Voor de harddenkende Rotterdammer
Vers Beton – Daan Timmer – 12 vragen over Feyenoord City – 2021
Beeld door: beeld: Daan Timmer

Het is nog steeds de bedoeling dat op 6 of 8 juli de gemeenteraad een knoop doorhakt in het dossier Feyenoord City: steekt Rotterdam wel of niet 40 miljoen euro belastinggeld in stadion-aandelen? Want hoe zeker weten we dat de bouwkosten niet toch hoger uitvallen? Waarom is de financiering nog steeds niet rond? En wat ziet de stad straks terug als rendement op de investering? Hoe weten we zeker dat Feyenoord City niet een herhaling van het Warmtebedrijf-debacle wordt? Dit zijn in het kort de antwoorden op deze en andere vragen.

Liever luisteren? Scroll naar onder voor de video waarin Bram Logger uitlegt waarom we nog steeds niet weten of Feyenoord een nieuw stadion krijgt.

1. Alweer een raadsbesluit. Had de raad dan niet allang ingestemd met Feyenoord City?

Zeker. Op 11 mei 2017, drie dagen voordat Feyenoord voor het eerst in jaren landskampioen werd, stemde een ruime meerderheid van de raad vóór een gemeentelijke investering in een nieuw stadion. Maar aan die goedkeuring hing de raad toen wel een reeks voorwaarden. Zo moet er een goed plan komen voor het vervoer van supporters van en naar het stadion. Het stadion moet banen opleveren voor Rotterdam Zuid. De Kuip moet een nieuwe bestemming krijgen. En bovenal: er moeten voor de gemeente geen grote financiële risico’s aan vastzitten.

2. Voldoet Feyenoord City aan die voorwaarden?

Aan een heleboel van de in totaal bijna honderd voorwaarden wel, maar juist aan de belangrijkste – die over de financiële risico’s – nog niet. Accountantsbureau Deloitte toetste voor de gemeenteraad de huidige plannen aan alle eisen. Maar over twee van de voorwaarden doen de onderzoekers geen uitspraak: namelijk dat de financieringsstructuur ‘conservatief’ moet zijn, en dat het rendement en risico vergelijkbaar moet zijn met dat uit de oorspronkelijke plannen. Want wat is ‘conservatief’? En wat is ‘vergelijkbaar’? Deloitte vindt die criteria te onduidelijk om er een concreet advies op te plakken.

Dit tot ergernis van een deel van de raad, die juist gehoopt had te kunnen varen op het oordeel van de experts van Deloitte. Verder is de bijdrage van private investeerders nog steeds niet rond. Daardoor kon Deloitte de andere partijen die meebetalen nog niet toetsen. Ook staan de bouwkosten nog niet definitief vast.

3. Hoe zit het nu met de kosten?

Alles bij elkaar gaat het nieuwe stadion ruim 440 miljoen euro kosten (inclusief een buffer voor tegenvallers). Duurder kan het eigenlijk niet worden, omdat een hoger bedrag niet te financieren is. De kosten voor rente en aflossing op de lening zouden dan te hoog worden om te betalen, met de inkomsten die het stadion in de toekomst oplevert. Maar door vertraging en stijgende grondstoffenprijzen dreigden de bouwkosten wél boven de 440 miljoen uit te komen.

Dat probleem is voorlopig opgelost door een aantal onderdelen uit het bouwproject te ‘knippen’ en apart te financieren. Het viaduct over het spoor, dat tegelijkertijd dienst doet als entree van het stadion, is er bijvoorbeeld uitgehaald. De kosten van 21 miljoen euro worden nu gedekt door een subsidie van het Rijk om woningbouw te stimuleren, met het idee dat het viaduct ook de toegangspoort wordt voor de nog te ontwikkelen woonwijk Feyenoord City.

Het nieuwe stadion komt deels in de Nieuwe Maas te staan. Daarvoor moeten de ontwikkelaars een nieuw stuk land aanwinnen in de rivier. Ook die kostenpost is ‘weggeknipt’ uit de plannen. Er komt nu een aparte stichting die deze klus voor zo’n 25 miljoen euro gaat uitvoeren. Het stadion betaalt die kosten uiteindelijk terug via een jaarlijkse erfpachtsom. Ten opzichte van het eerste plan heeft Feyenoord City ook afscheid genomen van het idee om zelf alle horeca te exploiteren. Daarmee wordt bezuinigd op de afwerking van de horecaruimtes in het stadion.

Wereldwijd stijgen de prijzen voor staal en beton. Het risico bestaat dus dat de bouwkosten de komende maanden nog verder oplopen. Het zal lastig worden om een aannemer te vinden dat het stadion wil bouwen voor een vast, gegarandeerd bedrag. Want dan liggen de risico’s voor hogere kosten volledig bij de bouwer. Maar Feyenoord heeft de reserves niet om die risico’s op zich te nemen, en de banken zullen dat ook niet doen. De kans bestaat dat dan alsnog naar de Coolsingel wordt gekeken.

Experts raden de gemeente daarom aan om toch nog eens naar een plan B te kijken: een woonwijk Feyenoord City zonder nieuw stadion. Want de stijgende prijzen voor bouwmaterialen zouden een nieuwe voetbaltempel wel eens onbetaalbaar kunnen maken.

4. En de financiering? Wie betalen er nog meer mee, behalve de gemeente?

Op dit moment is er nog een gat in de financiering van 40 à 50 miljoen euro. Pas als dat gat gedicht is, zullen de andere financiers hun bijdrage overmaken. Een groep banken onder aanvoering van Goldman Sachs regelt een hypotheek van 236 miljoen euro. Daar krijgt de Amerikaanse zakenbank veel zekerheden voor: de rentebetalingen gaan voor op alle andere kosten. Feyenoord City moet 9,2 miljoen euro extra lenen van de bank om, mochten er financiële problemen zijn, van dat geleende geld tóch de rente te betalen. En als het nieuwe stadion failliet gaat, dan kan Goldman het als hypotheekhouder verkopen aan de hoogste bieder.

In de oorspronkelijke plannen wilde Feyenoord City 100 miljoen euro ophalen onder grote beleggers zoals verzekeraars, die dan mede-eigenaar van het stadion zouden worden. Maar die partijen hadden geen interesse.

In plaats daarvan is er nu een ‘gespecialiseerde infrastructuur-investeerder’ die een tweede, achtergestelde lening geeft van 70 miljoen euro. Ook deze partij – in de wandelgangen wordt het infrastructuurfonds van private-equitybedrijf Sequoia genoemd – heeft een voordeel: als Feyenoord City niet genoeg verdient om de rente op de lening te betalen, dan wordt die rente bijgeschreven op de schuld. Rente op rente dus. Bij tegenvallende resultaten betekent het dat Feyenoord City (en de gemeente als mede-eigenaar van het stadion) een forse schuld opbouwt aan een buitenlandse private-equity-investeerder.

Ook Stichting de Verre Bergen draagt bij. De filantropische stichting van de familie Van der Vorm brengt 25 miljoen euro in en krijgt daarvoor tot in de eeuwigheid vierduizend gratis stoeltjes om de jeugd van Zuid gratis naar Feyenoord te laten kijken.

Veel minder zekerheden zijn er voor de aandeelhouders die, als eigenaar van het stadion, de rest van het kapitaal bijeen moeten brengen: naast de gemeente is dat de b.v. Vrienden aan de Maas. Deze groep ondernemers geleid door melkrobottenmagnaat Alexander van der Lely, moet 40 miljoen euro verzamelen, maar is volgens Deloitte nog niet verder dan 20 miljoen (volgens Feyenoord City is er al 30 miljoen bijeengebracht). Een aantal ondernemers die meededen, is later weer afgehaakt.

Tot slot is er nog een gat van 30 miljoen dat Feyenoord City nu nog niet gevuld krijgt. Het idee is dat het geld wordt voorgeschoten door een nog onbekende partij om later bijvoorbeeld participaties te verkopen aan supporters. Alles bij elkaar mist er nog zeker 40 à 50 miljoen euro, terwijl de gemeenteraad als voorwaarde stelt dat alle financiers bekend zouden zijn.

De aandeelhouders die 40 miljoen euro moeten verzamelen, zijn volgens Deloitte nog niet verder dan 20 miljoen euro

5. Krijgt de gemeente een beetje rendement op 40 miljoen aan aandelen?

Dat is de vraag. PvdA-raadslid Dennis Tak sprak in het AD onlangs van ‘financiële hocus pocus’ en doelde daarbij ongetwijfeld op het uitrekken van de businesscase met twee extra jaar. In de oorspronkelijke plannen was er namelijk een bedrijfsplan met een looptijd van 25 jaar, waarbij de gemeente, als het stadion goed zou draaien, elk jaar 4,7 procent dividend zou krijgen. Maar in de nieuwe plannen zijn de jaarlijkse kosten voor het nieuwe stadion hoger. Er moet bijvoorbeeld een extra bedrag worden afgerekend aan erfpacht voor de landaanwinning. Om het rendement voor de gemeente gelijk te houden (dat was een voorwaarde van de gemeenteraad) heeft Feyenoord City dit bedrijfsplan met twee jaar verlengd. Op papier krijgt de gemeente daardoor nog steeds hetzelfde rendement van 4,7 procent. Maar dat geld komt grotendeels pas helemaal aan het eind van de looptijd van de businesscase, ergens na 2050.

Sowieso is het de vraag of de gemeente financieel wijzer wordt van de investering in stadion-aandelen. Winstuitkeringen worden immers alleen gedaan als er genoeg geld verdiend is om én alle rente en aflossingen te betalen én Feyenoord 25 miljoen euro per jaar te betalen als vaste bespeler van het stadion. Vallen de inkomsten tegen, dan is er helemaal geen rendement voor de gemeente.

6. Is de nieuwe businesscase realistisch?

Feyenoord City OMA 2019

Lees meer

Deze risico’s loopt Feyenoord met een stadion van 444 miljoen

Feyenoord gaat bijna een half miljard uitgeven, maar deugt de businesscase wel?

Twee jaar geleden lieten we in een uitlegvideo op Vers Beton en Open Rotterdam zien dat de aannames erg rooskleurig zijn. Aan die verwachtingen is in grote lijnen weinig veranderd. Wil het project financieel op rolletjes lopen, dan moet het stadion straks jaarlijks twee keer zo veel geld gaan verdienen met dezelfde activiteiten als Feyenoord en de Kuip nu. Het lastige met investeringen in betaald voetbal is de onvoorspelbaarheid. Elk jaar kan er maar één club kampioen worden, en zijn er maar een paar plaatsen voor Europees voetbal.

Vallen de prestaties op het veld tegen, dan kan het publiek afhaken, lopen de bezoekersaantallen terug, en krijgt ook Feyenoord minder geld uit de opbrengsten van het stadion. Met als gevolg: nog minder geld voor het aantrekken van goede spelers. Zo’n negatieve spiraal is het grootste risico voor de businesscase.

7. Wordt Feyenoord als club beter van dit plan?

Andersom kan ook: dat Feyenoord een positieve spiraal inzet. Meer geld voor de selectie leidt tot meer bezoekers in het stadion, en dus meer inkomsten voor de selectie. Maar alleen een nieuw stadion is daarvoor niet genoeg, legde adviesbureau Hypercube vorige week uit in een webinar. Er moet ook dan ook geïnvesteerd worden in de selectie. Een risico is dat Feyenoord veel inkomsten straks uit handen geeft.

Er is een theaterconstructie bedacht: op dit moment verkoopt Feyenoord zelf de kaartjes voor de wedstrijden, en betaalt de club huur aan de Kuip. Maar straks in Feyenoord City verkoopt het stadion de kaartjes, en krijgt Feyenoord een jaarlijkse vergoeding, van het geld dat overblijft na alle andere kosten zoals de hypotheek, salarissen en onderhoud. De club vocht lang voor een gegarandeerde vergoeding van 25 miljoen euro. Maar die garantie kwam er niet. Alleen als de optimistische scenario’s uitkomen, krijgt Feyenoord die 25 miljoen per jaar.

8. Wat als het slechter gaat?

Dan gaat eerst Feyenoords vergoeding naar beneden, tot 17,5 miljoen euro. Dat is ongeveer het bedrag dat de club nu netto overhoudt aan kaartverkoop, business seats en skyboxen. Volgens Feyenoord gaat de club er daarom nooit op achteruit. De vraag is wat er gebeurt als het écht tegenzit. Feyenoord City rekende zelf een Perfect Storm-scenario door. Maar dat is misleidend, omdat er daarin nog steeds gerekend wordt met bijna 40 procent meer inkomsten dan nu gegenereerd worden in de Kuip. Echte tegenslag – denk aan: jarenlang geen Europees voetbal en een halfleeg stadion – is niet doorgerekend. Nergens in de stukken is een harde afspraak te vinden die Feyenoord gegarandeerd 17,5 miljoen euro oplevert.

9. Zijn er nog meer beren op de weg?

Verschillende bedrijven in de omgeving en een groep supporters zijn naar de rechter gestapt om het bestemmingsplan van tafel te krijgen. Die procedure is voorlopig uitgesteld. Naar verwachting doet de Raad van State (de hoogste bestuursrechter) op z’n vroegst eind van het jaar een uitspraak. De bezwaarmakers, bedrijven in de omgeving als Pathé en KFC, vinden dat er nog te veel financiële onzekerheden zijn om nu al een bestemmingsplan in te voeren, waarin zij plaats moeten maken voor een project dat misschien wel niet doorgaat. Het is een soort catch-221: een bestemmingsplan vraagt om een degelijke financiële onderbouwing, en de financiering van het stadion is nog niet rond. Maar de financiers willen juist een definitief vastgesteld bestemmingsplan zien, zodat ze zeker weten dat bouwplannen kunnen doorgaan.

10. Wat als het plan niet doorgaat?

Dat zou voor veel partijen problematisch zijn. In de eerste plaats voor Stadion Feijenoord. Dat ziet ruim dertig miljoen euro aan voorbereidingskosten dan in rook opgaan en moet een lening van 17,5 miljoen euro terugbetalen aan de bank Goldman Sachs. Ook voor de betaald voetbal-organisatie is dat problematisch, omdat Feyenoord een deel van haar inkomsten als onderpand aan de Amerikaanse bank heeft gegeven: als het stadion die lening niet kan terugbetalen, mag Goldman Sachs daar Feyenoords inkomsten voor gebruiken. De gemeente heeft de afgelopen vier jaar 1,75 miljoen euro per jaar aan ambtelijke kosten gemaakt, die weggegooid zijn als het plan niet doorgaat.

Voor het stadsbestuur staat vooral prestige op het spel. De ontwikkeling van dit deel van Zuid zal vermoedelijk vertraging oplopen, al zijn er ook ontwikkelaars die mogelijkheden zien om Feyenoord City te ontwikkelen zonder nieuw voetbalstadion.

11. Wat gaat de raad besluiten? Wat zijn de scenario’s?

Als het aan het college van Burgemeester en Wethouders ligt, stemt de raad nu in met de investering van belastinggeld, met als voorwaarde dat Feyenoord City alsnog aan alle eisen gaat voldoen. Ofwel: ja, ‘mits’. De hoop is dat een akkoord van de raad andere investeerders over de streep trekt, en snel kan worden begonnen met de bouw.

De Rekenkamer adviseert echter om voorlopig nog geen akkoord te geven, zolang niet aan alle voorwaarden is voldaan. Nee ‘tenzij’, dus. Het verschil tussen de twee opties lijkt klein. Oud-voorzitter van de Rekenkamer Hofstra vreest dat door nu een voorwaardelijk akkoord te geven, de gemeente in een situatie terechtkomt waarin terugtrekken lastig wordt. De voorwaarden die de raad in 2017 opstelde aan een gemeentelijke bijdrage waren helder. “Dan moet je ook een streep trekken als aan die voorwaarden niet is voldaan”, aldus Hofstra.

Een derde mogelijkheid zou zijn de hele besluitvorming uit te stellen. Geen debat voor de zomer. Een probleem van verder uitstel is wel dat daarmee de problemen die er zijn met financiering en bouwkosten, niet worden opgelost en het explosieve dossier nog langer blijft slepen. Ook lijkt het weinig aanlokkelijk voor de politiek om dit dossier mee te nemen naar de campagneperiode voor de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2022.

Een tussenoplossing is om deels akkoord te geven en alleen de pijnpunten rond financiering en bouwkosten later te bespreken.

12. Hoe staan de verschillende politieke partijen erin?

De grootste partij in de raad zal niet instemmen, zegt fractievoorzitter Robert Simons van oppositiepartij Leefbaar Rotterdam. ‘We hebben niet voor niets als raad een hele lijst voorwaarden opgesteld. Daar is nog niet aan voldaan. Je neemt jezelf als raad niet serieus als je nu dan toch ‘ja’ zou zeggen.’ Simons verwijst bovendien naar de raadsenquête over het Warmtebedrijf. Dat debacle kostte de gemeente tientallen miljoenen. De enquêtecommissie trok een aantal duidelijke conclusies zoals: ‘neem alleen een definitieve investeringsbeslissing als aan strikte voorwaarden is voldaan’. Een jaar na de raadsenquête over het Warmtebedrijf kun je zo’n aanbeveling moeilijk in de wind slaan bij een volgend groot project.

Ook andere oppositiepartijen zullen vrijwel zeker tegen stemmen. Faouzi Achbar van Denk ziet niet in waarom de gemeente als eerste moet toezeggen. Hij voelt meer voor één moment waarop alle financiers, inclusief de gemeente, tegelijkertijd hun handtekening zetten.

Spannender is wat de coalitiepartijen doen. VVD, D66 en CDA zijn altijd groot pleitbezorgers geweest van een nieuw stadion. PvdA en GroenLinks laten een kritischer geluid horen. “Enerzijds is er de droom, anderzijds moeten we voorkomen dat de Rotterdammers de rekening betalen als het misgaat”, schetst PvdA-raadslid Dennis Tak het dilemma. Ook hij vindt dat er op dit moment nog te veel losse eindjes zijn om ja te zeggen. “Misschien kunnen we er een tweetrapsraket van maken. We spreken nu uit dat we door willen, en vinken de voorwaarden af waar aan voldaan is. Dan doen we na de zomer de discussie over de zaken die nog openstaan.”

Ook coalitiepartij GroenLinks zal nu nog geen ja zeggen tegen het raadsvoorstel om vast in te stemmen, zegt raadslid Jeroen Postma. “Eerst moeten de gaten in de financiering zijn opgevuld en moet er zekerheid zijn over de bouwkosten, en wie de risico’s neemt als de bouwkosten hoger uitvallen.”

Bovendien is er nog altijd geen plan voor de herontwikkeling van de Kuip. Ook dat moet ingevuld zijn wil GroenLinks instemmen, zegt Postma. “Anders zit je met een prachtig nieuw stadion in een mooie nieuwe wijk, en een verkrottende Kuip.”

Bekijk ook de video met Bram Logger:

Bron: beeld: youtu.be

Debat in Arminius
Op dinsdag 15 juni is het debat Feyenoord City: In wiens belang?

Met o.a.: Riek Bakker (stedenbouwkundige), Bram Logger (onderzoeksjournalist Vers Beton), Maarten Hoekstra (docent en onderzoeker Thorbecke Academie), Jan van Ballegooijen (architect Crimson), Tsjalle van der Burgh (onderzoeker en universitair docent TU Twente), Martijn van der Steen (adjunct-directeur Nederlandse School voor Openbaar Bestuur, onderzoeker EUR).

Meer info en tickets via deze link.
Supporters van Vers Beton krijgen korting met de actiecode uit hun welkoms-email.

Deze banner kun je wegklikken, maar....

..je kunt ook supporter worden! Vers Beton kan alleen bestaan dankzij een bijdrage van lezers. Vanaf 6 euro per maand maak jij onafhankelijke journalistiek in Rotterdam mogelijk.

Nee, ik lees eerst het stuk verder

  1. een onmogelijke situatie ↩︎
Feyenoord City
20190222_091413

Bram Logger

Bram Logger (1980) studeerde rechten in Leiden en ging na een master journalistiek aan de Rijksuniversiteit Groningen aan de slag bij het Utrechts Nieuwsblad, freepaper DAG en Trouw. Als freelance onderzoeksjournalist werkt hij voor coöperatie Sp/T, Investico, Follow the Money, de Groene Amsterdammer en Trouw. Hij verdiept zich al sinds 2013 in sporteconomie, waaronder ook de stadionplannen rondom de Kuip. Voor Vers Beton maakte hij dit dossier over Feyenoord City.

Profiel-pagina
daan_timmer

Daan Timmer

Illustrator

Daan Timmer, 28 jaar, is al van kleins af aan bezig met illustratie en ontwerp. Sinds hij in 2015 afstudeerde aan de WDKA werkt hij als grafisch ontwerper. Daarnaast timmert hij ook hard aan de weg als freelance illustrator en heeft een eindeloze fascinatie voor gezichten en de verhalen die erachter schuilgaan. Deze verhalen spelen samen met zijn eigen rijke achtergrond een grote rol in zijn werk.

Profiel-pagina
Nog geen reacties

Om te reageren moet je ingelogd zijn. Inloggen kan je hier. Als je nog geen account hebt meld je nu aan als supporter of maak hier een gratis reageerdersaccount aan.