Voor de harddenkende Rotterdammer
Misstanden in de huursector
Beeld door: beeld: Elzeline Kooy

Volgens de Rotterdamse Woonvisie, bekend om de omstreden sloopplannen voor sociale huurwoningen, moet de gemeente ook toezien op het goed huren en verhuren van woningen. Want daar gaat veel mis. Recent startte Rotterdam daarom de ‘Weet wat je (ver)huurt’-campagne, voortgekomen uit het in oktober 2020 gelanceerde actieplan Goed Huren en Verhuren. De campagne duurt ten minste tot in 2023

We zien in de praktijk dat huurders en verhuurders hun plichten lang niet altijd nakomen,” zegt een woordvoerder van afdeling Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam. Een eerlijke huurprijs is bijvoorbeeld één van de rechten van een huurder. Voor de kale huurprijs van een woning is namelijk een landelijk maximum bepaald via een puntensysteem. Maar ondanks deze ‘eerlijke huurprijs’, mogen verhuurders voor een vrijesectorwoning alsnog zelf hun huur bepalen. 

Toch kan je ook als particuliere huurder in aanmerking komen voor een huurverlaging als de huurprijs boven dat maximum komt. Maar hoe weet je of jouw huurprijs te hoog is? En hoe krijg je daadwerkelijk huurverlaging? Uit de verhalen van verschillende Rotterdamse huurders blijkt dat het laatste vaak een lange weg is, zonder garantie op succes.

Misstanden

Slechts 44% van de woningen in Rotterdam is in bezit van woningcorporaties, en meer dan 60.000 woningen (23%) van particuliere verhuurders en (institutionele) beleggers, volgens de gemeente. En dit aantal neemt met de komst van steeds meer beleggers alleen maar toe. Omdat de misstanden – te hoge huren, overbewoning en achterstallig onderhoud –  voorkomen bij particuliere woningen, wil de gemeente de positie van huurders van die huizen versterken. 

“Een snelle oplossing om de positie van particuliere huurders te versterken is niet mogelijk, want er zijn structuurwijzigingen nodig,” stelt dezelfde woordvoerder. Dus zet de gemeente andere middelen in: het aanbieden van een Huurprijscalculator, hulp van een Huurteam, inspecteurs en Eigen Huis-coaches. 

Die calculator is sinds oktober 2020 al meer dan 20.000 keer ingevuld. De tool schat voor huurders in wat een eerlijke huurprijs zou zijn, aan de hand van verschillende factoren zoals de oppervlakte, energiezuinigheid, luxe en WOZ-waarde 1van de woning. 

Zo woont Amarens (29) in een vrijesectorwoning2 in Oud-Mathenesse. “Ik had het idee dat mijn huur te hoog was. Vooral vanwege de staat van mijn woning. Ik heb enkel glas in de slaapkamer, een gaskachel uit een ver verleden en geen boiler voor warm water. Dus ik moet zelf een boiler huren. Ook is de huur sinds ik er bijna twee jaar woon, met €55 gestegen.” Uit de berekening van de calculator kwam inderdaad een lagere prijs. 

Dus maakte Amarens een afspraak met Huurteam Rotterdam. Het Huurteam bestaat uit ‘huurdersondersteuners’ van Urbannerdam, een adviesbureau voor woonomstandigheden. Ze onderzoeken in opdracht van de gemeente onder andere of het huurcontract klopt, de huurprijs niet te hoog is en de woning niet slecht onderhouden is. “Als er misstanden worden aangetroffen geeft het Huurteam ook aan wat ze voor de huurder kunnen betekenen om dat op te lossen. In de meeste gevallen gaat het om een bemiddeling met de verhuurder of een traject bij de Huurcommissie,” zegt Fleur van Leeuwen, projectleider van Huurteam Rotterdam.

Gelijk halen via de Huurcommissie

Want wil de huurder zijn gelijk halen, dan moet hij bij de Huurcommissie zijn: een onpartijdige organisatie die geschillen tussen huurders en verhuurders behandelt en bindende uitspraken doet. Dit kan bijvoorbeeld gaan over onderhoud, maar dus ook over de huurprijs. Voordat een huurder naar de Huurcommissie stapt moet hij een voorstel (bijvoorbeeld voor huurverlaging) aan zijn verhuurder doen en die twee maanden de tijd geven om hierop te reageren. Zo’n voorstel moet onderbouwd zijn met een puntentelling, wat aantoont dat de huurprijs te hoog is. Die puntentelling kan het Huurteam bijvoorbeeld maken. Pas als de verhuurder niet akkoord gaat met het voorstel, kan je naar de Huurcommissie om je huurprijs te verlagen. “En dat is voor veel huurders een drempel. Alleen het gesprek al aangaan met de verhuurder is lastig”, zegt Van Leeuwen. 

De diensten van het Huurteam zijn, als onderdeel van de campagne, gratis in de wijken Bloemhof, Carnisse, Hillesluis, Oud-Charlois en Tarwewijk op Zuid, en Oud-Mathenesse in West. In andere wijken kost een woningopname €120. Waarom is dat in zes wijken gratis? “Er zijn wijken geselecteerd3 die intensievere inzet nodig hebben op de particuliere woningverhuurmarkt,” reageert de gemeente Rotterdam. 

Toch eindigde het voor Amarens met een domper. “Ik kwam na het bezoek van het Huurteam uit op een eerlijke huurprijs van €504, terwijl ik €855 aan kale huurlasten4 per maand betaal.” Ze was alleen te laat: als een eerlijke huurprijs na de puntentelling onder de liberalisatiegrens5 van €752,33 ligt, kan een huurverlaging alleen binnen zes maanden na ingangsdatum van het huurcontract worden afgedwongen. Amarens woont al bijna twee jaar in haar woning dus kan ze geen huurverlaging meer afdwingen ondanks dat een eerlijke huurprijs voor haar woning honderden euro’s minder is dan ze betaalt. “Het enige wat ik kan doen is naar mijn huisbaas stappen en vragen om een huurverlaging van €300.”

Angst voor opzegging

Bovendien kwam Amarens erachter dat de looptijd van haar huurcontract niet rechtsgeldig was. “Toen ik hier bijna een jaar woonde, verkocht de verhuurder dit huis aan een nieuwe eigenaar die mij vervolgens een nieuw jaarcontract aanbood. Dat had eigenlijk niet gemogen: je mag niet meerdere tijdelijke contracten achter elkaar krijgen. Mijn tweede contract verloopt op 30 september, daarna is het een contract voor onbepaalde tijd en dan pas heb ik huurbescherming6. Maar dit had ik eigenlijk al een jaar lang moeten hebben.”

Flexwonen

Lees meer

Woningzoeker in de particuliere huurmarkt stuit vaak op tijdelijke contracten

Onderzoek naar tijdelijke huurcontracten in de Rotterdamse vrije sector.

Inderdaad mogen verhuurders sinds 1 juli 2016 tijdelijke contracten aanbieden aan huurders, met een minimale looptijd van zes maanden en maximaal twee jaar, volgens de Wet Doorstroming Huurmarkt. Dat mag maar één keer een tijdelijk contract zijn. Zonder een schriftelijke opzegging van de verhuurder geldt de tweede overeenkomst voor onbepaalde tijd. Uit eerder onderzoek dat Vers Beton samen met Investico heeft gedaan naar tijdelijke huurcontracten in Rotterdam, blijkt dat er in de helft van de aangeboden contracten fouten worden gemaakt met de termijnen. 

Amarens durft haar huurder niet te confronteren met haar recht op huurverlaging, tot ze een huurcontract voor onbepaalde tijd heeft en daarmee ook huurbescherming. “Ik heb geen zin in gedoe. Het gaat om de plek waar je woont, zelfs de kleinste onzekerheid daarover is vervelend. Daar kan je wel echt wakker van gaan liggen. Het is zo makkelijk voor een huurder om nog een keer een tijdelijk contract te geven. Dit komt door het overheidsbeleid van de afgelopen jaren waardoor je als huurder echt geen poot meer hebt om op te staan.” Van Leeuwen van Huurteam Rotterdam beaamt dat: “Er zit een stukje angst waardoor mensen niet meer durven. Dan leggen we ook uit dat wij er niet voor willen zorgen dat mensen op straat komen te staan. We doen alles in overleg. Zit je niet ‘veilig’ dan wachten we net zo goed totdat je contract is omgezet naar onbepaalde tijd.” 

Om die reden pleit de gemeente bij het Rijk om de gang naar de Huurcommissie open te stellen voor onbepaalde tijd in plaats van een half jaar, laat de woordvoerder van Stadsontwikkeling per e-mail weten. Zodat de huurder altijd beroep kan doen op de Huurcommissie als zijn verhuurder geen huurverlaging wil doorvoeren.

Half jaar zonder ramen

Die angst van huurders om hun contract beëindigd te zien, is niet irreëel, bleek uit het verhaal van Robert* die, overigens zonder bemiddeling van het Huurteam, stappen tegen zijn huisbaas zette. Robert (29) is docent op een universiteit en wil niet met zijn eigen naam in dit artikel, omdat hij bang is dat het hem kan belemmeren in het vinden van een nieuwe woning als verhuurders zijn verhaal kunnen googelen. Hij huurde in 2018 een woning in het Nieuwe Westen.

“Tijdens de bezichtiging ontbraken er twee ruiten in de woonkamer. De verhuurders gaven aan dat de ruiten een week later geplaatst zouden worden. Ik kon dus een weekje wachten of direct erin trekken en een week zonder ramen zitten.” Robert moest zijn antikraakwoning uit en was opgelucht dat hij na een lange zoektocht een woning had gevonden. Hij trok direct in. 

Maar het plaatsen van de ruiten duurde uiteindelijk bijna een half jaar. Eind juli kreeg Robert ze. “Dat was heel vervelend. Ik woonde er sinds februari en in juli kreeg ik pas ruiten in de woonkamer. Dat betekent dus dat het ijskoud was in februari.” In die periode deed hij meerdere reparatieverzoeken bij zijn verhuurder. Die gaf hier geen gehoor aan, waarna Robert naar de Huurcommissie stapte. “Mijn huisbaas zei tegen me dat als ik de procedure met de Huurcommissie voortzette, hij mijn tweejarige contract niet zou verlengen. Robert hield voet bij stuk. Zo ook zijn verhuurder, die uiteindelijk het huurcontract beëindigde.

“Pas toen mijn huurcontract verliep was mijn procedure met de Huurcommissie afgerond. Dat duurde dus echt vreselijk lang,” zegt Robert. Maar het leverde hem uiteindelijk wel een uitspraak op: een eerlijke huurprijs voor de periode zonder ramen was €150 euro per maand. Robert betaalde €795 kale huur per maand, een verschil van €645, dus. “Mijn kale huurprijs voor de periode, na plaatsing van de ruiten, zou rond €500 moeten zijn.” Over de looptijd van het huurcontract van twee jaar hoort Robert €9571,57 terug te krijgen. 

Er was dan ook nog meer mis: “Mijn verhuurder beweerde in het huurcontract dat de woning 62 vierkante meter was, maar uit de meting van de Huurcommissie bleek het kleiner dan 40 te zijn. Er ontbrak dus meer dan 20 vierkante meter, wat zwaar woog in de puntentelling.” 

Omdat de huisbaas de huur niet wilde verlagen, verscheen de zaak voor de rechter, die Robert gelijk gaf. “Maar doordat mijn advocaat een fout maakte en het bedrag dat ik terug moest krijgen vergeten was te vermelden in zijn reactie, kreeg ik het geld niet. Er volgde een nieuwe rechtszaak, die volgens Robert lang duurt, omdat de advocaat van zijn verhuurder telkens uitstel vraagt. “Voor de rechtszaak komt het erop neer wie de langste adem heeft. Ik ben nu al drie jaar bezig met deze kwestie en moet de advocaat uit eigen zak betalen.”

Veel fouten gemaakt

Dat het niet voor alle huurders even gemakkelijk is om een procedure met de Huurcommissie zelf aan te gaan is een van de redenen dat de gemeente het Huurteam oprichtte, stelt Van Leeuwen. “Er worden veel fouten gemaakt. Dat heeft als gevolg dat bepaalde zaken niet behandeld worden door de Huurcommissie. Veel huurders geven dan gewoon op en halen hun recht niet.” 

Zo een huurder die het opgaf is Mariam Arushanjan (28). Ze woont al zeven jaar in een huurwoning in Charlois. De moederhaard, een soort combinatie van een gaskachel en open haard, in haar woonkamer werkt sinds twee jaar niet meer. Ook heeft ze enkel glas. “Ik nam contact op met mijn huisbaas over de kapotte moederhaard. Volgens hem was de reparatie hiervan mijn verantwoordelijkheid, omdat ik geen servicekosten betaalde.”Als oplossing bood de verhuurder aan om een centrale verwarming te plaatsen. “Maar dan zou hij mijn maandelijkse huur met €50 à €60 per maand verhogen.”  

Mariam nam contact op met het Juridisch Loket, een initiatief van de Rijksoverheid voor gratis persoonlijk juridisch advies. “Zij gaven aan dat grote onderhoudskosten als deze voor rekening van de verhuurder zijn. Hierna ben ik op hun advies naar de Huurcommissie gestapt.” De Huurcommissie gaf aan dat ze een deskundigenrapport van de moederhaard door een specialist moest laten maken, wat volgens Mariam €500 bleek te kosten. Ze schrok van dit bedrag. “Als ik €500 had, dan had ik de verwarming zelf wel gefikst. Ik ben niet meer verder gegaan met de Huurcommissie.” Mariam heeft tot op heden geen werkende verwarming. “Tijdens de koudere maanden heeft zonder verwarming leven een grote impact op me,” vertelt ze.

Intimidatie

Naast angst om eruit gezet te worden of kosten te maken, zijn er ook nog huurders die met intimidatie te maken krijgen. Zoals Edwin* die eindejaarsstudent is op de Willem de Kooning Academie (29) en freelancer in de bouw. Ook Edwin wil niet met zijn eigen naam in dit artikel, omdat hij bang is dat het hem kan belemmeren in zijn zoektocht naar een nieuwe woning. Hij huurt sinds 2015 een zolderverdieping op de grens van Blijdorp en Bergpolder. De zolder bestaat uit twee kamers. Toen hij in de woning trok woonde hij er met vijf andere studenten en was er al achterstallig onderhoud. “Het raam in mijn kleine kamer ging al twee maanden niet meer dicht, hierdoor werd de vloer nat met regen. De gaskachel deed het niet, er was een lek in de badkamer waardoor de onderbuurman via zijn plafond water binnen kreeg, de boiler viel uit bij regenachtig weer door een lek in het dak.” 

De verhuurders, twee broers, gaan laks om met reparatieverzoeken. Edwin heeft hier veel contact over per e-mail. Zo komt er meerdere keren niemand opdagen tijdens afspraken voor reparatieklussen. Hij besluit in februari 2019 een verzoek in te dienen bij de Huurcommissie nadat zijn broer Robert, hier eerder genoemd in het artikel, hem adviseert om dat te doen. Daarin vraagt hij om een tijdelijke huurverlaging wegens achterstallig onderhoud met als gevolg een verminderd woongenot. De verhuurder wil er niks van weten: “De kosten van de Huurcommissie bedraagt al €500 voor alleen het opstarten hiervan. Het lijkt ons verstandig dat we dat in de kamer kunnen steken.” Waar de verhuurder deze kosten op baseert is onduidelijk aangezien de kosten voor een eerste procedure bij de Huurcommissie €300 voor een verhuurder zijn. Voor een huurder zijn de kosten €25. Deze kosten worden na de uitspraak betaald door de ‘verliezende’ partij.   

Ruim een jaar later, in maart 2020, ontvangt Edwin de uitspraak van de Huurcommissie. Deze geeft hem in twee van de vijf “ernstige gebreken” uit zijn verzoek gelijk. De andere drie zijn inmiddels verholpen of de noodzakelijke deskundigenrapporten daarbij werden niet aangeleverd door Edwin. De commissie kent een tijdelijke huurverlaging toe van €71,04 per maand, met terugwerkende kracht per 1 oktober 2018. Dit betekent volgens Edwin dat hij een bedrag van €1278 terug hoort te krijgen van zijn verhuurder. Zo lang de gebreken niet worden hersteld is de huurverlaging van kracht. 

De verhuurder keerde niets uit. “Toen heb ik dit zelf verrekend met mijn maandelijkse huur. Ik betaalde bijna zes maanden mijn huur niet volledig. Ik kreeg het idee dat mijn verhuurders toen alleen maar bozer werden,” vertelt Edwin. 

En inderdaad stonden zijn verhuurders, de twee broers, onaangekondigd voor Edwins kamerdeur. “Met een witheet hoofd zei één van de twee tegen me: ‘Je bent gewoon een dief. Je betaalt nu nog minder zelfs. Je bent een crimineel.’” De emoties liepen hoog op, weet Edwin nog. “De taal ook die hij gebruikte: ‘Het kan allemaal ook op een minder leuke manier. We kunnen ook vervelend doen’.” Uiteindelijk zijn de verhuurders Edwin twee keer op zijn kamer komen opzoeken. Ondanks dat Edwin geen aangifte deed meldde hij dit wel een keer bij de politie op advies van het Juridisch Loket.

Aan de kant van de huurder

Deze intimidatie door verhuurders, is iets wat de gemeente wil tegengaan, maar waarvoor ze nog geen oplossing heeft liggen. “We zoeken als gemeente echt de grens op. Formeel hebben we geen rol, maar de misstanden zijn soms zo erg dat we ons ermee moeten bemoeien. Op basis van Rotterdamse voorstellen is er een wetsvoorstel in de maak. Om intimidatie uit te bannen willen we als gemeente de mogelijkheid hebben om strikter tegen misstanden op te kunnen treden, zodat het initiatief om stappen tegen de verhuurder te ondernemen niet alleen bij de huurder maar ook bij de gemeente kan liggen. Veiligheid staat wat ons betreft voorop en in geval van intimidatie staan we aan de kant van de huurder,” reageert de gemeente.

Als gevolg van de vele misstanden startte de gemeente in Carnisse op 1 januari 2021 met een proef: de verhuurdersvergunning. Verhuurders van woningen waar eerder al misstanden zijn vastgesteld, krijgen een waarschuwing. En een kans om de misstanden op te lossen. Gebeurt dat niet, dan wijst de gemeente de woning aan en moet de verhuurder voortaan verplicht een verhuurdersvergunning aanvragen. Na afloop van de pilot zal worden geëvalueerd of dit stadsbreed kan worden ingevoerd.       

Voor Edwin is dat te laat. In januari 2021 kreeg hij een e-mail van zijn verhuurders waarin zij stellen dat de tweede kamer op zijn zolderverdieping niet onder zijn huurcontract valt. Terwijl de bezichtiging om beide kamers ging en hij hier al bijna zes jaar de sleutels van heeft. Hij krijgt drie dagen om de tweede kamer en de overloop uit te ruimen. Edwin geeft per e-mail aan hier niet akkoord mee te gaan en zegt dat het wel contractueel is afgesproken. Wel haalt hij zijn spullen van de overloop weg. Nadat hij een paar dagen bij zijn vriendin uitziekt van een keelontsteking en terug thuis komt, treft hij een opengebroken kamer aan. 

“Al mijn spullen waren uit de kleine kamer gehaald: een fornuis, koelkast en een replica van een stoel van Rem Koolhaas, lagen verspreid over de gang en de trap naar beneden. Mijn Rem Koolhaas-replica was zelfs stuk. Ik belde de politie die aangaf dat ze niets konden doen, omdat zij geen kennis hadden over huurcontracten.” Edwin schakelde een advocaat in, en startte een procedure bij de rechter om zijn kamer terug te krijgen. De zitting vindt binnen drie maanden plaats. 

Tot op heden heeft hij geen toegang meer tot de tweede kamer. Edwin is dan ook op zoek naar een andere woning. “Ik ben nu al zo lang bezig met conflicten met mijn verhuurders. Echt jammer, want zonder dat zat ik hier echt goed.”

*De echte namen van deze huurders zijn bij de hoofdredactie bekend.

Verder lezen?

Word supporter van Vers Beton! Vanaf 6 euro per maand maak jij financieel onafhankelijke journalistiek in Rotterdam mogelijk.

Nee, ik lees eerst het stuk verder

  1. De WOZ-waarde wordt wordt vastgesteld door de gemeente, maar wordt uiteindelijk bepaald door de markt. Als de huizenprijzen in een buurt stijgen, stijgt de WOZ-waarde ook. Deze waarde wordt bijvoorbeeld gebruikt voor het heffen van belastingen. ↩︎
  2. Woningen die volgens het puntensysteem een huurprijs boven de liberalisatiegrens hebben. Deze grens is per kalenderaar anders. In 2021 bedraagt deze: €752,33. Er is geen regulering wat betreft een maximale huurprijs voor deze woningen. Een verhuurder is dus vrij om zelf zijn huurprijs te bepalen. ↩︎
  3. De gemeente heeft geselecteerd door een aantal factoren te combineren, zoals: aanwezigheid particulier verhuurde woningen, voorraad woningen met een lage WOZ-waarde (want dat is aantrekkelijk voor beleggers), scores in het Wijkprofiel, het aantal verhuizingen, inkomenssituatie en of er veel huurwoningen in de sociale voorraad zijn.

    Naast het Huurteam is volgens de gemeente in die zes wijken ook een extra inspecteur van Bouw- en Woningtoezicht en een Eigen Huis Coach actief, die contact met nieuwe verhuurders moet zoeken en verhuurders op de regels voor goed verhuren moet wijzen. ↩︎

  4. Huuprijs zonder bijkomende kosten voor bijvoorbeeld gas, water en licht. ↩︎
  5. Prijsgrens die bepaalt dat een woning binnen de vrije sector valt. Deze grens is per kalenderjaar anders. In 2021 bedraagt deze €752,33. ↩︎
  6. Huurbescherming houdt in dat een verhuurder de huurder niet zomaar op straat kan zetten. De huurder wordt beschermd tegen het opzeggen van de huur door de verhuurder. ↩︎
AnyConv.com__IMG_2566

Sharyfah Bhageloe

Eindredacteur

Sharyfah (1992) is geboren en getogen in Rotterdam Zuid. Tijdens haar studie psychologie woonde ze in Leuven. Toch overwon haar liefde voor Rotterdam deze flirt. Naast eindredacteur van Vers Beton is ze copywriter en freelance journalist. In haar vrije tijd staat ze graag op de yogamat en is ze bezig met haar andere grote liefde: Surinaams eten.

Profiel-pagina
logodriehonderdduizendtweetien

Elzeline Kooy

Illustrator

Elzeline Kooy (Rotterdam) studeerde in 2013 af als illustrator aan de Willem de Kooning Academie. In 2014 behaalde ze haar master aan Sint-Lukas (kunsthumaniora) in Brussel. Momenteel werkt ze als freelance illustrator voor onder andere magazines en online platforms, met specialisatie in beeldverhaal.

Profiel-pagina
Lees één reactie
  1. Profielbeeld van Tom van de Laar
    Tom van de Laar

    Waarom schrijft men ‘Slechts 44% van de woningen in Rotterdam is in bezit van woningcorporaties.’
    Rotterdam heeft verhoudingsgewijs het hoogste aandeel in corporatie woningen van heel Nederland. Rotterdam kan best meer eigen woning bezit gebruiken, ipv nog meer corporatie woningen. De wantoestanden op de woningmarkt zitten op andere onderdelen dan dat de woningcorporatie de heilige graal heeft.

Om te reageren moet je ingelogd zijn. Inloggen kan je hier. Als je nog geen account hebt meld je nu aan als supporter of maak hier een gratis reageerdersaccount aan.