 

Waar veel fabrieksontwerpen zuiver functionalistisch zijn, heeft Vegter binnen de eisen van het fabrieksproces veel aandacht besteed aan de verhouding en proportie van de verschillende gebouwdelen.  

De architectuur is typisch voor de vroege wederopbouw, vanwege de geleding van de gevel en de subtiele details in het metselwerk en betonelementen zoals de balkons en luifels, die elkaar versterken. Vooral de “zorgvuldige, samenhangende compositie van de verschillende bouwdelen van de fabriek waarin steeds afzonderlijke onderdelen van het meelproductieproces zijn ondergebracht”, wordt geroemd door Annuska Pronkhorst, die met Crimson Historians & Urbanists bouwhistorisch onderzoek deed naar de meelfabriek. Doordat Vegter voor ieder onderdeel een ander gevelontwerp toepaste, wordt de assemblage van gebouwdelen nog extra benadrukt, schreef Pronkhorst.

In 1964 kwam er nog een groot betonnen silogebouw bij, met een opvallende hexagonale structuur en de kenmerkende glazen kubus (motorhuis) die ’s nachts groen oplicht. Waar het molengebouw en de oorspronkelijke silo sinds 2015 zijn aangewezen als rijksmonument, is het silogebouw met de groene kubus dat niet. Al onderschrijft Crimson wel de waarde als een “baken in de omgeving”.

GQ1A7645
Beeld door: beeld: Frank Hanswijk

Publiek toegankelijk

In het plan (beelden vanaf p. 82) wordt de monumentale meelfabriek inclusief silo’s aangepakt door architecten van Office Winhov. Daarnaast is nieuwbouw gepland: een schijfvormig woongebouw ‘Ensemble’ met torens langs de kade (Powerhouse Company), een losse 220 meter hoge woontoren met metropolitaanse allure (SHoP Architects) en een organisch gevormd appartementengebouw met de werknaam ‘Fonda’ (opnieuw Powerhouse Company). Tenslotte zijn er nog plannen voor een Maritiem Centrum (Mecanoo) in de Rijnhaven waarin het rijke havenverleden centraal komt te staan.

Office Winhov raakt de juiste snaar wat betreft de transformatie van de meelfabriek. Het molengebouw wordt op plekken opengewerkt voor de nieuwe hotel- en kantoorfunctie. Uitbreidingen zoals een nieuwe entree, dakopbouw en balkons passen bij de bestaande vormtaal. De oorspronkelijke silo krijgt een culturele bestemming en de bestaande luchtbruggen worden onderdeel van een openbare route door de gebouwen heen. Kenmerkende delen van de fabriek, waaronder de groene kubus, worden publiek toegankelijk.

De grootste ingreep vindt plaats bij de grote silo uit 1964. Deze wordt vrijwel volledig gesloopt en vervangen door een  nieuw appartementengebouw met exact dezelfde contouren. De balkons komen in het nieuwe gevelontwerp achter betonnen muurvlakken om de kenmerkende hexagonale silovorm terug te brengen. 

De sloop van de kenmerkende silo is betreurenswaardig, maar verdedigbaar omdat de waarde van het gebouw meer in het silhouet zit, dan in het zand en mortel. Minder verdedigbaar is de rechthoekige optopping van de silo, omdat die blokvorm sterk met de groene kubus concurreert en bovendien het zicht op dit ‘baken’ blokkeert vanuit een groot deel van de omgeving. Terwijl de silo daar nu juist haar status als landmark aan te danken heeft.

_FFH7175
Beeld door: beeld: Frank Hanswijk

American skyscraper

Het opvallendste deel van het plan is echter de Codrico Toren, net naast het luxe woongebouw Bay House waarvan de bouw onlangs gestart is. De Codrico Toren is een ontwerp van het Amerikaanse bureau SHoP Architects en moet volgens de visie de “skyscraper experience” van Manhattan naar de Maas halen. Het ontwerp is niet onaantrekkelijk: asymmetrisch smaller wordend en met slanke bronsgouden gevelstijlen die het gebouw extra rijzig maken. Achter die glimmende, halfopen schil komen galerijen die voor de benodigde buitenruimte zorgen, zonder dat het ontwerp dit in eerste oogopslag prijs geeft. Haar geometrische hoofdstructuur is een fantasierijke verwijzing naar het oude silogebouw van de meelfabriek, maar het ontwerp van de toren refereert aan een huidige New Yorkse Neo Art Deco-stroming2. Hierin laten architecten zich inspireren door de Art Deco: de bloeiperiode van de American Skyscraper

Met de geplande hoogte van 220 meter neemt de toren een zeer dominante plaats in het gebied in, maar op straatniveau is dat niet te merken. De toren wordt ingeklemd tussen twee nieuwe langgerekte gebouwen langs de kade (een ervan is al in aanbouw) en de toegang is verstopt in nauwe voetgangersstraten. In tegenstelling tot de Wilhelminapier of aan de Rijnhaven Oostzijde, is er hier namelijk nooit rekening gehouden met een toren. Laat staan de toekomstig hoogste toren van Rotterdam. De enorme toren eist daarnaast een wel erg groot deel van de aandacht op, zo vlakbij de rijksmonumentale fabriek.

De enorme toren eist een wel erg groot deel van de aandacht op zo vlakbij de rijksmonumentale fabriek

Betaalbaar als voorwaarde

Voor een toren, in de ontwikkelingsvisie een special genoemd, lijkt vooral gekozen om een financieel gat te dichten. In zijn brief aan de gemeenteraad lichtte de wethouder toe dat de kosten voor het verhuizen van de fabrieksactiviteiten van Codrico hoog zijn. Kosten die de Rijnhaven Belegging C.V. als initiatiefnemer volledig voor eigen rekening zal moeten nemen. 

Voor de businesscase zou 200.000 m2 aan ontwikkeloppervlak nodig zijn (exclusief de meelfabriek). Dit is binnen het beschikbare gebied bij lange na niet haalbaar. Na overleg met de gemeentelijke stedenbouwkundigen is er een maximaal volume van 165.000 m2 afgesproken, wat het uitgangspunt vormt voor dit plan. Dat is dus een ontwikkeloppervlak groter dan De Rotterdam, en toch zien de ontwikkelaars nog noodzaak om de resterende 35.000 m2 ergens anders te bouwen.

Toch is zelfs met dit extra oppervlak de businesscase niet sluitend en is een woningbouwsubsidie van het Rijk nodig van 22 miljoen euro (waarvan 11 miljoen op conto van de gemeente Rotterdam). Met een voorwaarde: dat straks minimaal 50 procent van de woningen in het betaalbare segment valt. Ondanks de subsidie, is de verdeling van 10 procent sociale huur en 40 procent middensegment toch minder ‘betaalbaar’ dan het uitgangspunt voor de Rijnhavenontwikkeling (20 procent sociaal en 30 procent middensegment).

Bovendien heeft het grote benodigde ontwikkeloppervlak behalve de enorme toren, ook zijn weerslag gehad op andere onderdelen van het plan. Zoals te zien in de ongelukkige optopping van de silo, en de forse schaal van de gebouwen Ensemble en Fonda aan weerszijden van de fabriek. 

De grote schaal van deze nieuwe gebouwen marginaliseert de erfgoedwaarde van de monumentale fabriek en brengt deze letterlijk in de verdrukking. Dat er verder ook weinig moeite is gedaan om de gebouwen visueel minder aanwezig te laten zijn, is goed te zien aan appartementengebouw Fonda. Het is een organisch gevormd gebouw, dat vanuit drie celvormige basementen naar boven toe versmalt, maar dat de open, groene ruimte tussen FENIX I en de meelfabriek grotendeels dichtzet. De interessante harmonicavorm van de gevels, wordt in hoofdvorm vereenvoudigd door de vloeiende vorm van de uitkragende vloeren. Ze maken het gebouw minder spannend om te zien en massaler.

Is er een alternatief?

_FFH7065
Beeld door: beeld: Frank Hanswijk

Het beeld van de meelfabriek die bijna driekwart eeuw het aanzien van Katendrecht bepaalde, wordt in deze ontwikkelingsplannen van beide kanten weggedrukt door de twee nieuwe gebouwen en komt in de schaduw van een derde. Het is vooral een kwestie van een te groot benodigd bouwvolume, want met de uitgangspunten en ambities van het plan is niet zoveel mis. Zijn er – gezien de hoge kosten en ruimtelijke druk op de locatie door alle bouwontwikkeling eromheen – nog andere oplossingen denkbaar?

Rijnhaven Belegging C.V. heeft als eigenaar nog een erfpachtcontract tot 2050, waardoor zij in principe de mogelijkheid heeft om de fabrieksactiviteiten nog 29 jaar voort te zetten. Al is het maar de vraag of een maïsverwerker nog decennia op een (dure) centrumlocatie wil blijven zitten. Daarnaast zijn er ook mogelijkheden om – buiten die 35.000 m2 –  extra te bouwen op andere, beter geschikte locaties, zoals rondom Zuidplein of op andere delen van Katendrecht. Dan hoeft op het Codricoterrein niet zo fors gebouwd te worden en katalyseer je ontwikkelingen elders. Dan zouden beide ontwikkelingen daarvan profiteren.

Dat de ambities van het plan (letterlijk) torenhoog zijn is op zich positief. Een stad die durft te vernieuwen is niet alleen spannend, maar ook weerbaarder op de lange termijn. In alle vernieuwingsdrang is het echter zaak om niet de eigen identiteit te verliezen. Het karakter van naoorlogs Katendrecht wordt tot op de dag van vandaag bepaald door dit bijzondere en unieke stukje havenarchitectuur. Door de voorgestelde herontwikkeling van Codrico verschuift dit evenwicht naar de nieuwe woningbouw en raakt de fabriek verscholen achter een wand van travertin en glas – in de schaduw van glanzend goud.

Dat het fabrieksterrein ooit moet ontwikkelen staat vast. Maar wanneer de kosten voor een vroegtijdige verplaatsing van de fabriek zo hoog zijn, dat een nagenoeg onrendabel plan ontstaat dat moet worden gecompenseerd door enorme bouwvolumes, is geduld misschien wel op zijn plaats. Dan kan de fabriek op een later moment ontwikkeld worden, op een manier die meer recht doet aan haar monumentale status – niet alleen van het gebouw zelf, maar ook voor de directe omgeving. Misschien kan zo’n langere transitietijd tussen stadshaven en hoogstedelijk gebied dan ook de rafelrandjes van het oude Katendrecht nog een beetje overdragen naar de Rijnhaven van de toekomst. Voordat ook die laatste paar plooien vakkundig worden gladgestreken.

vb-mailchimp

Lees meer

Schrijf je in voor de maandelijkse architectuurnieuwsbrief!

Op de hoogte blijven van Vers Beton per mail? Schrijf je in voor onze wekelijkse of maandelijkse nieuwsbrief.

Over het dossier Architectuurkritiek

De verleidelijke plaatjes en ronkende teksten over nieuwbouw vliegen je om de oren. Credo’s als #Makeithappen en ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ bevestigen het stoere imago van Architectuurstad Rotterdam. Maar hoe pakken toekomstdromen uit in de praktijk? Vers Beton onderwerpt plannen en ontwerpen van vastgoedjongens en architecten aan een reality check en geeft – indien nodig – ongezouten kritiek.

Dit dossier is mogelijk gemaakt door AIR, het Architectuur Instituut Rotterdam. Deze organisatie heeft geen invloed gehad op de inhoud van het artikel. (Meer info)

Deze banner kun je wegklikken, maar....

..je kunt ook supporter worden! Vers Beton kan alleen bestaan dankzij een bijdrage van lezers. Vanaf 6 euro per maand maak jij onafhankelijke journalistiek in Rotterdam mogelijk.

Nee, ik lees eerst het stuk verder

  1. De Codricofabriek wordt zesmaal genoemd in het Masterplan Rijnhaven, maar het wordt niet gezien als een hinderlijk object. Het is een aandachtspunt voor de afronding van de drijvende parkdelen en het Rondje Rijnhaven, maar verder wordt de fabriek juist geroemd als ‘iconisch havengebouw’ dat identiteit van de haven in zich draagt. ↩︎
  2. Voorbeelden zijn onder meer de in aanbouw zijnde woontoren Rose Hill en het ontwerp voor de begin vorig jaar uitgestelde woontoren 45 Broad Street, beiden in New York en ontworpen door architectenbureau CetraRuddy. Ook SHoP Architects heeft met de ruim 73 verdiepingen hoge woontoren 9 DeKalb eveneens een Neo Art Deco wolkenkrabber in aanbouw staan, al refereren zij hiermee naar City Beautiful: Amerikaanse Beaux Arts. ↩︎
Maurice_Moerland_Ava

Maurice Moerland

Maurice Moerland (1992) is architectuurhistoricus en sinds enkele jaren woonachtig op Zuid. Naast architectuur, is hij geïnteresseerd in stedelijke ontwikkeling en voelt zich als getogen Maassluizer sterk verbonden met deze stad.

Profiel-pagina
frank hanswijk

Frank Hanswijk

Fotograaf

Frank Hanswijk (Rotterdam, 1971) is een Rotterdamse fotograaf. Hij ontwikkelde zich breed met werk in journalistiek, reclame, theater en architectuur. De laatste jaren concentreert zijn werk zich steeds meer op architectuur en landschap. Hij benadert de architectuur niet als object maar als plek waarin de mens, al dan niet op de foto aanwezig, een cruciale rol speelt.

Profiel-pagina
Lees 2 reacties
  1. Profielbeeld van ketting marianne
    ketting marianne

    Beste Maurice,

    Dank voor een zeer genuanceerd en onpartijdig artikel over Codrico en Katendrecht. De Stichting Kaapse Kringen is een initiatief gestart om de Kaap te ‘beschermen’ tegen het wat al te doortastende en onnavolgbare beleid van de gemeente. Er is nauwelijks met bewoners gesproken. Wij willen eerst wel eens een debat met deskundigen die praten over de zaken die jij beschrijft en over de ‘beeldkwaliteit’ van de nieuwe plannen. Het dorp Katendrecht ‘verdwijnt’. Voor ons initiatief: Zie hieronder. Als je hierover mee wilt praten, ben je van harte welkom.
    Marianne Ketting
    Voorzitter ai
    Kaapse Kringen

    DE KAAP 2030
    De internationale vrijstaat waar iedereen een plek kan vinden
    Vraag en visie:
    Met al het beton- staal en steengeweld dat op de Kaap en de Rijnhaven afkomt en met de nieuwe plannen voor de pols, maken wij ons zorgen over de uniciteit en kwetsbaarheid van het oude ‘dorp’ Katendrecht. Het dorp met een gemixte bevolkingssamenstelling in kleur, inkomen en opleiding. Waar veel cultuur te beleven is, met scholen die bijzondere dingen doen voor de kinderen en de buurt. Het dorp met een eigen smoel.
    Zouden wij die uniciteit van de Kaap als kracht kunnen gaan inzetten? Een internationale plek, waar iedereen hoort, waar kleine restaurantjes zijn uit alle windstreken, eigen-wijs. Een plek waar ook mensen met een klein portemonnaie kunnen blijven wonen en waar renovaties of nieuwbouw niet leiden tot vertrek van de oorspronkelijke bewoners of hun kinderen die geen plek meer vinden op de Kaap. Waar de kennis van nieuwkomers gekoppeld wordt aan de mensen en organisaties die dat nodig hebben. Waar we gezamenlijk een gebaar naar ‘de Coolsingel’, de ontwikkelaars en woningbouwverenigingen kunnen maken voor (financiële) ondersteuning om ons doel te bereiken. Wellicht kunnen wij een pilot/voorbeeldwijk worden voor andere plekken in Rotterdam? “Bescheiden” doelstelling. Maar je moet durven als je op de Kaap woont.
    Initiatiefgroep samenstellen
    Afgelopen tijd heeft een aantal gesprekken plaats gevonden tussen mensen die zich zorgen maken over de Kaap en de toekomst. De invloed van de grote -internationale- investeerders en (het gebrek aan) visie van de gemeente op ons gebied.
    Wij hebben besloten om met een aantal mensen een denktank te vormen waarmee wij een Katendrechtse visie gaan ontwikkelen voor wat wij, de bewoners en organisaties met Katendrecht willen.

    1. Profielbeeld van Maurice Moerland
      Maurice Moerland

      Bedankt voor het compliment Marianne. Ik snap goed dat jullie hier als bewoners van de historische kern van Katendrecht ook wat van vinden en dat de huidige procesgang eigenlijk dit soort participatie uitsluit. Als jullie denken dat ik vanuit het punt van erfgoed iets kan toevoegen aan dat debat, aarzel niet om mij een mail te sturen.

Om te reageren moet je ingelogd zijn. Inloggen kan je hier. Als je nog geen account hebt meld je nu aan als supporter of maak hier een gratis reageerdersaccount aan.