Advertentie

VB – vacaturebank – banners – Hardwerkende – klik hier! – 1456×180
Voor de harddenkende Rotterdammer
versbeton_opinierubriek-02
Beeld door: beeld: Michael van Kekem

Ze zeggen dat een ezel zichzelf geen twee keer aan dezelfde steen stoot, maar helaas lijkt de Gemeente Rotterdam dat wel te doen: ze wil de starterslening gaan invoeren om starters te gaan helpen op de woningmarkt. Los van de ongetwijfeld goede bedoelingen van het college, toont onderzoek aan dat dergelijke leningen meer een probleem zijn dan een oplossing. 

Startersleningen zijn leningen die het verschil overbruggen tussen de koopsom van een huis en de maximale hypotheek die de koper kan krijgen. Die maximale hypotheek wordt bepaald door de leennormen die elk jaar landelijk vastgesteld worden.

Ten opzichte van andere landen zijn die normen in Nederland al bijzonder ruim, maar dat neemt niet weg dat starters soms meer zouden willen lenen dan de normen verantwoord achten. Ze krijgen daarbij hulp uit onverwachte hoek. Talloze Nederlandse gemeenten steken tijd en energie om via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) een starterslening aan te bieden waardoor een starter toch meer kan lenen dan de landelijke leennormen voorschrijven.

Dat is op zichzelf al vreemd, maar gelukkig is de markt voor startersleningen dusdanig klein dat het niet tot aardverschuivingen zal leiden. In Rotterdam zou voor zo’n 6 miljoen aan startersleningen beschikbaar komen, terwijl in 2020 in de stad voor meer dan 2 miljard euro aan woningen verkocht werd. Landelijk geldt dat de waarde van de jaarlijks verstrekte startersleningen nog geen 0.3% is van de waarde van alle woningen die jaarlijks verkocht worden. 

Exemplarisch voor beleid

Het echte probleem is dat startersleningen exemplarisch zijn voor beleid waarin politici denken dat het probleem van duur wonen opgelost kan worden met extra kredietverstrekking. Talloos economisch toponderzoek laat zien dat dergelijk beleid geen oplossing is, maar juist het probleem.

Zo laat recent onderzoek zien dat de vraag naar koopwoningen heel sterk afhangt van de hoeveelheid eigen vermogen die je moet inbrengen om te kunnen kopen. Een maatregel als de starterslening, maar ook het afschaffen van de overdrachtsbelasting, verlaagt de hoeveelheid eigen geld die je nodig hebt voor een woningkoop. Gevolg is dus niet alleen dat al zoekende kopers de lening kunnen aanwenden voor een hoger bod of een grotere woning, er zullen ook meer mensen proberen een koopwoning te bemachtigen.

Het effect laat zich al raden: studie na studie bevestigt dat maatregelen die het makkelijker maken om meer krediet te bemachtigen, zich grotendeels kapitaliseren in hogere huizenprijzen. Dit beleid dat dus bedoeld is om starters te helpen, verdwijnt deels in de zak van bestaande bezitters die meer geld voor hun eigen woning krijgen. 

Nu kun je natuurlijk stellen dat bij nieuwbouw of sociale koopprojecten met vaste prijzen startersleningen niet zo’n prijsverhogend effect hebben. In zulke gevallen kan de starterslening ervoor zorgen dat een starter die niet voldoende kon lenen, toch een woning kan kopen. Maar zelfs wanneer de lening enkel geldt voor woningen met vaste prijzen, wordt voorbijgegaan aan het feit dat in de huidige markt er veel meer zoekende kopers zijn dan beschikbare koopwoningen. Dus krijgt een starter dankzij de starterslening toch die droomwoning met vaste prijs, dan vist een andere koper achter het net. Die koper, en dat kan net zo goed een starter zijn, moet dan weer de koopmarkt op waar vrije biedingen de norm zijn. 

Omdat de markt voor startersleningen zo klein is, is het moeilijk te meten hoe groot het prijseffect ervan precies is. Maar het moge duidelijk zijn dat startersleningen in de huidige krappe markt überhaupt alleen tot meer eigenwoningbezit kunnen leiden wanneer ze prijsstijgingen veroorzaken. Blijven de prijzen gelijk, dan zal een belegger of een koper van een tweede woning namelijk simpelweg een andere woning kunnen kopen voor dezelfde prijs. Enkel wanneer de starterslening door stijgende prijzen ervoor zorgt dat de belegger of tweede woningkoper niet meer bereid is woningen te kopen, kan het eigenwoningbezit toenemen. 

Voorbarige conclusie

Het Kadaster heeft onderzocht of er relatief meer betaald wordt voor woningen die gekocht worden met een starterslening, en concludeert dat dit niet het geval is. Ook in de Rotterdamse raad werd dit onderzoek weer aangehaald als bewijs dat de lening de prijzen niet opdrijft. De vraag is of die conclusie juist is.

Allereerst is de markt nu vele male krapper dan in de periode die het Kadaster onderzocht en juist in krappe markten drijft krediet de prijs sterk op. De mate van prijsopdrijving is alleen moeilijk te meten omdat de markt voor startersleningen klein is en de leningen alleen gebruikt kunnen worden voor goedkope woningen. Het is dan heel moeilijk om te stellen of het gebrek aan een prijseffect komt omdat de leningen daadwerkelijk de prijs niet opdrijven, of omdat bepaalde factoren die woningen goedkoper maken niet zijn meegenomen, zoals de onderhoudsstaat.

Daar komt nog bij dat het onderzoek enkel kijkt naar de prijzen van met startersleningen gekochte woningen, terwijl startersleningen ook impact hebben op de vraag naar vergelijkbare koopwoningen die zonder starterslening gekocht worden. Mogelijk kan een vervolgonderzoek dat wel uitwijzen.

Ook in het economisch onderzoek werd jarenlang de impact van krediet op woningprijzen onderschat en niet goed gemeten. Pas na de financiële crisis kwam een stroom onderzoek op gang die overtuigend liet zien in welke mate hypotheekkrediet een cruciale rol speelt in het opdrijven van woningprijzen en het ontstaan van financiële instabiliteit.

 

Als econoom die opgeleid is na de crisis vind ik het werkelijk onbegrijpelijk dat een grote stad als Rotterdam, meer dan een decennium na het uitbreken van de crisis, weer dezelfde fout dreigt te maken. Dat geldt niet alleen voor Rotterdam, maar voor ook voor de bredere politiek in Nederland. 

Of het nu om startersleningen gaat of om het afschaffen van de overdrachtsbelasting, keer op keer trapt men in de val om starters extra financiële mogelijkheden te geven als ‘oplossing’ voor dure koopwoningen, terwijl onderzoek keer op keer laat zien dat die vooral tot prijsstijgingen leiden die de kloof tussen bestaande bezitters en nieuwe generaties starters alleen maar groter maken. Wie het beste met starters voor heeft, stopt met dit beleid én schaft de starterslening onmiddellijk weer af.                         

Wat werkt dan wel?

De meest structurele oplossing voor de problemen onder starters op de woningmarkt is om het aanbod van woningen dat beschikbaar voor hen is te vergroten. Voor zowel koopwoningen als huurwoningen. Eigenwoningbezit kan ook gestimuleerd worden met minder conventionele maatregelen, bijvoorbeeld door veel directer in te grijpen in wie een woning mag kopen en de koop van een tweede huis of een beleggerspand aan banden te leggen. Hierbij moet wel genoteerd worden dat dat ook een politieke beslissing is, waarover in de economische wetenschap niet de consensus bestaat die er is over de onwenselijkheid van leningen als de starterslening.

Verder lezen?

Word supporter van Vers Beton! Vanaf 6 euro per maand maak jij financieel onafhankelijke journalistiek in Rotterdam mogelijk.

Nee, ik lees eerst het stuk verder

Matthijs

Matthijs Korevaar

Matthijs Korevaar (1993) is universitair docent financiering aan de Erasmus School of Economics. Zijn onderzoek richt zich met name op de woningmarkt. Hij studeerde aan de Maastricht University en promoveerde daar begin 2021 op onderzoek naar de lange-termijn ontwikkeling van stedelijke woningmarkten. Sinds 2020 woont hij in Rotterdam.

Profiel-pagina
Nog geen reacties

Om te reageren moet je ingelogd zijn. Inloggen kan je hier. Als je nog geen account hebt meld je nu aan als supporter of maak hier een gratis reageerdersaccount aan.