Voor de harddenkende Rotterdammer
vastgoed_haverlandstraat_lvd_1
Oud schoolgebouw in de Haverlandstraat Beeld door: beeld: Loes van Duijvendijk

Veel verouderde gemeentelijke scholen behoren voor de gemeente tot de categorie ‘maatschappelijk vastgoed waarvan de functie is komen te vervallen’. Dit vastgoed kost de gemeente geld, bijvoorbeeld aan brand- en opstalverzekeringen, en de inhuur van een anti-kraak organisatie voor het beheer.

Om die kosten terug te dringen besluit de gemeente enkele jaren geleden het overbodige vastgoed versneld te verkopen. Het geld dat daarmee binnenkomt, kan opnieuw geïnvesteerd worden in de stad. Daarnaast levert de herbestemming van verkochte panden de stad vaak woningen op.

Hoe verkoop voorheen ging

Ruim tien jaar geleden verkoopt de gemeente Rotterdam voor de eerste keer een school. Architect Ineke Hulshof en adviesbureau Urbannerdam nemen daarvoor het initiatief. “De succesvolle klushuizen-aanpak, die begon met het Wallisblok in Spangen, werd vanaf dat moment op scholen toegepast”, vertelt Frans van Hulten, destijds betrokken namens Urbannerdam. Een lege school in de wijk het Nieuwe Westen dient als proefproject en krijgt de toepasselijke naam: De Omscholing. Het proces neemt veel tijd in beslag, maar uiteindelijk worden negen woningen in de school opgeleverd.

De procedure voor de verkoop is toen from scratch uitgedacht. De gemeente verkoopt de appartementsrechten aan elk van de bewoners, tegen een vaste prijs. “Om de haalbaarheid te toetsen moest eerst het verkoopbedrag worden bepaald,” legt van Hulten uit. Voor de selectie van kopers hanteert de gemeente in eerste instantie een inschrijftermijn met loting. Maar dat wordt al snel vervangen door het principe: wie eerst komt, wie eerst maalt.

vastgoed_osseweistraat_lvd_2
Verbouwd schoolgebouw tot woningen in de Osseweistraat Beeld door: beeld: Loes van Duijvendijk

“Dat wilde de gemeente omdat de administratieve last minder groot is dan bij een loting, wat eigenlijk eerlijker is. Maar de gemeente Den Haag deed het destijds ook zo omdat het veel reuring opleverde: geïnteresseerden lagen dagen voor de verkoop in tentjes voor de deur om als eerste in te kunnen schrijven. Die reuring wilde de gemeente Rotterdam ook wel. Alleen is voor een digitale inschrijving gekozen om het beter beheersbaar te houden.”

Geïnteresseerden lagen dagen voor de verkoop in tentjes voor de deur om als eerste in te kunnen schrijven, die reuring wilde Rotterdam ook wel

De verkoop van scholen loopt ook in Rotterdam al snel als een trein. In totaal begeleidt Urbannerdam de gemeente bij vier scholen het traject vanaf de haalbaarheidstoets tot en met de verkoop. Potentiële kopers krijgen vooraf heldere voorwaarden mee. Van Hulten: “Er gold een zelfbewoningsplicht om te voorkomen dat mensen hun woning snel met winst zouden doorverkopen. Daarnaast stelden we een maximale termijn aan de verbouwing.”

Het meest ingewikkeld blijkt het bepalen van de verkoopprijs, die vooraf vastgelegd wordt. “De waarde is bepaald door de investeringskosten [voor de verbouwing en kosten koper, red.] af te trekken van de verwachte waarde van de woning in opgeknapte staat – de zogenaamde residuele waardebepaling. Dit was wennen voor de gemeente, er was immers nog nauwelijks zicht op de waardeontwikkeling van tot woning verbouwde scholen,” aldus van Hulten.

Voor een gangbare waardebepaling laat de gemeente twee taxaties uitvoeren en neemt de laagste daarvan als ondergrens voor de verkoop. Maar bij de scholen hebben de twee ingeschakelde makelaars heel veel moeite met taxeren, herinnert Van Hulten zich: “Ze zaten consequent veel te laag, zelfs nog lager dan niet-opgeknapte woningen in de omliggende straten. Dat sloeg echt helemaal nergens op. Omdat de gemeente zich aan deze waardes moest houden was de prijs voor de kopers heel aantrekkelijk.”

“De gemeente gaf toe dat er leuke projecten uit kwamen, maar ze vonden de particulieren lastig en tijdrovend om mee te werken”

In een oude school aan de Osseweistraat worden in 2016 zes woningen gerealiseerd. De verkoopprijs per woning ligt tussen de 42.000 en 53.500 euro, wat in totaal 274.500 euro oplevert. Die opbrengst vloeit niet zo de gemeentekas in, want de proceskosten (inhuur van adviseurs, notaris, etc) gaan er eerst nog vanaf. Het is de vierde en laatste school waarbij Urbannerdam de verkoop begeleidt.

Voor de gemeente is de opbrengst laag, waardoor de gehanteerde methode niet langer interessant is, denkt Van Hulten. Hij tekent daarbij aan dat “als de taxaties reëel waren geweest, dan was het voor de kopers nog steeds interessant geweest en zou de gemeente een hogere opbrengst hebben gehad.” Of dat de enige reden was om te stoppen met deze verkoopmethode, weet Van Hulten niet. “De gemeente gaf toe dat er leuke projecten uit kwamen, maar ze vonden de particulieren lastig en tijdrovend om mee te werken.”

Klusgebouw Haverlandstraat

Twee jaar later bezoekt Bart Cosijn, bewoner van het Liskwartier, de Woonbeurs op zoek naar een (klus)woning. Hij vraagt een ambtenaar of die er nog zijn: “Nee, maar houd de website Pakjeruimte in de gaten, want we zijn nog wel wat scholen aan het verkopen.”

Op Pakjeruimte (inmiddels opgegaan in de website Bouwenaanrotterdam) vindt Cosijn de Haverlandstraat 12 in Crooswijk. Het gebouw uit 1909 trekt meteen zijn aandacht. Onder het kopje ‘klusgebouw Haverlandstraat’ leest hij: “In de school is het mogelijk minimaal vier en maximaal zes woningen te realiseren. De toekomstige bewoners dienen zelf het bestemmingsplan te wijzigen en zijn opdrachtgever voor de verbouwing.”

In december 2019 verschijnt een aankondiging van zeven schoolgebouwen op de website Wonen in Rotterdam, waaronder ook Haverlandstraat 12. In dit artikel staat dat de oude scholen ruimte bieden voor zo’n “zeven tot acht ruime koopwoningen van minimaal 85 vierkante meter.” Ogenschijnlijk houdt de gemeente bij de scholen dezelfde procedure aan als daarvoor: particulieren worden uitgenodigd te komen kijken en hun interesse kenbaar te maken.

Cosijn en zijn vrouw besluiten het officiële verkooptraject niet af te wachten en maken een plan voor de school: op de eerste en tweede verdieping komen woningen, maar de begane grond reserveren ze voor buurtbewoners om elkaar te kunnen ontmoeten. Kort erna sluit buurman Davidson Rodrigues zich bij hen aan. Ze geven hun initiatief de naam Croosland en gaan de boer op om input te verzamelen en het in de buurt te testen.

Initiatiefnemers willen in het gebouw aan de Haverlandstraat niet alleen wonen, maar ook een ruimte voor de gemeenschap maken

Cosijn en Rodrigues vinden snel medestanders voor hun plannen. Dat ze er niet alleen willen wonen, maar ook een ruimte voor de gemeenschap willen maken, spreekt aan. “We hoorden bijvoorbeeld dat veel kinderen maar ‘tot de singel’ mogen spelen, waardoor het bestaande buurthuis voor velen van hen onbereikbaar is,” vertelt Cosijn.

Ook de voorzitter van de gebiedscommissie en de gebiedsregisseur reageren heel positief. Maar het verbaast Cosijn en Rodrigues dat die alletwee niets van de verkoop afweten, ondanks dat zij jaarlijks bij de afdeling Vastgoed informeren naar verkoopplannen in de buurt. Blijkbaar moeten ze het hogerop in de gemeentelijke organisatie zoeken? 

De initiatiefnemers pakken de gemeentelijke Kadernota Vastgoed erbij en ontdekken dat er een categorie ‘Beste plan voor de wijk’ bestaat, waarbij de maatschappelijke waarde meetelt in de manier waarop de verkoop tot stand komt. Is zoiets niet mogelijk aan de Haverlandstraat 12, vragen zij zich af. Hij informeert of zijn plan kans van slagen heeft, maar krijgt te horen dat hij de officiële procedure moet volgen.

vastgoed_haverlandstraat_lvd_3
Oud schoolgebouw in de Haverlandstraat Beeld door: beeld: Loes van Duijvendijk

Wie bepaalt?

Cosijn en Rodrigues nemen vervolgens contact op met de afdeling Vastgoed. Maar na diverse mislukte pogingen om in gesprek te komen, beginnen ze te vermoeden dat de gemeente niet open staat voor een maatschappelijk initiatief zoals een buurtruimte, omdat ze het pand tegen het hoogste bod wil verkopen. Een ambtenaar bevestigt dat vermoeden in een gesprek met Cosijn. Hij krijgt te horen dat de gemeente kopers niet op de inhoud van hun plan selecteert omdat het achteraf lastig is om te bepalen of het winnende plan ook uitgevoerd wordt zoals bedoeld en veel begeleiding vraagt.

Maar wie beslist dan om tegen het hoogste bod te verkopen, en niet de route ‘Beste plan voor de wijk’ te kiezen?, vraagt Cosijn zich af. Hij belandt in een briefwisseling met de gemeente over de verkoopstrategie en vraagt wat het doet met de verkoopwaarde van het Haverlandstraat 12, als het deels een maatschappelijke functie krijgt. Daarop antwoordt wethouder Kurvers per brief: “Naar verwachting1 daalt de verkoopwaarde met circa 150.000 euro, ervan uitgaande dat op de begane grond maatschappelijke ruimte in plaats van twee woningen wordt gerealiseerd.”

“De verkoopwaarde daalt met 150.000 euro als er een buurtruimte in plaats van woningen komt”

In dezelfde brief, die in handen is van Vers Beton, geeft de wethouder ook aan dat het wel toegestaan is een maatschappelijke functie te realiseren, maar dat het de bedoeling is dat het pand “primair gericht is op wonen, (…) omdat woningbouw goed aansluit bij de omgeving. Het pand staat midden in een woonwijk.” Daarnaast stuurt de gemeente niet aan op een maatschappelijke functie omdat ze in Crooswijk al een aantal organisaties financieel ondersteunt en dat aanbod niet wil uitbreiden.

Cosijn en Rodrigues nemen geen genoegen met deze uitleg en schrijven aangetekende brieven aan de afdeling Vastgoed, maar zonder resultaat. Wel weten ze enkele raadsleden voor zich te winnen met het oog op de maatschappelijke meerwaarde voor de buurt. Dat levert een sprankje hoop op, “tot we een mailtje ontvingen van een makelaar, met data voor de bezichtigingen en de verkoopvoorwaarden. De hoogte van het bod was doorslaggevend. Toen wisten we: het is dus niet gelukt om de voorwaarden aan te passen.”

Dode duiven

Al die tijd hebben ze de school nog niet van binnen bekeken. “We wisten dat het twee keer ingrijpend en met goedkope materialen verbouwd was en daarna bijna twintig jaar leeg had gestaan.” Hoewel de verkoop al vanaf 2016 voorbereid wordt, organiseert de gemeente pas in in de herfst van 2019 drie bezichtigingen. 

In de verkoopbrochure staat dat de te bouwen woningen een minimaal gemiddeld gebruiksoppervlak van 85 m2 moeten hebben, met een ondergrens van 50 m2 per woning. Op basis van de beschikbare vloeroppervlak zouden er zo’n acht, maximaal negen woningen in passen. Omdat zijn initiatief niet mikt op een maximaal aantal woningen, weet Cosijn al dat het geen kans maakt. 

Toch besluit hij naar de bezichtigingen te gaan: “Je zag twee type mensen: collectiefjes zoals dat van ons en mensen uit de vastgoedbusiness. Dat voelde wel wat ongemakkelijk.” Eenmaal binnen, bleek het pand volledig uitgewoond. “Er lagen dode duiven op de vloer. Het is jarenlang gekraakt. Er is ook een keer brand geweest, het leek of de brandweer gaten in de vloer heeft gemaakt om te blussen. We dachten erover om nog een symbolisch bod van 1 euro te doen, wat in onze ogen reëel was vanwege de enorm slechte toestand, maar dat hebben we uiteindelijk niet gedaan.” En zo eindigt hun initiatief.

vastgoed_haverlandstraat_lvd_7
Beeld door: beeld: Loes van Duijvendijk

Vijftien appartementen

Naderhand zoekt Cosijn het verkoopbedrag op in het Kadaster: 1.080.000 euro. Een significant hoger bedrag dan de scholen die eerder onder begeleiding van Urbannerdam verkocht zijn. Hoe komt dat? De prijs is het resultaat van de gewijzigde verkoopstrategie, waarin de gemeente niet langer particulieren begeleidt bij het realiseren van hun ideeën, maar verkoopt aan de partij met het hoogste bod.

De nieuwe eigenaar van de Haverlandstraat 12 is Guangyi Wang, directeur van Vistaland Holding en diverse andere bedrijven gevestigd op een adres van een kantoorvilla in Voorburg. Zijn plan voor de verbouwing is nog niet openbaar en het is Vers Beton niet gelukt in contact met hem te komen. Wel blijkt uit de gepubliceerde aanvraag Omgevingsvergunning dat er, in tegenstelling tot de schattingen op de websites Pakjeruimte en WoneninRotterdam, maar liefst 15 appartementen in de school komen. “De buitengevels van het gebouw blijven gehandhaafd. Intern zullen nieuwe vloeren en woningscheidende wanden worden gemaakt + het kappen van een paardenkastanje (achtererf). Geen herplant mogelijk”, zo staat in de aanvraag.

De aanpak doet volgens de welstand geen recht aan de historische kwaliteiten van de school

Het plan om extra vloeren toe te voegen valt niet direct goed bij de welstandscommissie2. De aanpak doet namelijk geen recht aan de historische kwaliteiten van de school: “De gekozen nieuwe indeling heeft een te grote impact op de verschijningsvorm van het gebouw. (…) De commissie stelt dat vast dat het uithollen van het gebouw (…) niet de juiste aanpak is om het gebouw te transformeren.” 

Maar omdat de eigenaar de school heeft gekocht op basis van de geschatte verkoopwaarde van 15 appartementen, moet hij dat aantal appartementen nu zien te realiseren om zijn business case rond te krijgen. De extra vloeren moeten er dus komen. De vijf meter hoge verdiepingen bieden net genoeg ruimte om met een tussenvloer nog aan de wettelijke minimumeis voor de verdiepingshoogte te voldoen, stelt de eigenaar. Hij houdt voet bij stuk en na de tweede behandeling in de welstandscommissie krijgt hij goedkeuring voor zijn bouwplan.

Stelletje prutsers

Dat de verkoop van scholen vastgoedondernemers in staat stelt geld te verdienen aan woningzoekers was in 2016, met de school aan de Osseweistraat, nog uitgesloten. Frans van Hulten, die inmiddels afscheid heeft genomen van Urbannerdam en in het buitenland woont, denkt dat de gemeente scholen tegen de hoogste prijs is gaan verkopen omdat ze niet kon leven met de lage opbrengst. “Met als resultaat dat projectontwikkelaars het nu (her)ontwikkelen, dat is een ander soort krachtenveld. Zij kijken puur naar hoeveelheid verkoopbare vierkante meters en proberen met een zo laag mogelijke investering hun winst te maximaliseren. Omdat de verkoopprijs ook binnen een korte termijn moet worden afgerekend met de gemeente, zijn particuliere kopers buitenspel gezet.”

Van Hulten is niet te spreken over die ontwikkeling. Hij heeft gezien dat de eerdere aanpak om scholen als klushuizen aan particulieren te verkopen, tot gesprekken leidde met buurtbewoners en sociale structuren tot stand brengt. “Zeker in minder sterke buurten is zo’n groep mensen ‘die weet hoe het werkt’ eigenlijk best wel fijn. Met projectontwikkelaars bouw je dat niet zo snel op.”

“Zo’n intensief traject met particulieren is niet langer nodig. Verkoop van het hele pand tegen het hoogste bod is bovendien sneller”

Hoe legt de gemeente de wijziging van strategie uit? De woordvoerder van wethouder Kurvers reageert: “De vastgoedmarkt is heel anders dan zes jaar geleden, toen het nog lastig was om een transformatiepand überhaupt verkocht te krijgen. Maar met het aantrekken van de vastgoedmarkt is er veel belangstelling voor deze panden ontstaan. Het intensieve en lange traject van werving van particulieren tot en met verkoop is niet langer nodig. Verkoop van het gehele pand via een openbare en transparante inschrijvingsprocedure tegen het hoogste bod is bovendien sneller – en iedereen mag meedoen: ontwikkelaars, particulieren, coöperaties, en collectieven, al dan niet bijgestaan door professionals.”

Voor Cosijn is de gang van zaken nog altijd lastig te verkroppen: “Waar ik nog steeds pissig over ben is dat ze het in het verleden wel deden, maar dat ze ermee gestopt zijn omdat het te veel tijd kostte en ingewikkeld was. Vastgoedpartijen mogen op de koffie komen bij de wethouder maar een stelletje prutsers zoals wij krijgen niet eens antwoord.”

Bron: beeld: www.youtube.com

Over dit onderzoek

Voor het onderzoeksdossier ‘Vastgoed in de verkoop’ voert Vers Beton gesprekken met winnaars en verliezers bij de verkoop van gemeentelijk vastgoed, met raadsleden en met de gemeente. Tegen het einde van de zomer presenteren we onze analyse van het verkoopbeleid. 

Wil je op de hoogte blijven? Volg dan het dossier door je te abonneren op de maandelijkse Vers Beton-architectuurnieuwsbrief

Dit onderzoek is een samenwerking van Vers Beton en OPEN Rotterdam, en is tot stand gekomen met steun van het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek en de supporters van Vers Beton.

Teunversbeton_Still_01

Lees meer

Help ons de verkoop van gemeentelijk vastgoed te onderzoeken

Help je mee met ons onderzoek naar gemeentelijk vastgoed? Vul hier het formulier in.

Verder lezen?

Word supporter van Vers Beton! Vanaf 6 euro per maand maak jij financieel onafhankelijke journalistiek in Rotterdam mogelijk.

Nee, ik lees eerst het stuk verder

  1. Dit is berekend door een extern ingehuurde taxateur op basis van de zogenaamde residuele waarderingsmethode, wat bij de gemeente een gebruikelijke methode is. ↩︎
  2. de commissie voor welstand en monumenten beoordeelt elke aanvraag omgevingsvergunning op de kwaliteit ervan en geeft hierover advies aan het stadsbestuur ↩︎
Vastgoed in de verkoop
Teun van den Ende

Teun van den Ende

Teun van den Ende laat zich niet graag leiden door hypes, maar gaat juist op zoek naar de lange lijnen in de ontwikkeling van Rotterdam – en ook andere steden trouwens. Teun combineert populaire cultuur met historisch onderzoek naar de stad.

[email protected]

Profiel-pagina
DSC_8616

Loes van Duijvendijk

Fotograaf

Loes van Duijvendijk (1987) is architectuur en landschapsfotograaf. In haar fotografisch werk onderzoekt zij aandachtig de beeldtaal in de stedelijke en natuurlijke omgeving. Geïnspireerd en gefascineerd door plekken die altijd in transformatie zijn, gaat zij op zoek naar unieke details, lichtinvallen en verrassende constructies. Haar werk is een persoonlijke en poëtische vertaling van haar ervaring tijdens dit proces. De relatie tussen fotografie en de perceptie van ruimte speelt dan ook een belangrijke rol.

Profiel-pagina
Lees één reactie
  1. Profielbeeld van Piet Vollaard
    Piet Vollaard

    Wij (stad in de maak) hebben goed aan dit pand gerekend en ook geboden (twee keer overboden na nu blijkt). Het is godsonmogelijk om fatsoenlijke woningen, zelfs voor middenhuur, te realiseren als je al een miljoen betaald voor het bestaande gebouw (waar eigenlijk alleen de metselwerk muren nog herbruikbaar zijn, dak moet vernieuwd, vloeren verbeterd, alles geïsoleerd, kozijnen vervangen etc).
    Het kan dus niet anders of de ‘woningen’ die voor de verkoop moeten worden gerealiseerd (eis van de gemeente) gaan straks als peperdure
    ‘starterslofts’ van ca 50 a 60 m2 de markt op. NB: overigens mag dat niet volgens de verkoopvoorwaarden; minimum woonopp was (uit mn hoofd) ca 50 m2, maar gemiddeld moest het ca 85 m2) zijn. Er mag niet worden uitgebreid, het BVO is ca 1000 m2. Dus die 15 woningen kunnen helemaal niet binnen het bestaande oppervlak worden gemaakt, aangezien je ook gangen en trappen moet maken. Dat opent opties voor het aanvechten van de verkoop als gemeente toestemming geeft voor die 15 woningen.

    Zo heeft de afdeling vastgoed intussen ook weer zijn steentje bijgedragen aan ‘Amsterdamse’ woningprijzen. Dat hebben we ze vooraf verteld, waren daarvan niet onder de indruk; de markt is de markt en die heeft altijd gelijk en zorgt altijd voor de meest ‘economische’ oplossing.
    Onzin natuurlijk, zelfs de ontwikkelaar, die veel te veel heeft geboden, gaat hier weinig of niets aan verdienen. De enige partij die de champagne kan laten aanrukken is de gemeente.

Om te reageren moet je ingelogd zijn. Inloggen kan je hier. Als je nog geen account hebt meld je nu aan als supporter of maak hier een gratis reageerdersaccount aan.